Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa toimitilarakennuksen rakentamiseen, tontin osittaiseen aitaamiseen kivikorimuurilla, kolmelle ajoliittymälle sekä pääaulan ja ravintolasalin hyväksymiseen kokoontumiskäyttöön. Lisäksi haetaan rakennustöiden aloittamisoikeutta kellarin perustus- ja betonirakennetöiden osalta ennen luvan lainvoimaisuutta. Aloittamisoikeuden hakemista perustellaan sillä, että rakennuksen valmistuminen ajallaan edesauttaa kaava-alueen kaikkien hankkeiden sujuvaa etenemistä.
ASEMAKAAVA
Hanke sijaitsee toimitilarakennusten korttelialueella KTY-1, jolle tulee sijoittaa laboratoriotoiminnan tiloja vähintään 8 000 kem2. Tontilta on osoitettu rakennusalat 6-, 9- ja 16-kerroksisille rakennuksille tai rakennusten osille ja rakennuksen tai kansipihan alainen tila, johon saa rakentaa enintään kolme, mutta tulee rakentaa vähintään yksi kerros. Tontilta on osoitettu yhteys maanalaisiin tiloihin johtavalle ajoluiskalle ja aukiomainen korttelialueen osa, joka on toteutettava korkeatasoisesti. Rakennusten julkisivujen tulee olla laadukkaita ja viimeisteltyjä ja pääosin rapattuja, värillistä betonia tai puhtaaksimuurattua poltettua tiiltä. Katutason kerroksen tai alimpien kerrosten tulee olla kaupunkikuvaa elävöittäviä sekä erottua ylemmistä kerroksista aukotuksen ja julkisivujen jäsentelyn osalta. Ilmanvaihtokonehuoneet ja muut tekniset tilat tulee käsitellä laadukkaalla tavalla osana rakennuksen arkkitehtuuria. Lastausrampin ja -pihan muurin tulee olla kaupunkikuvaltaan korkeatasoinen ja julkisivuiltaan toimitilarakennusta vastaava. Lisäksi asemakaavassa on määräyksiä mm. rakentamisen vaiheistamiseen, maanalaisten putkien ja johtojen huomioimiseen ja hulevesien käsittelyyn liittyen.
Kaava-alueelle on laadittu lähiympäristösuunnitelma, alue- ja korttelisuunnitelmat sekä energiasuunnitelma. Koko Finnoon alueelle on laadittu design-käsikirja.
RAKENNUSHANKE
Tontille rakennettava uudisrakennus käsittää Erica-toimitilakorttelin rakennusvaiheen I. Korkeimmillaan 9-kerroksinen rakennus palvelee toimitiloina kemian alan yrityksille. Rakennuksen tilat ovat pääosin tutkimus-, tuotekehitys- ja toimistotiloja. Hankkeessa rakennetaan myös kahvila-, ravintola- ja liiketilaa ensimmäiseen kerrokseen sekä useampaa korttelia palveleva pysäköintihalli kellarikerrokseen. Rakennusvaiheelle II, joka käsittää tontin koilliskulmaan sijoittuvan 16-kerroksisen tornin, haetaan rakennuslupaa myöhemmin. Toimitilarakennuksen julkisivut ovat pääosin muotoonvalettua valkobetonia ja ensimmäisen sekä ylimpien kerrosten osalta maalattua metalliohutlevyä. Katto on suunniteltu asemakaavan mukaisesti pääosin viherkatoksi. Tontille rakennetaan kolme ajoliittymää, joista yksi palvelee ajoa kellarin pysäköintilaitokseen rakennuksen länsipuolella. Kaksi muuta ajoliittymää palvelevat pääsisäänkäynnille tulevaa rajoitettua yhdensuuntaista saatto- ja huoltoliikennettä osana aukion toimintoja. Tonttia rajaamaan rakennetaan pohjoisen, idän ja lännen puolelle kivikorimuuri. Pysäköintihallin ilmanvaihtoon liittyvä piippu tontin luoteiskulmassa on integroitu kivikorimuurin osaksi. Hanke on alue- ja korttelisuunnitelmien mukainen.
