Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa asuinkerrostalon rakentamiselle. Lisäksi haetaan rakennustöiden aloittamisoikeutta perustustöihin ja kellarin seinien rakentamiselle ennen luvan lainvoimaisuutta. Perusteluna on, että em. työt päästään tekemään ennen pakkasia.
ASEMAKAAVA
Tontti sijoittuu asemakaavan mukaan asuinkerrostalojen korttelialueelle AK-1. Tontilta on osoitettu rakennusala osin 3- ja osin 7-kerroksiselle asuinkerrostalolle sekä yksikerroksiselle rakennuksen osalle. Asemakaava on saanut lainvoiman 2021. Maantasokerrokseen voidaan sijoittaa asumista häiritsemättömiä liike-, toimisto- ja työtiloja. Kaupunkikuvan viihtyisyyden vaatimukset tulee täyttää rakentamalla vaihtelevia rakennustyyppejä. Kaupunkitilojen tulee ilmentää kestävän ja ekologisen asuinympäristön tavoitteita. Rakennusten ja rakennelmien tulee olla arkkitehtuuriltaan laadukkaita ja kaupunkikuvaa rikastuttavia. Rakennusten kadulle suuntautuvien parvekkeiden tulee olla sisäänvedettyjä. Kunkin korttelin tulee muodostaa toisista kortteleista erottuva kokonaisuus. Rakennusten tulee kortteleittain sopia toisiinsa sisältäen kuitenkin yksilöllisiä piirteitä ja vaihtelua. Alueella tulee huomioida julkisen taiteen toteutus Keran taideohjelman mukaisesti. Katutason kerroksen tulee olla kaupunkikuvaa elävöittävä ja sen tulee erottua ylemmistä kerroksista aukotuksen ja julkisivujen jäsentelyperiaatteiden osalta. Maantasokerroksen julkisivuissa ei sallita pitkiä ikkunattomia pintoja, ellei niitä toteuteta viherrakenteen tai taiteen keinoin. Jätetila tulee sijoittaa asuinrakennukseen. Autopaikkoja kokonaismäärää voidaan vähentää kannustimien avulla enintään 35 %. Jos tontille rakennetaan valtion tukemaa 40 vuoden korkotukimallilla toteutettavaa vuokra-asuntotuotantoa, voidaan autopaikkoja näiden osalta vähentää 20 %. Kaavan edellyttämästä vähimmäisautopaikkamäärästä voidaan vähentää enintään 10 %, jos autopaikat toteutetaan nimeämättöminä. Korttelialueelle on laadittu kortteli- ja lähiympäristösuunnitelma.
RAKENNUSHANKE
Kortteli täydentyy umpikorttelimaiseksi myöhemmin rakennettavilla 6 ja 7 kerrosta korkeilla asuinkerrostaloilla 1-2-kerroksisine lisäosineen. Rakennusalue on nykyisellään pysäköintialuetta ja sijaitsee junaradan eteläpuoleisella alueella, ei kuitenkaan junaradassa kiinni. Asuinrakennuksen ja junaradan väliin jää Päivänkestämänpolku sekä kahdelta sivulta Viilivadinpuiston kapea viheralue. Yhdestä kulmastaan tontti rajautuu pysäköintialueeseen ja itäpäädystään viereiseen, vielä rakentamattomaan asuinkerrostaloon.
Pääasiallinen julkisivumateriaali korttelin ulkokehällä on paikalla muurattu tiili ja korttelin sisäjulkisivuilla rappaus. 7-kerroksisten massojen peltikatot ovat kaltevuudeltaan 10-12 astetta. Matalan osan tasakatto on viherkatto. Kahden seitsenkerroksisen massan väliin asemakaavassa enintään kolmikerroksiseksi merkityn osan päälle rakennetaan julkisivusta hieman sisäänvedettyinä neljä kerrosta parvekkeita. Rakennuksessa on kaksi porrashuonetta, ullakko ja kellari. Yksikerroksiseen osaan on sijoitettu ulkoiluväline- ja pyörävarastot. Matalan UV-varaston seinät tehdään purkutiilistä ja lämmöneristeissä pyritään käyttämään kierrätysmateriaalista valmistettuja eristeitä. Asuntoja toteutetaan yhteensä 80 kpl. Kohde ei ole pienasuntovaltainen. Asuntojen keskipinta-ala on 57,7 m2. Asunnot avautuvat pääasiassa pohjoiseen ja etelään. Ullakolle on sijoitettu 2 kpl talosaunoja vilvoitteluparvekkeineen sekä iv-konehuoneet. Kellarissa on väestönsuoja, varastoa, kuivaushuone sekä teknisiä tiloja.
