Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa kahden erityisasukasryhmien kerrostalon ja oleskelukatoksen rakentamiselle sekä 13 maalämpökaivon poraamiselle ja rakennusten katoille asennettaville aurinkokeräimille.
ASEMAKAAVA JA POIKKEAMISPÄÄTÖS
Asemakaavanmukainen käyttötarkoitus korttelissa on YP-1 Yleisten ja palvelurakennusten korttelialue, jolle saa rakentaa päiväkodin ja vanhusten palveluasuntoja. Korttelin kerrosalasta saa enintään 100 m2 käyttää liiketiloja varten. Tontin varsinainen rakennusoikeus on 7000 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa asuntojen yhteiskäyttöiset varastot, askartelu-, harrastus- ja säilytystilat, pesutuvat, kuivaushuoneet, saunat ja jätehuollon vaatimat tilat, kuitenkin niin, että niiden yhteenlaskettu kerrosala on korkeintaan 15 % (1050 kem2) kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä. Lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 20 m2 ylittävän osan, mikäli se lisää viihtyvyyttä ja parantaa tilasuunnittelua ja mikäli kukin kerrostasanne saa riittävästi luonnonvaloa, talotekniikan vaatimat tilat, polkupyörävarastot ja katokset, auton säilytystilat ja muuntamon.
Asemakaavassa on osoitettu tontille rakennusala, jolle on mahdollista rakentaa kolmikerroksisia rakennuksia. Julkisivujen tulee olla pääasiassa puuta ja värityksen hillitty ja harmoninen, korostusvärien käyttö on sallittua. Julkisivumateriaalien tulee olla korkealuokkaisia ja detaljoinnin viimeisteltyjä. Tekniset tilat, varastot, autokatokset ja muut aputilat on sovitettava julkisivuiltaan ja massoitteluiltaan asuinrakennusten arkkitehtuuriin. Julkisivuja ja kattotasanteita saa hyödyntää energiantuotantoon rakennuksen arkkitehtuuriin integroituna.
Asemakaavassa on tontin länsiosassa ohjeellinen pysäköintialue, joka tulee jäsennellä istutuksin ja koillisosassa ohjeellinen leikki- ja oleskelualue. Piha-alueelle tulee olla esteetön käynti sisätiloista. Rakentamattomat tontinosat, joita ei käytetä leikki- tai oleskelutiloina, on istutettava.
Asemakaava edellyttää voimalinjojen maakaapelointia, alueella sijaitsevat maanalaiset johdot tulee siirtää ennen rakentamista. Kaavassa on lisäksi annettu määräyksiä myös korvausilman laatuun sekä piha-alueiden melun ja hulevesien hallintaan liittyen. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
Hankkeelle on myönnetty kaupunkisuunnittelujohtajan poikkeamispäätös 2018-1955 asemakaavan salliman kerrosluvun III sijaan kerrosluvulle IV, autopaikkojen sijoittumiselle osin ohjeellisen pysäköintialueen ulkopuolelle sekä pelastusreitin sijoittumiselle osin asemakaavan mukaiselle tontin itäosalle, jolla sijaitsee muinaismuistolailla rauhoitettuja kiinteitä muinaisjäännöksiä. Poikkeamispäätös on myönnetty seuraavin ehdoin:
1. Autopaikkoja tulee toteuttaa asemakaavan mukaisesti 1 ap / 200 k-m2 ja 1 liikuntaesteisten autopaikka 15 autopaikkaa kohden. Autopaikkoja voidaan toteuttaa esitetyllä tavalla osin pysäköimispaikan ulkopuolelle tontin pohjoisosaan.
2. Pelastusreitti voidaan sijoittaa esitetyn mukaisesti vähäiseltä osin asemakaavan mukaiselle sm-alueen osalle, mikäli hakija esittää rakennuslupavaiheessa sijoittamista puoltavan Espoon kaupunginmuseon lausunnon.
3. Paikoitusalue tulee asemakaavan mukaisesti jaotella istutuksin.
Helsingin hallinto-oikeus on jättänyt tutkimatta poikkeamispäätöksestä tehdyn valituksen ja jatkanut poikkeamispäätöksen lainvoiman päättymään kahden vuoden kuluttua hallinto-oikeuden päätöspäivästä 4.11.2019. Rakennuslupahakemus on jätetty ennen 4.11.2021.
