Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa asuinkerrostalon rakentamiseen.
Kyseessä on Kokinniityn asemakaava-alue, jolle on myönnetty kerrostalojen rakennusluvat tonteille 2 ja 3. Korttelin yhteensä kuuden asuinrakennustontin lisäksi osittain niiden alle tullaan 3d-kiinteistölle rakentamaan asuinkorttelia palveleva pysäköintilaitos. Pysäköintilaitoksen katolle sijoittuu korttelin yhteinen korttelipiha. Korttelin itäreunalla on LPA-alue, jolle osa korttelin autopaikoista sijoitetaan.
Osa lupahakemuksen asiakirjoista on yhteisiä tontille 3 myönnetyn rakennusluvan (2022-1445) kanssa, toimitettu em. luvan aineistoon ja merkitty tämän luvan liiteluetteloon.
ASEMAKAAVA
Tontti kuuluu lamellimaisten asuinkerrostalojen korttelialueeseen, jolle saa sijoittaa liike-, palvelu- ja työtiloja. Koko korttelia koskee rakennusala, jolle saa sijoittaa rakennuksen tai pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen.
Lupatontti on korttelin kaakkoisosassa ja sille saa rakentaa enintään 3400 kem2 suuruisen (8100 kem2 rakennusoikeus jakaantuu kahdelle tontille) korkeintaan seitsemänkerroksisen kerrostalon. Ylimmässä kerroksessa saa käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi 1/4 suurimman kerroksen alasta. Sallitun kerrosalan lisäksi saa rakentaa viihtyisyyttä ja luonnonvaloisuutta lisäävät porrashuoneen 20 m2 ylittävät tilat kussakin kerroksessa, asumista palvelevat yhteis- ja varastotilat, palvelueteiset, umpinaiseksi rakennettavat luhtikäytävätilat liikenteen melualueella, jäte- ja kiinteistöhuoltotilat, alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat sekä pysäköintitilat.
Alueelle saa sijoittaa erillisiä tai asuntoon kytkettyjä liike-, palvelu ja työtiloja korkeintaan 15 % korttelin rakennusoikeudesta. Korttelialueelle tulee toteuttaa asuntojen ulkopuolista työtilaa.
Korttelikokonaisuus tulee toteuttaa arkkitehtuuriltaan yhtenäisenä ja yksityiskohdiltaan viimeisteltynä kokonaisuutena. Rakennusten räystäslinjan tulee olla pääosin yhtenäinen, seitsemännen kerroksen tasolle tulee toteuttaa sisäänvedettyjä tiloja. Yleisten alueiden suuntaan tulee pääasiallisena julkisivumateriaalina käyttää lämminsävyistä puhtaaksi muurattua tiiltä. Sisäpihan puolella julkisivujen tulee olla katujulkisivuja vaaleampia. Sisäänkäyntejä ja porrashuoneita tulee korostaa katoksin, värein tai taiteen keinoin. Porrashuoneista tulee olla pääsy suoraan ulos sekä kadun / LPA-alueen että pihan puolelle ja osasta pyörä- ja välinevarastoja tulee olla suora yhteys joko kadulle tai pihalle.
Leikki- ja ulko-oleskelualueet tulee sijoittaa liikenteeseen nähden rakennustoimenpitein muodostettuun melukatveeseen. Oleskeluun tarkoitetut parvekkeet ja terassit on suojattava meluntorjunnan kannalta tarkoituksenmukaisesti. Tontin eteläkulmaan on osoitettu erillinen rakennusala pääosin lasiseinäiselle vähintään 4.-6. kerrokseen toteutettavalle parvekerakenteelle, joka estää melun leviämistä piha-alueelle ja julkisivulle. Raideliikenteen maaperään aiheuttama tärinä ja runkomelu tulee huomioida rakennusten suunnittelussa ja perustamistavoissa.
