Lisäselvitykset ja poikkeukset | Lupaa haetaan hotellirakennuksen ja päivittäistavarakaupan rakentamiseen, 23 maalämpökaivon poraamiseen sekä rakennustöiden aloittamiseen ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta.
Kohteeseen on aiemmin myönnetty maisematyölupa 2021-1953-T, jonka perusteella on saanut suorittaa uudisrakentamista valmistelevia maanrakennustöitä, paalutusta sekä perustusten alustäyttöjä ja piha-alueen täyttöjä.
ASEMAKAAVA
Rakennuspaikka sijaitsee hotelli- ja huoneistohotellirakennusten korttelialueella (KL-1), jossa rakennuksiin saa sijoittaa toimisto- ja liiketilaa sekä julkisia ja yksityisiä palveluja. Majoitusrakennuksen rakennusalaa koskevat myös asemakaavamääräykset rakennuksia yhdistävästä läpinäkyvästä yhdyskäytävästä sekä maantasokerroksen julkisivujen avoimuudesta. Alueelle ei saa sijoittaa yli 1 000 kerrosneliömetrin laajuista vähittäiskaupan myymälää, mutta kaavakartassa osoitetulle rakennusalalle (aIII) tulee toteuttaa kuitenkin vähintään 1 000 kem2 liiketilaa maantasokerrokseen, jonka julkisivut on käsiteltävä pääosin näyteikkunoina. Em. liike- ja myymälätilan rakennusalalle saa sijoittaa myös autojen säilytyspaikkoja kaavassa määrätyn rakennusoikeuden lisäksi. Kortteliin ei saa sijoittaa päiväkoteja tai muita ilman epäpuhtauksille herkkiä toimintoja. Kortteliin saa sijoittaa polttoaineen jakeluaseman (pj) ja sitä palvelevan katoksen (kt) niille erikseen osoitetuille rakennusaloille.
Asemakaavassa määrätään myös rakennusten ulkoseinärakenteiden ja ikkunoiden ääneneristävyydestä, jalankululle varattavasta alueen osasta, tuloilman suodattamisesta, pohjavesitilanteen huomioimisesta, rakennusten julkisivujen ja värityksen sopeuttamisesta Otaniemen punatiilimiljööseen, korkealaatuisista julkisivumateriaaleista ja -käsittelyistä, rakennusten ja pihan luontevasta liittymisestä katu- ja jalankulkuympäristöön, piha-alueen jäsentelyn ja istutusten muodostamasta korkeatasoisesta kaupunkikuvasta, merenrannan tulvariskin huomioimisesta, hulevesien viivyttämisestä ja puhdistamisesta sekä yli kerroksen korkuisten yhtenäisten heijastavien lasipintojen välttämisestä lintujen törmäysvaaran takia.
RAKENNUSHANKE
Rakennushanke käsittää 15-kerroksisen hotellirakennuksen sekä yksikerroksisen päivittäistavarakaupan sisältävän liikerakennuksen.
Hotellirakennus on betonirunkoinen jakaantuen visuaalisesti kahdeksi rakennussiiveksi nivelosan ollessa lasia. Julkisivut ovat ensimmäisen kerroksen paikalla muurattuja tiilijulkisivuja lukuunottamatta sandwich-betonielementtirakenteiset. Sandwich-elementtien kuoret ovat vaaleaa graafista betonia ja niiden ulkopuolella on harvahko tiilenpunainen alumiinirakenteinen julkisivusäleikkö. Rakennuksen korkean osan vino vesikatto varustetaan aurinkopaneeleilla ja matalalla osalla on maksaruohokate. Hotellissa on 406 majoitushuonetta, joista 28 kpl on liikuntaesteisille soveltuvia ja 5 kpl kaksikerroksisia ns. loft-huoneita. Majoituskerroksia korkeammassa maantasokerroksessa on yhteis-, huolto- ja varastotiloja.
Liikerakennuksen julkisivut ovat puhtaaksi muurattua tiiltä ja rei'itettyä, profiloitua teräsohutlevyä. Rakennuksen tasakatolle asennetaan aurinkopaneeleja.
Jätteiden keräys ja lajittelu tapahtuu liikerakennuksen huoltopihalla sekä hotellin jätehuoneessa.
Hotellin pääsisäänkäynnin edustalle muodostuu jalankululle ja pyöräilylle varattu aukio istuskelupaikkoineen ja piha-alue rakennetaan vehreäksi isoilla puilla ym. istutuksilla.
