Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan rakennuslupaa 8- kerroksiselle asuinrakennukselle, pihakannen alapuoliselle pysäköintihallille sekä pihakannen aitaamiselle.
Tontille on haettu purkulupa 49-2022-577-P vuonna 1983 rakennetun 1. kerroksisen liikerakennuksen purkamiseen uudisrakentamisen tieltä.
ASEMAKAAVA
Satukuja- niminen asemakaavan muutos on hyväksytty kaupunginhallituksessa 5.10.2020. Asemakaavassa on osoitettu rakennusala enintään 8-kerroksiselle asuinrakennukselle kansipihan tasosta ylöspäin asuinkerrostalojen korttelialueelle (AK).
Rakennuksesta tulee olla suora uloskäynti korttelipihoille ja kadulle. Kadulle avautuvan oven tulee olla vähintään 1,0 metriä katualueen rajasta. Pääasialliset julkisivumateriaalit ovat jalustassa graafinen betoni tai muu tumma kiviaineinen materiaali ja muualla valkobetoni tai muu vaalea kiviaineinen materiaali. Täydentävissä osissa tulee käyttää puuta tai puulaminaattia. Elementtijulkisivujen saumat tulee piilottaa osaksi julkisivun sommittelua. Katutason julkisivuissa tulee olla suuria lasipintoja ja poiketa asuinkerrosten aukotuksesta. Kansipihan alaisten tilojen seinien laatutason tulee vastata asuinrakennuksen julkisivujen laatutasoa.
Kala-Matin raitin ja Kaisankujan kulmaukseen katutasoon tulee rakentaa liike-, palvelu- tai toimistotilaa vähintään 80 kem2. Kortteli- ja katualueiden rajapinnat tulee sovittaa yhteen korkojen, värien ja materiaalien osalta. Parvekkeet saavat ulottua enintään 2,5 metriä rakennusalan ulkopuolelle. Katualueelle ulottuvien parvekkeiden alapuolelle tulee jättää riittävästi tilaa kadun kunnossapidon ja pelastustoiminnan tarpeet huomioiden. Mahdolliset syväkeräimet tulee rajata muurein rakennuksen arkkitehtuuriin sopivalla tavalla. Asuntokohtaisten pihojen rakenteet tulee toteuttaa ylemmistä kerroksista poikkeavalla tavalla.
Lisäksi on annettu määräyksiä mm. jätetilan sijainnista, tikasauton nostopaikoista, kansipihasta, hulevesistä, puuston ja kallion säilyttämisestä puistossa ja niiden suojaamisesta työmaa- aikana.
RAKENNUSHANKE
Asunnot sijaitsevat 1-8 kerroksissa, ullakkokerrokseen sijoitetaan yhteiskäyttötilat kuten kerhohuone ja saunatilat. Muut asunnon aputilat sijaitsevat 1-. ja kellarikerroksessa. Satukujan ja Kala-Matin raitin kulmauksessa on asemakaavamääräyksen mukainen liiketila.
Rakennuksen pääasialliset julkisivumateriaalit ovat jalustassa uritettu tumman harmaa betoni ja muualla valkoiseksi maalattu betoni sekä uritettu valkoiseksi maalattu betoni. Autohallin ulkoseinien materiaalina on tumma graafinen betoni.
Parvekkeet ovat lasitettuja, ja osittain käytetään hiekkapuhallettua kuviolasia. Sisäänkäyntien kohdalla ja ullakkotilojen julkisivuissa on käytetty palonsuojakäsiteltyä puuverhousta. Ullakon räystään alapinnassa on maalattua/kuultokäsiteltyä puuta.
Uusia asuntoja on yhteensä 56 kpl, joista pääosa on yksiöitä tai kaksioita, 46 kpl (82 %) ja kolmioita tai suurempia asuntoja on 10 kpl (18 %). Asuntojen keskipinta-ala on 37,2 m2.
Yhteistiloista varasto- ja talopesulan tilat sijaitsevat rakennuksen 1. kerroksessa. Yhteiskäyttöiset saunatilat on sijoitettu ullakolle. Ullakkokerroksen toteuttamiselle on saatu erillinen kaavoittajan puolto ja ullakko rakennetaan pääosin asuinkerroksen vesikaton räystäslinjasta sisäänvedettynä.