Asemakaavassa on lisäksi annettu määräyksiä myös piha-alueisiin, tukimuurien ilmeeseen, yleisiin alueisiin liittymiseen sekä pohjaveden ja hulevesien hallintaan sekä laatuun liittyen. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
RAKENNUSHANKE
Asuinrakennus on 7-kerroksinen ja siinä on pysäköintilaitokseen yhdistyvä asuntojen irtaimisto - ja ulkoiluvälinevarastoja, teknisiä tiloja ja seitsemän autotallia käsittävä kellari. Asuntoja toteutetaan 74 ja niiden parvekkeet lasitetaan. Kaikilla asunnoilla on parveke tai pihaterassi. 1. kerrokseen pihakannen tasossa toteutetaan asuntojen lisäksi pesula ja kuivaushuone sekä ulkoiluvälinevarastoja. Rakennuksen ylimpään kerrokseen sijoittuu yhden asunnon lisäksi iv-konehuone sekä kaksi parvekkeellista saunaosastoa ja kerhotila, josta myös on käynti laajalle vilvoitteluparvekkeelle. Rakennuslautakunnan päätöksen 28.06.2018 § 102 mukaan pienasuntovaltaisessa asuinhankkeessa yhteistilojen rakentamisessa tulee noudattaa PKS-yhteistilaohjetta, jota hankkeessa on noudatettu pääosin: talosaunoja ja pesula-kuivaustilaa toteutetaan ohjetta vähemmän, jota on perusteltu mm. pesutupaan (tämän yhteydessä on pihaterassi) sijoitettavilla kuivausrummuilla ja asuntojen pesutornivarauksilla sekä sillä, että talosaunat ja kerhotila toteutetaan erityisen viihtyisinä rakennuksen kattokerroksessa. Asunnoista ja kerhotilasta on parvekkeilta varatienä omatoiminen pelastautuminen parvekeluukun kautta alemmalle parveketasolle.
Katujulkisivujen pääasiallinen materiaali on puhtaaksimuurattu tiili. Ulokeparvekkeiden väliseinät ja pielirakenteet tehdään levypintaisina. Parvekekaiteet ovat täyslasiset hiekkapuhalluskuvioinnilla.
Kortteliin saavutaan autolla pohjoisesta Kokinniityn uutta katua pitkin. Leikki- ja oleskelualueet rakennetaan koko korttelin yhteisinä. Suurpellontietä rajaavien korttelin länsireunan rakennusten väleihin rakennetaan kansipihalle johtavat kevyen liikenteen kulkuyhteydet. Korttelikokonaisuuden yhteiset jätteiden imukeräyspisteet sijoitetaan tonteille 4 ja 5. Luvan liitteeksi on toimitettu hankekuvaus ja korttelin vaiheistuskaavio.
RAKENNUSOIKEUS
Rakentamiseen käytetään 4116 kem2. Varsinainen 3400 kem2 rakennusoikeus käytetään kokonaan. Asemakaavan mahdollistamaa lisäkerrosalaa käytetään 426 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys on 290 kem2.
VÄHÄISET POIKKEAMAT
Asemakaava:
Hanke poikkeaa asemakaavasta siten, että tontin eteläpäädyssä rakennuksen nurkka ylittää rakennusalan rajan pihan puolelle enimmillään n. 930 mm ylityksen pinta-alan ollessa noin 3,5 m2. Parvekevyöhyke mukaan lukien rakennusalan rajan ylitys on n. 2950 mm. Ylitystä perustellaan sillä, että se mahdollistaa rakennusrungon toteuttamisen suorakulmaisena rakennusalueen rajan ollessa viistetty. Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap / asuntojen ja asuntoihin liittyvien työtilojen 95 kem2 kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Autopaikat tulee rakentaa rakennusten tai pihakannen alaiseen pysäköintilaitokseen tai korttelin LPA-alueelle. Lupahankkeen autopaikkavaatimus on vähintään 36 ap, jonka mukaisesti autopaikkoja toteutetaan. Näistä 7 ap sijoittuu rakennuksen autotalleihin, 22 ap pihakannenalaiseen pysäköintilaitokseen ja loput 7 ap tonttia idässä rajaavalle LPA-alueelle, jolle haetaan erillinen toimenpidelupa. Pysäköintilaitokseen rakennettavista autopaikoista yksi on esteetön. Kaikilla autopaikoilla huomioidaan varaus sähkölatauksen toteuttamista varten.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / 30 asunto-kem2 ja asuntoon liittyvä työtila-kem2, kuitenkin vähintään 2 pp / asunto. Vähimmäisvaatimuksen mukaiset pyöräpaikat on sijoitettava katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Lisäksi ulkotiloihin tulee osoittaa tilaa lyhytaikaiseen pyöräpysäköintiin. Pyöräpaikkavaatimus hankkeelle on vähintään 148 pp. Pyöräpaikkoja toteutetaan sisätiloihin 150 pp, jonka lisäksi pyöräpaikkoja tulee myös pihakannelle.