RAKENNUSHANKE
Rakennetaan kaksi nelikerroksista uudisrakennusta. Pohjoisempaan rakennukseen sijoitetaan vanhusten palveluasumista kahteen ensimmäiseen kerrokseen sekä tehostettua palveluasumista kahteen ylimpään kerrokseen. Eteläisempään rakennukseen sijoitetaan vammaispalvelulain mukaista palveluasumista. Yhteensä rakennetaan vanhuksille 54 asuinhuonetta sekä 94 asuntoa, joista 48 vanhuksille ja 46 vammaisille. Pohjoisemmassa rakennuksessa on osittainen kellari. Molempiin rakennuksiin sijoitetaan niiden toimintaa tukevia aputiloja, kuten jakelukeittiöt, yhteistiloja sekä henkilökunnan sosiaalitilat, pohjoisemman rakennuksen toisessa porrashuoneessa ja eteläisemmän rakennuksen apuvälinevarastossa on apuvälineiden pesupiste. Rakennuksissa on automaattinen sammutuslaitteisto.
Rakennukset polveilevat ja niissä on poikittaiset taitteiset harjakatot. Aurinkokeräimiä asennetaan yhteensä n. 700 m2 muille paitsi Kilonkartanontietä lähimpänä oleville lappeille (kadun suuntaan). Julkisivut ovat puiset ja niiden päätyaiheet ovat massoittain eriväriset, käytetään vaaleita sävyjä. Rakennusten väliselle alueelle toteutetaan yhteinen melulta suojattu oleskelupiha-alue, jolle toteutetaan oleskelukatos. Tontin lounaisnurkkaan toteutetaan Carunan toimesta muuntamo.
Tontille toteutetaan kaksi ajoliittymää, joista pohjoisempi palvelee huoltoa ja henkilökuntaa ja läntisempi myös mm. saattoajoa. Molempien pysäköintialueiden yhteyteen toteutetaan jätteiden syväkeräyspiste. Tontin pohjoisrajan lähelle rakennetaan pysäköintialuetta rajaava betoninen tukimuuri ja sen päälle putoamissuojakaide ja luoteisnurkkaan kivikorimuuri. Luvan liitteeksi on toimitettu hankekuvaus.
RAKENNUSOIKEUS
Rakentamiseen käytetään 7938 kem2, josta varsinaista rakennusoikeutta on 6983 kem2 ja sitä jää käyttämättä 17 kem2. Kokonaiskerrosalasta on asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta 609 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistamaa lisäkerrosalaa 346 kem2. Asuntojen yhteiskäyttötilojen yhteenlaskettu kerrosala on 476 kem2, joka on noin 6,8 % kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Poikkeamispäätöksessä hyväksyttyjen poikkeamien lisäksi hankkeessa on vähäisiä asemakaavapoikkeamia:
1) Eteläisempään rakennukseen sijoitetaan vanhusten palveluasumisen sijaan vammaispalvelulain mukaista asumista. Poikkeamaa perustellaan sillä, että kaavassa tontin käyttötarkoitus on rajattu tiukasti ja rakennusoikeus on suuri, joten on kestävää sijoittaa tontille useita eri asumistyyppejä. Espoon kaupungilla on tarve vammaisten palveluasumispaikoille Espoossa.
2) Tontin luoteisosaan sijoitettava pysäköintialue sijoittuu osittain tontin osalle, jota ei kaavassa ole osoitettu paikoitukselle. Poikkeamaa perustellaan piha-alueiden tarkoituksenmukaisella käytöllä: piha-alueiden viihtyisyys ja jalankulkijoiden turvallisuus parantuvat, kun paikoitusalue sijoitetaan tontin lounaisnurkkaan ja eteläosaan.
3) Pihan oleskelualueet sijoittuvat osittain tontin osalle, jota ei ole kaavassa osoitettu leikki- ja oleskelualueeksi. Poikkeamaa perustellaan sillä, että rakennusten asettelulla on saatu muodostettua viihtyisä sisäpiha rakennusten keskelle, jossa oleskelualueet ovat molempien rakennusten asukkaiden helposti ja esteettömästi tavoitettavissa.
Kaupunkisuunnittelukeskus on antanut em. vähäisiä poikkeamia puoltavan lausunnon.