PKS- yhteistilaohjeen mukaisia yhteistiloja ei ole täysimääräisesti, vaan saunoja, pesula- ja kuivaustilaa on toteutettu vähemmän. Hakijan perusteluna tälle on, että talosaunoja on toteutettu 2 kpl, joista molemmat ovat esteettömiä. Kuivausta palvelemaan on lisätty 2 kuivausrumpua.
Tontin hulevedet viivytetään tontin eteläpuolelle sijoitettavassa viivytysputkessa ja johdetaan kunnalliseen hulevesijärjestelmään. Jätehuolto toteutetaan pihakannella sijaitsevilla syväkeräyssäiliöillä.
RAKENNUSOIKEUS
Tontilla on 2 600 kem2 pääkäyttötarkoituksen mukaista rakennusoikeutta.
Rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa asuntojen ulkopuoliset varastotilat, asukkaiden yhteistilat, jätehuollon ja kiinteistönhoidon tilat, pysäköintitilat ja pyöränsäilytystilat, väestönsuojatilat ja alueen sähköjakelun vaatimat muuntamotilat. Porrashuoneiden 20 m2 ylittävän osan saa rakentaa rakennusoikeuden lisäksi, mikäli se lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja luonnonvaloisuutta. Välttämättömät kulkuyhteydet niissä pihakannen alapuolella olevissa tiloissa, joissa ei sijaitse muita kerrosalaan laskettavia tiloja.
Nyt rakennettavan hankkeen kokonaisala on yhteensä 4 012 m2, josta 2 597 k-m2 muodostuu ulkoseinäpaksuuden 250 mm mukaisesta varsinaisesta rakennusoikeudesta, 148 k-m2 varsinaisen kerrosalan ulkoseinäpaksuuden 250 mm ylittävästä osuudesta ja 745 k-m2 lisäkerrosalasta. Rakennusoikeutta jää käyttämättä 3 k-m2.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Asuinrakennuksen eteläpäädyssä rakennusalueen raja ylittyy n. 0,9 m ulkoseinän osalta. Pysäköinnin alueella rakennusalueen raja ylittyy n. 1,6 m hulevesialueen puolelle. Pysäköinnin tukimuuri, luiska, teräskaide sekä ajoluiskan pergola sijoittuvat tontilla rakennusalueen rajan ulkopuolelle ja alle 4 m naapurin rajasta. Hakijan mukaan julkisivusommitelmaa on haluttu rauhoittaa seinän suoristuksella eteläpäädyssä ja kadun ja tontin korkojen yhteensovituksessa lounaisnurkkaa reunustava korkomaailma todettiin pysäköinnin ajoluiskan liittymän järjestämisen kannalta erittäin haasteelliseksi. Pysäköinnin ajoluiskan sijoittaminen rakennusalueen rajojen sisäpuolelle ei ympäröivän korkomaailman takia ollut toteutuskelpoinen ratkaisu. Tästä syystä pysäköintialueen pääty on jouduttu tuomaan kohti eteläreunaa ja matalampaa liittymätasoa.
Ravintolan sisäänkäynnin katos ylittää rakennusalueen rajan n. 0,3 m. Hakijan mukaan sisäänkäynnin katos istuu paremmin julkisivuun, kun katoksen reuna jatkaa samaa linjaa pohjoisjulkisivun kanssa.
Pihakannen ylin sallittu korkoasema +15.6 ylittyy 20-100 mm hulevesien vaatimien kallistusten vuoksi. Korkoasema ylittyy myös 1. kerroksen pääsisäänkäynnin edustan osalta, joka on korotettu korkoon +15.88. Pihan kansirakenteen ylin korkoasema on täten +15.62.+16.7 sekä sisäänkäynnin edustalla korkeintaan korossa +15.88. Hakijan mukaan pihakannen kansirakennetta on jouduttu nostamaan, jotta alapuoliseen pysäköintihalliin on saatu vähimmäismääräykset toteuttava vapaa korkeus. Sisäänkäynnin edustalla korkoasema on ylitetty, jotta kulkuväylillä toteutuu esteettömyys. Pihakannen ylintä korkoasemaa päätettiin korottaa pihakannen vehreyden ja yleisen viihtyisyyden lisäämisen vuoksi.