Hankkeen laskennallinen väestönsuojapaikkatarve on 91 suojapaikkaa ja 68 m2 suoja-alaa. 92 suojapaikkaa osoitetaan yhteisjärjestelynä korttelin tonteille 3 ja 5 rakennettaviin S1-luokan väestönsuojiin siten, että tontin 3 väestönsuojassa on 48 suojapaikkaa (36 m2 suoja-alaa) ja tontin 5 suojassa on 44 suojapaikkaa (33 m2 suoja-alaa).
ESTEETTÖMYYS
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena myös yhteistilojen osalta. Rakennuksessa on esteettömät sisäänkäynnit LPA-alueelta, pysäköintilaitoksesta ja pihakannelta.
MUUT SELVITYKSET
Parvekkeiden ääneneristävyysselvityksen mukaan sisäpihan puoleisissa parvekkeissa riittää tavanomaiset parvekekaide- ja -lasitusratkaisut, Kilonväylän puoleisille parvekkeille on erikseen laskettu tarvittavat vaimennustoimenpiteet. Korttelin yhteisen pihakannen leikki- ja ulko-oleskelualueet on suunniteltu rakennustoimenpitein muodostettuun melukatveeseen. Kun korttelin tonttien 2, 3 ja 6 rakennukset on rakennettu, melua pääsee vielä kulkeutumaan pihakannelle. Melutaso alittaa ohjearvot sen eteläosissa ja melulle herkät oleskelualueet sijoitetaan näille alueille, kuten korttelin vaiheistuskaaviossa on esitetty. Korttelin tonttien 1, 4 ja 5 rakentaminen on tarkoitus aloittaa nopeasti kolmen ensimmäisen rakennusluvan rakennushankkeiden jälkeen. Akustisen suunnittelijan mukaan piha-alueiden suojaaminen väliaikaisilla meluesteillä ei ole välttämättä tarkoituksenmukaista. Asia on huomioitu lupamääräyksissä.
Korttelialueen hulevesien hallinta on suunniteltu yhteisenä, hulevesiä esitetään viivytettävän viivytysputkissa usealla korttelin tontilla. Korttelin laskennallinen hulevesien viivytystilavuustarve on 141 m3.
Lupatontilla ei ole suoritettu maaperän pilaantuneisuustutkimuksia. Korttelin tontilla 2 on tehty pilaantuneisuustutkimus, jonka mukaan maaperää ei luokitella pilaantuneeksi eikä tutkituilla alueilla ole puhdistustarvetta. Kynnysarvomaat on toimitettava sellaiselle maankaatopaikalle tai muuhun vastaanottopaikkaan, jolla on ympäristölupa kyseisen maa-ainesjätteen vastaanottamiseen.
YHTEISJÄRJESTELYT
Korttelin kiinteistöjen välillä on laadittu yhteisjärjestelysopimus, jossa on sovittu mm. auto- ja väestönsuojapaikoista, kulkuyhteyksistä, leikki- ja oleskelualueista, jätteiden keräyspisteistä, maalämpökaivoista sekä palomuurien rakentamatta jättämisestä.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kerran ennakkoon pitäen sitä hallittuna ja ammattitaitoisesti suunniteltuna. Suunnitelmia on lausunnon jälkeen täydennetty ottaen huomioon annetut suositukset. Korttelipiha esitellään kaupunkikuvatoimikunnalle korttelin jatkosuunnittelun yhteydessä suunnitelmien tarkentuessa.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä, erillistä teknistä esittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää.
MUUT LAUSUNNOT JA KANNANOTOT
Rakennus- ja ympäristökeskuksen ympäristönsuojelun palvelualue on antanut tontin luontoarvoihin liittyvän lausunnon ja lausunto on huomioitu lupamääräyksissä.
Pelastuslaitos on antanut puoltavan kannanoton hankkeen väestönsuojapaikkojen sijoittamiselle korttelin muille kiinteistöille ja pyytänyt hanketta toimittamaan tiedot ko. rakennusten valmistumisaikataulusta.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Hankkeeseen ryhtyvä on tiedottanut naapureille, joilla ei ole ollut hankkeesta huomautettavaa. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus |
Ehdotuksen tekijä: vs. rakennusvalvontajohtaja Anni Tuominen-Maila. Lupa myönnetään.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:
vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
pohjarakennesuunnitelmat
rakennesuunnitelmat
rakennelaskelmat
pintavesisuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
piha- ja istutussuunnitelma
Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. Piha- ja istutussuunnitelma esitellään lupakäsittelijälle. |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | pohjakatselmus | sijaintikatselmus | rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta |
Muut ehdot:
Rakennushankkeeseen ryhtyvän on varmistettava luvan lainvoimaisuus, kun aloitusoikeutta ei ole haettu ja myönnetty. Rakennuslautakunnan luvista tiedon saa hallinto-oikeudesta.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien töiden aloitusta vastaavan työnjohtajan on otettava yhteyttä Kaupunkitekniikan keskuksen katumestariin ja sovittava katualueen alku- ja lopputarkastuksista.