RAKENNUSOIKEUS
Tontin rakennusaloille osoitettu rakennusoikeus on 25 000 kem2. Rakennusoikeudesta vähintään 8 000 kem2 tulee käyttää laboratoriotoiminnan tiloihin ja 700 kem2 ravintola-, kahvila- tai liiketiloihin ensimmäisessä kerroksessa. Rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa lastaus- ja huoltotaskut sekä pysäköintilaitokseen johtavan rakennuksen sisäisen ajorampin ja rakennuksen tai kansipihan alaisen tilan, johon saa sijoittaa auton säilytyspaikkoja, polkupyörän säilytyspaikkoja, väestönsuoja-, porrashuone-, huolto-, varasto- ja teknisiä tiloja.
Hankkeen kerrosala on yhteensä 18 662 kem2, josta 14 093 kem2 on pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja (10 198 kem2 laboratoriotiloja, 3 500 toimistotiloja ja 395 kem2 kahvila-, ravintola- ja liiketiloja), 893 kem2 on asemakaavan sallimaa rakennuksen sisäiseen ajoramppiin ja kansipihan alapuolelle sijoittuviin tiloihin käytettävää lisärakennusoikeuden osuutta ja 3 676 kem2 on MRL 115 § 3 momentin sallimaa yli 250 mm paksun ulkoseinärakenteen, taloteknisten kuilujen ja hormien, väestönsuojan sekä teknisten tilojen osuutta. Kahvila-, ravintola- ja liiketiloja toteutetaan vaiheen I prosentuaalinen osuus asemakaavan vaatimasta määrästä ja loput vaiheen II yhteydessä.
VÄHÄISET POIKKEUKSET
Puku-, peseytymis- ja kuivaustilat sijoitetaan kansipihan alaiseen tilaan asemakaavan salliessa tilaan vain auton säilytyspaikkoja, polkupyörän säilytyspaikkoja, väestönsuoja-, porrashuone-, huolto-, varasto- ja teknisiä tiloja. Hakija on perustellut poikkeusta sillä, että polkupyörien säilytys- ja huoltotilat sekä polkupyöräilijöiden puku-, pesu- ja kuivaustilat ovat yksi toiminnallinen kokonaisuus, jolla kannustetaan työmatkapyöräilyyn. Hakijan teettämän selvityksen mukaan näiden toimintojen hajottaminen eri kerroksiin heikentäisi sekä kannustetta että toiminnallisuutta. Puku-, peseytymis- ja kuivaustilat on kuitenkin laskettu pääkäyttötarkoituksen mukaiseen kerrosalaan ja poikkeusta asemakaavasta perustelut huomioiden voidaan pitää vähäiseinä.
Rakennuksen itäjulkisivut ylittävät tontin sisäisen rakennusalueen rajan 379 mm kerroksissa 2-6 ja 215 mm kerroksissa 7-9. Vähäiset ylitykset idän suuntaan ovat mahdollistaneet hakijan mukaan riittävät tilat tontin länsipäädyn ajo- ja huoltojärjestelyille, ylityksillä ei rakennuksen koko huomioiden ole vaikutusta kaupunkikuvaan ja poikkeuksia voidaan pitää vähäisinä.