Asemakaavan mahdollistaman polttoaineen jakeluaseman ja katoksen rakentaminen ei sisälly tähän hankkeeseen. Optioksi jää lisäsiiven rakentaminen hotellille ja pysäköintitilojen sijoittaminen liikerakennuksen päälle rakennettaville pysäköintitasoille.
Rakennuspaikkaa ympäröivien tie- ja katualueiden suunnittelu ja toteutus ovat vielä kesken, ja tulvariskin johdosta nykyisiä katualueita ylemmäs rakennettava hotellin ja liikerakennuksen piha-alue sovitetaan tässä vaiheessa ympäristöön luiskaamalla. Luiskaaminen ja liittyminen tie- ja katualueisiin suunnitellaan yhteistyössä ELY-keskuksen ja Kaupunkitekniikan keskuksen kanssa. Tontille on Maarinrannantieltä kaksi ajoliittymää, joista toinen tulee myöhemmin palvelemaan polttoaineen jakeluaseman asiakkaita ja huoltoa.
RAKENNUSOIKEUS
Asemakaavan mukaan tontilla on rakennusoikeutta yhteensä 24 350 kem2, joka jakautuu kahdelle eri rakennusalalle: hotellille 22 500 kem2 ja liikerakennukselle 1 850 kem2.
Hankkeen myötä tontille rakennetaan 16 485 kem2 laajuinen hotelli ja 1 062 kem2 laajuinen päivittäistavarakauppa.
Hotellin kerrosalasta on 2 588 kem2 asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta ja MRL 115 § mukaista yli 250 mm paksuista ulkoseinäosuutta 504 kem2, väestösuojatilaa 333 kem2 ja teknisiä tiloja, kuiluja ja hormeja 715 kem2. Rakennusoikeutta käytetään hotelliin yhteensä 12 347 kem2 ja ao. rakennusalueelle jää jäljelle 10 153 kem2 käyttämätöntä rakennusoikeutta.
Liikerakennuksen kerrosalasta on MRL 115 § mukaista yli 250 mm paksuista ulkoseinäosuutta 20 kem2 ja teknisiä tiloja 82 kem2. Rakennusoikeutta käytetään liikerakennukseen yhteensä 961 kem2 ja ao. rakennusalueelle jää jäljelle 889 kem2 käyttämätöntä rakennusoikeutta.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Hotellin suunnitelma ylittää asemakaavan salliman kerrosluvun (XV) ensimmäisen majoitushuonekerroksen viiden kaksikerroksisen loft-huoneen parvenalustilojen kohdalla. Hakija perustelee väestönsuojatilan päälle teknisistä syistä jäävän ontelotilan hyödyntämistä oikeaan käyttötarkoitukseen kestävän rakentamisen periaatteiden mukaisena ratkaisuna. Poikkeamista asemakaavasta voidaan pitää vähäisenä.
AUTOPAIKAT JA POLKUPYÖRÄPAIKAT
Autopaikkoja tulee rakentaa hotellin osalta 1 ap/150 kem2 ja liiketilojen osalta 1 ap/100 kem2, mikä edellyttää yhteensä 93 autopaikkaa. Kaikki autopaikat on sijoitettu pihalle. Hotellin sisäänkäynnin läheisyyteen toteutetaan kolme sähköauton latauspaikkaa ja loputkin autopaikat on varustettu sähköauton latauspistevalmiudella. Kolme autopaikkaa soveltuu liikuntaesteisille ja hotellin eteen toteutetaan saattoautopaikka.
Polkupyöräpaikkoja tulee rakentaa hotellin osalta 1 pp/1000 kem2 ja liiketilojen osalta 1 pp/30 kem2, joista puolet tulee sijoittaa katettuun tilaan. Kaavavaatimus edellyttää yhteensä 45 polkupyöräpaikkaa. Suunnitelman mukaan niitä rakennetaan yhteensä 138 kpl, joista 72 pp sijaitsee sisällä hotellirakennuksessa ja 66 pp katetuissa ulkotiloissa, joista 34 pp liikerakennuksen edustalla.
VÄESTÖNSUOJA
Kaksi S1-luokan väestönsuojaa yhteensä 343 henkilölle sijaitsevat hotellirakennuksen maantasokerroksessa ja ne palvelevat normaaliaikana sosiaali-, huolto- ja varastotiloina.