|
| Yhteisjärjestelysopimus tulee toimittaa allekirjoitettuna luvan liiteasiakirjoihin ennen rakennustöiden aloittamista.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan aloituskokouksen järjestämiseksi. Aloituskokouksessa on esitettävä työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Alueesta on laadittava yhteinen työmaasuunnitelma, kun muut korttelin rakennustyömaat käynnistyvät lupahankkeen rakentamisen aikana. Päivitetty suunnitelma on esiteltävä rakennusvalvonnalle ennen kunkin rakennuksen käyttöönottoa. Suunnitelmassa on esitettävä, miten MRL 153 a § vaatimukset toteutuvat.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan mahdollisen taloteknisen aloituskokouksen järjestämiseksi.
|
| Kiinteistöltä ei saa poistaa kasvillisuutta tai muokata maata tai täyttää maata 1.4. - 31.7 lintujen pesimärauhan aikana.
|
| Asemakaavan mukaista hulevesien mitoitukseen / hallintaan liittyvää määräystä tontille tulee noudattaa myös työmaa-aikana.
|
| Sulfidisavimaiden esiintymät tulee todentaa laboratorionäyttein. Lisäksi luvan asiakirjoihin (Erityissuunnitelmat) tulee toimittaa suunnitelma sulfaattimaista aiheutuvien haitallisten vesistövaikutuksien ennaltaehkäisyyn ja hallintaan rakentamisen aikana. Maamassat on suojattava huuhtoutumiselta. Rakentamisen aikana tulee noudattaa valtion Happamien sulfaattimaiden kansallinen opas rakennushankkeisiin- ohjetta.
|
| Hankkeen on toimitettava luvan asiakirjoihin (Erityissuunnitelmat) selvitys työmaavesien hallinnasta. Käsittelemättömiä työmaavesiä ei saa johtaa hulevesiviemäriin. Työmaavesille tulee toteuttaa laadullista ja määrällistä hallintaa ja yleisesti on noudatettava Espoon työmaavesioppaan ohjeita. Mikäli alueella esiintyy happamia sulfaattimaita, tulee työmaavesistä mitata pH:ta rakentamisen ajan. Mikäli veden pH laskee alle 6, on otettava yhteyttä Espoon ympäristönsuojeluun kaivantovesien neutraloimiseksi.
|
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Mikäli korttelin muut rakennukset eivät oletuksen mukaisesti rakennu samaa tahtia tämän hankkeen kanssa, tulee pihan leikki- ja ulko-oleskelualueet suojata melulta tilapäisin ratkaisuin, joiden suunnitelmat tulee toimittaa luvan asiakirjoihin (Erityissuunnitelmat).
|
| Ennen muuraus-/rappaustyöhön ryhtymistä on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät vaihtoehdot muuraus- ja rappausmalleista esiteltävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää varten työmaalla pidettävässä tarkastuksessa. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutoksia voidaan vielä tehdä. Tarkastuksessa tulee olla käytettävissä myös ikkunoiden/ovien värisävyt. Hyväksymistä varten on vaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallia.
|
| Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Ennen rakennusten käyttöönottoa on tehtävä melutasomittaukset, joilla todennetaan, että parvekkeet ja virkistykseen käytettävät piha- ja oleskelualueet täyttävät ympäristöministeriön asetuksessa ja asemakaavassa asetut vaatimukset.
|
| Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on asemakaavan edellyttämät autopaikat oltava toteutettuina.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava hankkeen pihasuunnitelman toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä pihasuunnittelijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio.
Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että pihasuunnitelman mahdolliset puutteet korjataan ennen loppukatselmusta pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Hankkeen naapurikiinteistöille (tontit 3 ja 5) osoitettavien vss-paikkojen tulee pelastuslain mukaisesti olla käytettävissä 5 vuoden kuluessa rakennuksen käyttöönotosta. Tiedot ko. kiinteistöjen rakennusten valmistumisaikatauluista tulee toimittaa pelastuslaitokselle.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.
|
| Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteeksi toimitetusta allekirjoitetusta yhteisjärjestelysopimuksesta tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rakennusvalvontaviranomaiselta yhteisjärjestelyä ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
|
|
Kokousasia PDF-muodossa