4) Em. lisäksi poiketaan Valtioneuvoston asetus väestönsuojista (5.5.2011/408) 2 § mukaisesta väestönsuojan varsinaisen suojatilan enimmäiskoosta 135 m2. Rakennusten varsinaisen suojatilan tilantarve on yhteensä 139,5 m2, joka tarkoittaisi kahta väestönsuojaa. Vähäisenä poikkeamana esitetään yhden ylisuuren, suojan koko 150,5 m2, väestönsuojan rakentamista. Pelastuslaitos on puoltanut esitettyä poikkeamaa.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Kaavan mukainen autopaikkavaatimus on vähintään 1 ap / 200 kem2, autopaikoista tulee toteuttaa 1 le-ap/15 ap. Hankkeen autopaikkavaatimus on vähintään 35 ap. Autopaikkoja toteutetaan 35 ap, joista 5 le-ap. Lisäksi tontille osoitetaan kaksi saattoliikennepaikkaa, jotka on mitoitettu le-taksille ja ambulanssille soveltuvaksi. Autopaikoista 17 ap varustetaan varauksilla sähköautojen lataukselle.
Kaavan mukainen pyöräpaikkavaatimus vanhusten palveluasumiselle on vähintään 1 pp / 250 kem2. Vähintään puolet vähimmäisvaatimuksen mukaisista pyöräpaikoista tulee sijaita katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Hankkeen pyöräpaikkavaatimus on vähintään 28 pp. Pyöräpaikkoja toteutetaan vanhuksille 30 pp, joista puolet sisätiloihin. Myös vammaisille asukkaille toteutetaan pyöräpaikkoja, joista 8 pp pihalle ja lisäksi pyöriä on sijoitettavissa sisäänkäynnin yhteydessä olevaan apuvälinevarastoon.
Pohjoisemman rakennuksen kellarikerrokseen rakennetaan S1-luokan väestönsuoja, jossa on varsinaista suoja-alaa 139,5 m2 186 henkilölle. Suoja toimii normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastotiloina.
ESTEETTÖMYYS
Hanke on esitelty Espoon vammaisneuvoston Rakennetaan kaikille -työryhmälle ja esittelymuistio on toimitettu luvan liitteisiin, huomautuksia on useita koskien sekä sisä- että ulkotiloja. Suunnitelmia on annetun lausunnon jälkeen muutettu mm. seuraavasti. Saattoliikenteelle varattua ajoväylää on laajennettu siten, että samaan aikaan voi asioida useampi ajoneuvo lähempänä kaikkia sisäänkäyntejä. Le-autopaikkojen määrää on lisätty kolmesta viiteen. Kahden porrashuoneen (B ja C) sisäänkäynneissä on luovuttu portaista ja luiskasta, esteetön kulku sisälle mahdollistetaan maastonmuodoin. A-porrashuoneessa luiskaa on siirretty, jolloin kulkumatkat le-autopaikoille ovat lyhentyneet. Pihan kallistuksia on tasattu, kulkuväylien materiaalit ovat sisäänkäyntien laatoituksia lukuun ottamatta asfalttia. Penkkien määrää pihalla lisätty. Tehostetun palveluasumisen asukkaille on yhteinen varasto, johon on mahdollista varastoida henkilökohtaisia tavaroita henkilökunnan toimesta. Lupamääräyksiin on kirjattu työryhmän pyytämä opastesuunnitelmien esittely niiden valmistuttua ennen rakennusten käyttöönottoa sekä esteettömyyden toteamiseen liittyvä työmaakäynti.
MUUT SELVITYKSET
Ääniympäristöasetuksen mukainen uudisrakennuksille melualueilla sovellettava 30 dB minimieristysvaatimus on riittävä sisämelun ohjearvotason 35 dB saavuttamiseksi, eikä julkisivuille ole tarpeen asettaa erillistä vaatimusta ulkovaipan ääneneristävyydestä. Suunnitellulla maankäytöllä tontille muodostuu oleskeluun soveltuva piha-alue, jolla liikenteen keskiäänitasot alittavat päiväajan ja yöajan ohjearvorajat.
Tontin hulevesiä viivytetään noin 33 m3, josta 11 m3 hulevesialtaissa tontin itäosassa ja loput 23 m3 pysäköintialueen alle rakennettavien sepelikenttien avulla.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kerran ennakkoon puoltaen sitä mm. esteettömyyden tarkistamista, värityksen raikastamista sekä ikkunatyyppien ja vesikaton päätelaitteiden tarkistamista kohdistuvin suosituksin. Suunnitelmia on lausunnon jälkeen täydennetty ottaen huomioon lausunnon suositukset. Rakennuksille tunnusomaisia poikittaisia harjakattoja on osin madallettu sekä rakenteellisten kysymysten että naapureilta tulleiden huomautusten vuoksi.