Kaavamääräyksenä tällä kaava-alueella autopaikat tulee sijoittaa rakennuksen tai kansipihan alle. Pysäköintipaikkoja on esitetty pihakannen kattaman osan ulkopuolelle kaavamääräyksestä poiketen 4 kpl. Autopaikat sijoittuvat n. 2,7 m pihakannen tasoa alemmaksi samaan tasoon katettujen autopaikkojen kanssa. Hakijan mukaan koko pysäköintialueen kattaminen pihakannella edellyttäisi kaavan määräysten vastaisesti pihakannen merkittävää korottamista, jotta pysäköintihallissa säily riittävä vapaa korkeus. Ehdotus on saanut kaupunkikuvatoimikunnan puollon 30.6.2021. Puolto oli ehdollinen ja vaati sisäänajon kattamista pergolarakenteella. Suunnitelmissa on esitetty sisäänajon yläpuolelle kyseinen pergolarakenne.
Vaakasuuntaiset elementtisaumat jätetään näkyviin. Maantasokerroksen sekä toisen kerroksen osalta elementtisaumojen katsottiin piiloutuvan hyvin osaksi materiaalirajauksia ja tummaa värimaailmaa. Täten vaakasuuntaiset elementtisaumat julkisivussa eivät korostu. Pystysuuntaiset elementtisaumat piiloutuvat osin ikkunalinjoihin ja osin uritettujen betonijulkisivujen pystyjakoihin. Saumat on esitetty julkisivupiirustuksissa.
Rakennuksen ylimmän kerroksen yläpuolelle on esitetty ullakkokerros ja asukkaiden yhteinen kattoterassi. Esitetyssä suunnitelmassa yhteistilat on esitetty kahdeksannen kerroksen yläpuolelle. Hakijan mukaan yhteistiloihin liittyvän ulkotilan yksityisyys ja rauhallisuus on todennäköisempää nyt esitetyssä sijainnissa ja näkymät ja valoisuus varmasti huomattavasti paremmat. Ullakko on pääsääntöisesti toteutettu ullakkosääntöä noudattaen. Vähäisenä poikkeamana ullakkokerroksen terassin yläpuolelle sijoittuvan katoksen osalta ullakkosääntö ei täysin toteudu. Hakijan mukaan ylitys on toteutettu siitä syystä, että kaupunkikuvaneuvottelussa toivottiin kerhohuoneen luiskan uudelleentutkimista, jotta kerhohuoneeseen jää enemmän tilaa. Ehdotus on saanut kaavoittajan puollon.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT SEKÄ VÄESTÖSUOJA
Asemakaavan mukainen autopaikkavaatimus asunnoille on 1 ap / 130 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto ja liiketiloille 1 ap / 200 kem2.
Autopaikat tulee sijoittaa rakennuksen tai kansipihan alle II ma-1- rakennusalalle.
Tässä hankkeessa osoitetaan autopaikkoja asunnoille 28 ap ja liiketilalle 1 ap, yhteensä 29 ap. Tontille rakennetaan maanalainen pysäköintihalli 17ap:lle ja piha-alueelle avopaikkoja 4 kpl. Näistä on liikuntaesteisten autopaikkoja 2 kpl, jotka sijaitsevat pääosin pihakannen alaisessa pysäköintihallissa, josta on käynti kellaritiloihin. Rasitepaikat (8ap) sijaitsevat pysäköintihallissa korttelissa 23036.
Pysäköintipaikkojen latauspistevalmiudet toteutetaan kaapelointivarauksina.
Asemakaavan mukainen pyöräpaikkavaatimus asunnoille on 1 pp / 30 kem2, kuitenkin vähintään 2 pp / asunto lukittuun ja katettuun tilaan ja liiketiloille 1 pp / 30 kem2. Lisäksi lyhytaikaiseen pyöräpysäköintiin tulee osoittaa tilaa ulkotiloissa.