ESTEETTÖMYYS
Rakennukset sekä piha-alue on suunniteltu esteettömästi käytettäviksi. Hotellissa on 28 esteetöntä majoitushuonetta sekä esteettömät yhteistilat. Pysäköintialueella on kolme esteettömälle soveltuvaa autopaikkaa ja hotellin eteen on varattu tilaa saattoautolle.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta useamman kerran ja antanut siitä sekä ennakkokannanottoja että ennakkolausuntoja, joissa suositeltuja tarkennuksia on päivitetty suunnitelmiin.
Tekninen toimikunta ei ole kokoontunut koronapandemian aikana, mutta suunnitelman julkisivuratkaisuja on tarkasteltu erillisessä teknisessä palaverissa ja ohjeistuksen mukaiset sääriskien edellyttämät tarkennukset on sittemmin päivitetty suunnitelmaan. Lupahakemuksen liitteenä on kohteesta laadittu selvitys tuulisuusvaikutuksista ja siitä johtuvista erikoisratkaisuista.
Liikerakennuksen palotekninen suunnitelma on esitelty pelastusviranomaiselle 14.12.2021 ja hotellin loft-huoneiden johdosta päivitetty palotekninen suunnitelma 27.4.2022.
LAUSUNNOT
Kaupunkitekniikan keskus on puoltanut hanketta lausunnossaan 2.5.2022 ehdoilla, jotka on joko huomioitu suunnitelmassa tai kirjattu lupamääräyksiin. Uudenmaan ELY-keskus on antanut hankkeesta 17.5.2022 lausunnon, jossa esitetyt ehdot on kirjattu lupamääräyksiin.
Espoon Ympäristönsuojelu on ottanut kantaa hulevesien puhdistamiseen sähköpostilausunnon muodossa. Kannanotossa on edellytetty kaikilta kiinteistön pysäköintialueilta ja ajoväyliltä kertyvien hulevesien puhdistamista polttoaine-, öljyn- ja hiekanerotuksella ennen niiden johtamista hulevesiverkostoon ja Laajalahden luonnonsuojelualueen vesistöön.
SELVITYKSET
Maaperätutkimuksen mukaan korkean rakennuksen maapohja on heikkoa ja maaperältään savista entistä tulvaniittyä, mikä asettaa suuria vaatimuksia pohjarakenteille. Rakennuspaikan stabilointi- ja paalutustöitä on suoritettu ennakkoon maisematyöluvan 2021-1953-T perusteella. Maaperätutkimusten mukaan maaperä ei ole pilaantunutta, mutta luontaista arseenia ja lyijyä sisältävät kaivumaat on toimitettava viranomaisen hyväksymälle kaatopaikalle.
Pohjaveden hallinnasta on laadittu lupahakemuksen liitteenä oleva erillinen hallintasuunnitelma, jonka mukaan kohde ei sijaitse pohjavesialueella.
Ajoittaisesta tulvimisesta kärsineen alueen hulevesitilanne muuttuu rakentamisen myötä perusteellisesti. Rakennuspaikan viheralueilla hulevesiä imeytetään, ja vettä läpäisemättömiltä pinnoilta tulevat hulevedet kerätään, puhdistetaan ja viivytetään putkisäiliöissä asemakaavamääräysten mukaisesti ennen johtamista kaupungin hulevesiverkostoon.
Kohteesta on laadittu liikennemeluselvitys sekä ulkovaipan ääneneristävyysselvitys, joiden perusteella hotellin kulmahuoneet edellyttävät muita tiloja paremmin ääntä eristäviä ikkunoita.
Viereisen Raide-Jokeri-raitiotien aiheuttamasta tärinästä ja runkomelusta on laadittu lupahakemuksen liitteenä oleva selvitys, jonka mukaan kohteeseen ei ole tarvetta tehdä erillisiä tärinän tai runkomelun vaimennustoimenpiteitä.
Lupahakemuksen liitteenä olevien kosteudenhallintaselvitysten mukaan hankkeessa käytetään Kuivaketju 10 -menettelyä ja hankkeeseen on nimetty kosteudenhallintakoordinaattori.
Hotellin raitisilmanotto tapahtuu rakennuksen ylimmältä tasolta, idän eli pihan puoleiselta sivulta asemakaavavaatimuksen mukaisesti.
NAAPURIEN KUULEMINEN
Hakija on tiedottanut hankkeesta naapureille, eikä heillä ole ollut huomautettavaa.
MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus |
Ehdotuksen tekijä: vs. rakennusvalvontajohtaja Anni Tuominen-Maila.