Hankkeen pohjarakenteiden ja rakenteiden suunnitteluperusteet on esitelty teknisessä ennakkopalaverissa, lvi-teknisten ratkaisujen esittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää.
MUUT LAUSUNNOT
Espoon kaupunginmuseo on tehnyt tontille maastotarkastuksen 22.4.2022. Esitetyn rakentamisen alueella ei ole säilynyttä muinaisjäännöstä ja rakentaminen voidaan toteuttaa suunnitelman mukaisesti. Rakentamisen aikaiset vaikutukset rakennettavan tontin ulkopuolisille alueille tulee kuitenkin minimoida.
Espoon hyvinvoinnin ja terveyden toimialan lausunnossa todetaan tontin keskeinen sijainnin mahdollistavan asukkaille lähialueiden palvelujen hyödyntämisen sekä edesauttavan henkilöstön saatavuutta hyvien kulkuyhteyksien äärellä. Espoon vanhusten palvelut ja vammaispalvelut puoltavat rakennusluvan myöntämistä hankkeelle.
Kaupunkitekniikan keskus on antanut kahta ajoliittymään koskien kieltävän lausunnon, jossa on todettu, että alueella kadunrakennuksen viimeistelytyöt ovat loppusuoralla eikä suunnitelmat kohtaa toisiaan, koska lupahankkeen suunnitelmia on muutettu usea vuosi sitten tehdystä yhteensovituksesta. Kohteen on edellytetty yhteensovittavan ajoliittymät kadunsuunnittelun ja kadunrakentamisen yhteyshenkilöiden kanssa pikimmiten, mikä on tehty.
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen Ympäristönsuojelun palvelualueen hankkeelle antamassa lausunnossa on todettu, että liito-oravien kulkuyhteys tulee säilyttää tontin itärajalla. Tontin Itäpuolella sijaitseva eko-1 merkitty yleinen viheralue ei riitä turvaamaan liito-oravan kulkuyhteyttä avoimen, puuttoman ympäristön vuoksi. Asemapiirroksessa ja/tai pihasuunnitelmassa on edellytetty osoitettavan liito-oravan kulkuyhteyden säilyminen itärajalla siten, että säilyvien puiden välinen aukko ei muodostu yli kaksi kertaa reunapuiden korkeutta leveämmäksi. Puilla on oltava riittävä suojaetäisyys rakennuksiin ja ne on suojattava juuristoineen rakentamisaikana, jotta ne voidaan todellisuudessa säilyttää elinvoimaisina pitkällä aikavälillä. Olevaa puustoa on hyvä tukea lisäistutuksin. Lisäksi annetussa lausunnossa on edellytetty rakentamisessa noudatettavan Espoon työmaavesiopasta. Suunnitelmia on päivitetty ja lisäksi lupamääräyksissä on huomioitu annettu lausunto.
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen Ympäristöterveyden palvelualueen hankkeelle antamassa lausunnossa on suositeltu mm. vierailijoille omaa wc-tilaa ja kiinnitetty huomiota mm. siivousvälinetilojen varustukseen ja ilmanvaihtoon, keittiöiden käsienpesupisteen käytettävyyteen, ruoan lämpimänä pitämiseen ja rullakoiden riittävään säilytystilaan. On suositeltu lausunnon pyytämistä pohjoisemman rakennuksen jakelukeittiöstä tarkempien suunnitelmien valmistuttua. Suunnitelmissa on huomioitu annetut kommentit ja lupamääräyksissä em. suositus.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, joista kahdella on ollut huomautettavaa.
- Etelänpuoleisen puiston etelänpuoleisen naapurin 424-1-20 Asunto Oy Villa Björkudd edustaja on halunnut lisätietoja poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta ja haetuista vähäisistä poikkeamista, joita kaupunkisuunnittelukeskus on puoltanut. Lisäksi naapuri on huomauttanut, että lupatontin länsipuolella on juuri rakennettu katuosuus ja pysäköintialue luonnonmukaiselle tasolle maastoon ja olisi luontevaa laskea lupahankkeen korkoja, jotta tontille ei jouduttaisin toteuttamaan suunnitelmissa esitettyjä muureja.