Maantasokerrosta ylemmissä kerroksissa rakennuksen ulkoseinärakenne ulottuu tontin rajan ulkopuolelle eteläpuolella 378 mm. Tontin rajan ylittävän osan alikulkukorkeus on matalimmillaan 3,25 m rakennuksen lounaiskulmassa. Asemakaavan mukaan ulokkeet ja parvekkeet saavat ulottua katualueen puolelle 2,5 m, mutta vapaan alikulkukorkeuden on oltava vähintään 4,4 m. Ulkoseinärakenteen ylitys on käsitelty kaupunkitekniikan keskuksen sijoituslupapäätöksen yhteydessä ja poikkeusta voidaan pitää vähäisenä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖNSUOJA
Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap/75 kem2 toimistoja varten, 1 ap/225 kem2 laboratoriotiloja varten ja 1 ap/100 kem2 liiketiloja varten. Vaadituista paikoista on rakennettava liikkumisesteisille vähintään kaksi ensimmäistä 50 autopaikkaa kohden ja sen jälkeen yksi paikka lisää kutakin alkavaa 50 autopaikkaa kohden. Asemakaavan mukainen autopaikkavaade hankkeen I-vaiheelle on 97 autopaikkaa, joista 3 on LE-autopaikkoja. Hankkeessa autopaikkojen kokonaismäärää on vähennetty asemakaavan mahdollistamalla tavalla 30 % pysäköintitarvetta vähentävien toimenpiteiden perusteella ja vaatimus vähennyksen jälkeen on 68 ap, joista kolme on mitoitettu liikuntaesteisille. Pysäköintiä vähentävistä toimenpiteistä on tehty erillinen selvitys, minkä mukaan kaikki autopaikat ovat nimeämättömiä ja kuuluvat yli 200 ap:n pysäköintikokonaisuuteen, rakennukseen sijoitetaan kaksi yhteiskäyttöautoa ja rakennukseen toteutetaan laadukas polkupyörien pysäköintiratkaisu. Kaupunkisuunnittelukeskus on antanut lausunnon pysäköintitarvetta vähentävistä toimenpiteistä ja puoltanut 30 %:n vähennystä ehdoin. Ehdot on huomioitu suunnittelussa ja tulee huomioida myös toteutuksessa.
Nyt rakennettavaan toimitilarakennuksen pysäköintihalliin rakennetaan 68 autopaikkaa, joista 3 on mitoitettu liikkumisesteisille. Toimitilarakennuksen pysäköintihalli ja itäpuolella sijaitsevan korttelin 31159 LPA-tontille myöhemmin rakennettava pysäköintitalo muodostavat kuitenkin toiminnallisesti yhden yli 200 autopaikan pysäköintilaitoksen. Hankkeen autopaikat sijoitetaan nimeämättöminä em. pysäköintilaitokseen, jonka molempiin rakennuksiin tulee pysäköintiin oikeutetuilla olla tosiasiallinen pääsy.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp/50 kem2 toimistoja ja liiketiloja varten ja vähintään 1 pp/150 kem2 laboratoriotiloja varten. Vähintään puolet vähimmäisvaatimuksen mukaisista pyöräpaikoista on sijoitettava katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Hankkeessa rakennetaan asemakaavan vaatimat 146 pyöräpaikkaa, joista 130 pp on sijoitettu sisätiloihin.
Rakennuksen kansipihan alaiseen osaan kellaritasolle rakennetaan kolme S1-luokan väestönsuojaa yhteensä 390 henkilölle. Väestönsuojien suoja-ala on yhteensä 316 m2. Suoja-alasta 282 m2:n suuruinen osa palvelee nyt rakennettavaa I-vaihetta ja 34 m2:n suuruinen osa tulevaa II-vaihetta. Normaaliaikana suoja 1 toimii varastona ja suojat 2 ja 3 polkupyörien säilytystiloina.
MUUT SELVITYKSET
Hankkeesta on tehty paloturvallisuussuunnitelma sekä oletettuun palonkehitykseen perustuva toiminnallinen palosuunnitelma liitteineen. Paloturvallisuussuunnitelma on esitelty Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselle. Kohteessa on hätäkeskukseen liitetty paloilmoitin, automaattinen sammutuslaitteisto ja alkusammutuskalusto. Rakennukseen toteutetaan kiinteä sammutusvesiputkisto kuivanousuna. Savunpoisto on pääosin koneellinen.