RAKENNUSOIKEUS
Tontin rakennusoikeus on 5400 kem2. Rakennuksen kokonaisala on 7187 m2 ja kerrosala 6407 kem2. Siitä rakennusoikeudellista kerrosalaa on 5394 kem2, asemakaavan mahdollistamaa lisäkerrosalaa 569 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistamaa rakennusoikeuden ylitystä 444 kem2. Kellarin ala on 463 m2 ja ullakon 317 m2.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Asemakaavasta:
1. Asemakaavassa kolmekerroksiseksi (merkintä alleviivattuna) merkityn päälle sijoittuvat sisäänvedetyt parvekkeet. Kolmikerroksisen osan päälle tehdään 4 kerrosta korkea parvekevyöhyke, joka on vedetty sisään julkisivulinjasta. Nämä parvekkeet ovat pohjoisen eli junaradanpuoleisten asuntojen parvekkeita. Esitetyllä ratkaisulla ulko-oleskelualueen raja 55 db ei ylity ja samalla parvekevyöhyke rajoittaa liikennemelua korttelin sisäosassa.
2. Osa puhtaaksimuuratuista tiilistä korvataan tiililaatalla. Rakennuksen kolmikerroksisen väliosan puoleisissa 7-kerroksisissa päädyissä käytetään pieneltä osin tiililaattapintaista sandwich-elementtiä rakenteellisista syistä. Tiililaatta on muuten samanlaista kuin julkisivumuuraustiili, mutta laattaa.
3. Yksi parvekelinja ylittää viereisen LPA-tontin rajan n. 1,7 m x 1,7 m. Toinen parvekelinjan pilareista sijoittuu kokonaan LPA-tontille. Parvekkeen alle jää vapaata tilaa 2,7 m. Ylityksestä sovitaan yhteisjärjestelysopimuksessa. Ylitystä perustellaan päätyasuntojen parvekkeiden paremmalla sijainnilla.
4. Asemakaavan 4 §:n mukaan katutason kerroksen tulee erottua ylemmistä kerroksista aukotusten osalta. Koska 1. kerroksessa on pääosin asuntoja, sen toiminnot eivät poikkea ylemmistä kerroksista, jolloin aukotuksestakin tulee samankaltainen.
Poikkeamat katsotaan perustelluiksi ja esitetään hyväksyttäviksi.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT SEKÄ VÄESTÖNSUOJA
Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap / 110 kem2 tai vähintään 0,5 ap / asunto. Kohde on valtion tukemalla 40 vuoden korkotukimallilla toteutettava ja kahta LE-paikkaa lukuun ottamatta autopaikat ovat nimeämättömiä, vaadittu autopaikkamäärä on siten vähennysten jälkeen 37 ap. Tontille ei toteuteta autopaikkoja. 36 autopaikkaa sijaitsee tontille 49-54-43-4 rakennettavassa pysäköintilaitoksessa, näistä yksi on LE-paikka. Lisäksi yksi LE-autopaikka sijaitsee viereisellä LP-alueella tontilla 49-54-43-8.
Aluepysäköintiin rakennettava pysäköintilaitos sijaitsee noin 200 metrin päässä asuinrakennuksesta.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / 30 kem2 (5394 / 30 = 180), kuitenkin vähintään 2 pp/ asunto = 160 pp. Vähimmäisvaatimusten mukaisten pyöräpaikkojen tulee sijaita katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Lisäksi lyhytaikaiselle pyöräpysäköinnille tulee osoittaa tilaa ulkotiloissa. Pyöräpaikkoja toteutetaan yhteensä 200 kpl, joista 180 kpl sisätiloihin ja piha-alueelle 20 kpl.
Väestönsuoja rakennetaan S1-luokkaisena ja suojassa on paikkoja 160 hengelle. Normaaliaikana väestönsuoja toimii irtaimistovarastona.