Hankkeessa esitetään 112 pp asunnoille ja 3 pp liiketilalle, yhteensä 116 pp katettuun lukittuun tilaan. Näistä paikoista 48 pp sijaitsee 1. krs:n ulkoiluvälinevarastoissa ja 68 pp kellarikerroksen ulkoiluvälinevarastossa. Lisäksi pyörille on paikkoja pihalla sisäänkäynnin yhteydessä 5 pp.
Kohteen S1- luokan väestönsuoja sijaitsee kellarikerroksessa, suojatilan koko on 55,5 m2 ja se on mitoitettu 74 henkilölle. Väestönsuojaa käytetään normaaliaikana irtaimistovarastona.
SELVITYKSET
Hankkeessa on tehty Akustisen suunnittelun perusteet- niminen tarkastelu, jossa on määritelty mm. ullakon tilojen määräysten mukaisen askeläänitason toteutumisen edellytykset. Lisäksi on tehty ulkovaipan ääneneristävyysselvitys, jonka mukaan parvekeoville, liiketilan ikkunoille ja ulko- ovelle sekä kerhotilan ikkunatyypille ja terassiovelle on annettu ilmaääneneristysluku liikennemelua vastaan.
Palotekniset vaatimukset ja savunpoistosuunnitelmat on esitetty erillisessä paloteknisissä selvityksissä. Asuinrakennusten paloluokka on P1. Poistuminen asunnoista järjestetään parvekkeiden varatieluukkujen ja osassa itäpuolen 3 krs asunnoista ranskalaisten parvekkeiden kautta.
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena. Pääsisäänkäynnit sekä porrashuoneeseen että liiketiloihin ovat esteettömät. Yhteistiloihin ja autohalliin, kuten myös asuntojen parvekkeille ja ullakkokerroksen kattoterassille on esteetön pääsy.
Asunnoissa on huoneistokohtainen ilmanvaihto, jonka toimivuus on osoitettu erillisellä simuloinnilla.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta 28.6.2021 ja puoltanut hanketta ehdoin ja huomautuksin. Suunnitelmia on kehitetty annetun lausunnon suuntaan.
Hankkeessa on pidetty tekninen ennakkoneuvottelu, jonka kirjaukset on pääosin huomioitu suunnitelmissa.
LAUSUNNOT
Kaupunkitekniikan keskus puoltaa pysäköintihallin luiskan yhteensovitusta katusuunnitelmaan pintamateriaalien, korkeuserojen jne kanssa. Sijoituslupa on haettu ja saatu pysäköintihallin pohjoispään katualueelle ulottuville anturoille.
Erillinen sijoituslupa on haettu tontin kaakkoislaidassa tapahtuvaa louhintaa varten.
Espoon ympäristöterveys on lausunut katukerroksen ravintolasta. Hakija on ilmoituksensa mukaan huomioinut saadun lausunnon suunnitelmissa.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Luvan liitteeksi on toimitettu yhteisjärjestelysopimus.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Hakija on tiedottanut hankkeesta neljälle naapurille. Lisäksi kolmelta naapurilta on saatu naapurin suostumus rajan lähelle rakentamiseen. Yksi naapuri on huomauttanut, että kaavailtu rakennus tulee estämään yhtiön näkymää merelle sekä ympäristöön, joka laskee asuntojen arvoja, varjostaa pihaa ja haittaa pihan virkistyskäyttöä. Lisäksi yhtiön mukaan enintään 5- kerroksinen rakennus olisi tontille sopiva, eikä liiketila saisi olla iltaravintola- tyyppinen.
Luvan hakijalta on saatu vastine naapurin esittämään huomautukseen. Luvan hakijan mukaan mainitut seikat on selvitetty asemakaavan laatimisen yhteydessä. Asemakaavassa rakennuksen kerrosluvuksi on määritelty 8. Kaavoittaja on puoltanut rakennusluvan mukaista ullakon rakentamista, joka lisää rakennuksen varjostusvaikutusta hakijan mukaan vain osalla naapurin pihaa. Lisäksi kansipihan korkealaatuinen toteutus istutusalueineen lisää naapuruston viihtyisyyttä nykytilanteeseen nähden.
Lisäksi rakennusvalvonta on tiedottanut hankkeesta kahdelle naapurille, joilla ei ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 2. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Kokousasia PDF-muodossa