Lupa myönnetään. Annetaan lupa hotellin perustus- ja runkotöiden tekemiseen sisältäen 1. kerroksen katon ja liikerakennuksen perustusten, runkopilareiden ja sokkeleiden tekemiseen ja aluetekniikan asennusten tekemiseen ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta asetettua 170 712,50 euron vakuutta vastaan.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:
vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
työmaasuunnitelma
rakennesuunnitelmat
rakennelaskelmat
lujuuslaskelmat
salaojasuunnitelma
pintavesisuunnitelma
kosteudenhallintasuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
piha- ja istutussuunnitelmat |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | sijaintikatselmus | pohjakatselmus | rakennekatselmus | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus |
Muut ehdot:
Ennen rakentamista valmistelevien töiden aloitusta vastaavan työnjohtajan on otettava yhteyttä Kaupunkitekniikan keskuksen katumestariin ja sovittava katualueen alku- ja lopputarkastuksista.
|
| Liittyminen ympäröiviin katualueisiin tulee suunnitella yhteistyössä Kaupunkitekniikan keskuksen kanssa. Hanke tulee yhteensovittaa valmisteilla olevan Maarinsolmun alueen tiesuunnitelman kanssa huomioiden erityisesti siinä esitetty Maarinsolmun hulevesikanaali, joka tulee olla rakennettavissa sekä hotellin rakentamisen aikana että hotellin valmistuttua. |
| Katu- ja yleisten alueiden tilapäinen aitaaminen sekä käyttö varasto- tai työmaa-alueena edellyttää katualueiden vuokraamista.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous, jossa on esitettävä työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä talotekniikan aloituskokous.
|
| Aloituskokouksen yhteydessä on esitettävä suunnitelma rakennus-, korjaus-, purku- ja/tai maanrakennustyömaan pölyntorjuntatoimenpiteistä Espoon kaupungin ympäristösuojelumääräysten 20 §:n mukaisesti.
|
| Johtoalueella kaivamisesta tai muusta toimimisesta on sovittava johtojen omistajan kanssa ennen toimenpiteisiin ryhtymistä. Sähköyhtiöltä tulee pyytää risteämälausunto Vaisalantien ja Maarinrannantien katualueilla sijaitsevan voimajohtoalueen johdosta.
|
| Ennen töihin ryhtymistä on selvitettävä maanalaisten johtojen ja putkien sijainti.
|
| Asemakaavan mukaista hulevesien mitoitukseen, hallintaan ja puhdistamiseen liittyvää määräystä tontille tulee noudattaa myös työmaa-aikana.
|
| Työmaalla on noudatettava Espoon kaupungin työmaavesiopasta ja PKS maalämpökaivojen porausvesien käsittelyohjetta.
|
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. Piha- ja istutussuunnitelma esitellään lupakäsittelijälle.
|
| Ennen muuraustyöhön ryhtymistä on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät vaihtoehdot muurausmalleista esiteltävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää varten työmaalla pidettävässä tarkastuksessa. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutoksia voidaan vielä tehdä. Tarkastuksessa tulee olla käytettävissä myös ikkunoiden/ovien ym. tarpeellisten liittyvien julkisivumateriaalien värisävyt. Hyväksymistä varten on vaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallia.
|
| Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Vastaava työnjohtaja huolehtii siitä, että maalämpökaivon sijaintikartta ja porausraportti toimitetaan kaupunkitekniikan keskuksen geotekniikkayksikköön.
|
| Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on asemakaavan edellyttämät autopaikat oltava toteutettuina.
|
| Rakennuksen tulee kaikilta osiltaan olla valmis ja piha- ja pysäköintialueiden tulee olla asemapiirustuksen ja pihasuunnitelman mukaisesti toteutettuina ennen käyttöön hyväksymistä. Istutustöiden loppuunsaattamiselle voidaan antaa erillisen selvityksen perusteella enintään yhden vuoden määräaika.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava hankkeen pihasuunnitelman toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä pihasuunnittelijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että pihasuunnitelman mahdolliset puutteet korjataan ennen loppukatselmusta pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava rakennuksen esteettömyyden toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä esteettömyysasiantuntijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että määräysten vastaiset ratkaisut korjataan ennen käyttöönottoa pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Poistumisreittivalaistus ja -opastesuunnitelmat on esitettävä pelastuslaitokselle.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.
|
| Mainosten yleissuunnitelmalle on haettava erillinen toimenpidelupa.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
|
|
Kokousasia PDF-muodossa