MUUT SELVITYKSET
Lasketut melutasot alittavat päiväajan ohjearvon 55 dB ja yöajan ohjearvon 50 dB koko piha-alueella. Uusia asuinalueita koskeva yöajan ohjearvo 45 dB alittuu lähes koko sisäpihan alueella. Kohteen rakennusten julkisivuille ei kohdistu yli 65 dB päiväaikaisia keskiäänitasoja, joten asuntojen ja parvekkeiden sijoittelussa ei ole rajoituksia.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on puoltanut hanketta 19.12.2022 ehdoilla, että jatkosuunnittelussa tulee: Varmistaa vesikattojen vedenpoistojärjestelmien toteutus siten, että ne eivät korostu massoittelua rikkovana aiheena, tutkia mahdollisuutta sijoittaa saunatilat ullakolle, mikä mahdollistaisi ao. tilojen väljemmän mitoituksen sekä ulkovilvoittelutiloja, tutkia maantasokerroksen sisäänkäyntijärjestelyjen väljentämistä, minkä saunojen siirto ullakolle mahdollistaisi, parantaa orientoitavuutta mm. korostamalla sisäänkäyntejä, tutkia porrashuoneiden luonnonvalon saannin lisäämistä ja ikkunoiden avartamismahdollisuutta, elävöittää pihajulkisivun lasista parvekekennostoa variaatioilla julkisivusommittelun keinoin, tutkia vaihtoehtoja parvekejulkisivun yläosan laajojen otsapintojen julkisivuratkaisulle, harkita luopumista asfalttimurskeen hyödyntämisestä asuinrakennuksen pihan pinnoitteena. Jatkosuunnittelussa sisäpihan parvekekennosto muutettiin kuudeksi parveketorniksi, asuntosaunoista luovuttiin ja sijoitettiin vilvoitteluparvekkeilla varustetut talosaunat ullakolle. Suunnitelmaa on kehitetty Kaupunkikuvatoimikunnan lausunnon suuntaan mm. korostamalla sisäänkäyntejä katoksilla, joiden sivut ovat kierrätystiiltä ja korostamalla ensimmäisen kerroksen aukotusta korttelin ulkokehällä kierrätystiiliaiheella.
Teknistä ennakkoneuvottelua ei ole katsottu tarpeelliseksi.
MUUT LAUSUNNOT
Espoon kaupunkisuunnittelukeskus on antanut puoltavan lausunnon poikkeamista asemakaavasta. Kaupunkisuunnittelukeskus katsoo, että junaradan puolelle esitetty ratkaisu voidaan hyväksyä melusyistä (poikkeama 1). Esitetty parvekevyöhyke ei vähennä sisäpihan valoisuutta, vaan se voi jopa parantaa pienen sisäpihan laatua. Puhtaaksi muuratun tiilen korvaaminen osin tiililaatalla (poikkeama 2) sopii, sillä asemakaava ei estä tiililaattaratkaisua. Parvekeylitys tontin rajan ulkopuolelle LPA tontille sopii, mikäli se ei haittaa pysäköintitontin pääkäyttötarkoitusta ja pelastus-/huoltoajoa (poikkeama 3). Kaupunkisuunnittelukeskus kiinnittää huomiota siihen, että parvekkeen pilari sijoittuu alueelle, jonne on perustettu kiinteistönmuodostamislain mukainen rasite (kulkuoikeus) tonteille 5 ja 6, eikä mahdollinen uusi rasite saa vaikeuttaa olemassa olevan kulkuoikeuden toteutumista. Katutason kerroksen erottumiseen ylemmistä kerroksista aukotusten osalta (poikkeama 4) kaupunkisuunnittelukeskus toteaa, että asemakaavan tarkoittama katutaso viittaa rakennuksen kadunpuoleiseen julkisivuun. Tontilla 5 ei sellaista ole. Esitetyt vähäiset poikkeamiset eivät tässä tapauksessa aiheuta haittaa kaavan toteutumiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Edellä mainituin perustein kaupunkisuunnittelukeskus puoltaa rakennusluvan myöntämistä haetulla tavalla huomioiden lausunnossa mainitut seikat.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Korttelin 54043 tonttien 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, ja 9 kesken on laadittu yhteisjärjestelysopimus, jossa on sovittu korttelin rakennusoikeuden jakaantumisesta tonttien kesken, autopaikkojen sijoittumisesta ja jakaantumisesta, yhteispihasta leikki- ja oleskelualueineen ja kulkureitteineen, hulevesistä, korttelimuuntamosta, pelastusreiteistä, liikuntaesteisten pysäköintipaikoista, yhteistiloista, jätetiloista sekä rakenteiden sijoittamisesta kiinteistörajoista poiketen.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Rakennusvalvonta on tiedottanut hankkeesta naapureille, eikä heillä ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
|
Kokousasia PDF-muodossa