- Pohjoispuolen naapurikiinteistön 54-183-3 Asunto Oy Espoon Koivukartanon huomautuksessa on todettu, että naapuri ei hyväksy hankkeen toteutusta esitetyn mukaisena: rakennuslupavaiheen suunnitelmassa rakennusten määrä, sijoitus ja korkeus ovat muuttuneet aiemmista poikkeamispäätöksen yhteydessä esitellyistä suunnitelmista mm. siten, että tontin pohjoisreunalle on tullut aiemmista koko tontin pituinen rakennus sekä huoltoliikennepiha. Huoltoliikennepihan myötä erityisesti raskaan liikenteen alueella on todettu lisääntyvän ja aiheuttavan naapurille ja muille alueen asukkaille liikenne-, ääni-, valo- ja ilmanlaatuhaittoja. Lisäksi on todettu mm., että naapuritonttien asukkaat käyttävät aluetta paljon virkistykseen, jonka lisäksi alueella liikkuu myös paljon elämiä, eikä suunnitellussa ole otettu huomioon puistoalueen käyttäjien ja alueella liikkuvien eläinten tarpeita ja rakennuksen pidennyksestä näille alueelle aiheutuvaa haittaa. Pohjoisemman rakennuksen poikkeamispäätöstä pidemmän ja korkeamman rakennuksen massiivisen olemuksen myötä alueen pientalomaisen olemuksen ja kulttuurimaiseman on todettu rikkoutuvan: naapurin tontti varjostuu ja synkkenee, vaikkakin suunnittelussa on esitetty toimenpiteitä rakennusmassan keventämiseksi ja sopeuttamiseksi ympäristöön. Lisäksi on esitetty huolena mm., onko tontin käyttöön osoitettavien pysäköintipaikkojen määrä riittävä. Esille tuotuihin huomautuksiin on mm. ehdotettu toimenpiteitä ja edellytetty parempaa ympäristöön sovittamista.
Pääsuunnittelija on naapureille ja luvan liitteiksi toimittamissa vastineissaan todennut mm., että rakennukset ja piha-alueet on suunniteltu kiinnittäen erityishuomiota esteettömyyteen, jonka vuoksi pihan korkoja joudutaan muuttamaan ja tämän vuoksi tontin lounaassa sijaitsevalle rajalle toteutetaan muurirakenteita. Suunnitelmia on päivitetty saatujen huomautusten myötä: vesikattojen kaltevuuksia on tarkistettu ja korkoja on madallettu siten, että iv-konehuoneen kohdalla harjakaton korkoja on laskettu enimmillään 1 m ja muilla harjakatto-osuuksilla yleisesti yli 1,6 m ja enimmillään noin 2,3 m. Katusuunnitelmien yhteensovittamista on tehty yhdessä kaupunkitekniikan keskuksen kanssa ja katusuunnitelmat tullaan päivittämään hankkeen suunnitelmiin sopiviksi. Huoltoliikenteen tontilla on todettu olevan vähäistä. Huoltopiha sijaitsee 0,5 - 1,5 m alempana kuin ympäröivä katu- ja puistoalue, jolloin ajovalot eivät häikäise naapuritontteja. Pohjoisrajalle tukimuurin läheisyyteen on lisätty pensaskasvillisuutta, jotta mahdolliset huoltopihan aiheuttamat häiriöt naapureiden suuntaan lievenisivät. Jäteauto voi tyhjentää syväkeräysastiat suoraan katualueelta peruuttamatta. Autopaikkojen määrä on kaavavaatimuksen mukainen eikä hanke voi vaikuttaa alueen yleiseen autopaikkamäärään tai luvattomaan pysäköintiin nyt rakennettavan tontin ulkopuolella.
LUPAPÄÄTÖKSEN PERUSTELU
Hanke on lainvoimaisen poikkeamispäätöksen mukainen, siinä ei oteta kantaa rakennusten lukumäärään tontilla tai räystäskorkeuteen vaan kerroslukuun, jonka on mahdollistettu olevan IV. Lisäksi kaupunkisuunnittelukeskus on antanut vähäisiä asemakaavapoikkeamia, mm. oleskelupiha-alueen sijaintia, koskevan puoltavan lausunnon. Myös ympäristönsuojelun palvelualueen lausunto alueen luontoarvoista on huomioitu suunnitelmissa, lupamääräyksiin on kirjattu tarkennetun pihasuunnitelman toimittaminen luvan asiakirjoihin rakentamisen edetessä. Suunnitelmia on naapureille tiedottamisen jälkeen muutettu mm. laskemalla yleisesti kattojen korkoja. Lupamääräyksiin on kirjattu paikalla pidettävä värimallikatselmus hankkeen kokonaisvärityksen hyväksymiseksi. Hanke ei tarpeettomasti aiheuta haittaa naapureille. MRL 133 § 2. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
|
Kokousasia PDF-muodossa