Tontin hulevesien käsittelystä on laadittu erillinen suunnitelma, jossa on huomioitu kaavan asettamat vaatimukset mm. viivytyksen suhteen. Hulevedet kerätään viivytysrakenteisiin, joista ylivuoto johdetaan HSY:n hulevesiviemäriin liitoskohtalausunnon mukaisesti.
Hankkeesta on laadittu kosteudenhallintaselvitys ja hankkeeseen on nimetty kosteudenhallintakoordinaattori. Kohteessa käytetään Kuivaketju10-toimintamallia.
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisesti siten, että mm. rakennukseen johtava kulkuväylä, sisäänkäynnit, ravintolatila terasseineen, hissit ja tarkoituksenmukainen määrä wc- ja pesutiloja on suunniteltu liikkumisesteisille soveltuviksi.
Rakennuksen länsijulkisivun viereen rakennetaan aidattu, kattamaton kaasuasema (nestetyppi ja argon). Kaasuaseman sijoitussuunnitelma on tarkastettu tarkastuslaitoksella.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta ja puoltanut sitä ehdoin. Suunnitelmat on päivitetty lausunnon mukaisiksi.
Teknistä toimikuntaa tai teknistä ennakkoneuvottelua ei ole nähty tarpeellisiksi. Suunnitelmia on täydennetty rakenneteknisen yksikön antaman palautteen mukaisesti.
MUUT LAUSUNNOT
Maantasokerrosta ylemmissä kerroksissa rakennuksen ulkoseinärakenne ulottuu tontin rajan ulkopuolelle pohjoispuolella 353 mm ja eteläpuolella 378 mm. Rakennuksen pohjoispuolella sijaitseva poistumistien ulko-ovi avautuu tontin rajan yli noin 330 mm. Lisäksi tontin rajoja ylitetään mm. LVI-teknisten laitteiden ja perustusrakenteiden osalta. Kaikki ylitykset tapahtuvat katualueen puolelle ja niille on myönnetty kaupunkitekniikan keskuksen sijoituslupa.
Espoon seudun ympäristöterveys on antanut hankkeesta lausunnon. Suunnitelmia on täydennetty lausunnon mukaisesti.
RASITTEET JA YHTEISJÄRJESTELYT
Toimitilakorttelin pysäköintihalli ja korttelin 31159 LPA-tontille myöhemmin rakennettava pysäköintitalo muodostavat toiminnallisesti yhden yli 200 autopaikan pysäköintilaitoksen. Järjestelystä on toimitettu erillinen selvitys ja se tullaan varmistamaan osapuolten välisin rasite- tai yhteisjärjestelysopimuksin. Sopimus tulee toimittaa luvan liitteeksi ja rasitteen tai yhteisjärjestelyn tulee olla rekisteröity ennen rakennuksen käyttöönottoa.
NAAPUREILLE TIEDOTTAMINEN
Naapureille on tiedotettu hankkeesta rakennusvalvonnan toimesta. Tontin 31-14-1 omistaja on jättänyt huomautuksen, jossa todetaan, että haetun rakennusluvan laajuus ja vaikutus estäisi huomauttajan liikekiinteistön nykyisen käytön eikä Rusthollarinkadun puolelta kiinteistöön olisi suoraa pääsyä, mikä huomattavasti ja tarpeettomasti vaikeuttaisi vuokralaisen liiketoimintaa, jossa tavaroiden tuominen ja vieminen on jatkuvaa. Rakennuslupa aiheuttaisi lisääntyvää kiertoliikennettä alueella, muutoksen liikennejärjestelyihin ja lisäisi alueen pöly- ja meluhaittaa. Huomauttaja toivoo, että myös sen liiketaloudelliset toimintaedellytykset huomioitaisiin asiassa. Hakija on antanut vastineen huomautukseen ja katsoo, etteivät huomautuksessa esitetyt seikat ole vaikutuksellisia rakennusluvasta päätettäessä, ja etteivät ne muodosta estettä rakennusluvan myöntämiselle, koska lupahakemuksen tarkoittama hanke on lainvoimaisen asemakaavan mukainen, rakennushankkeiden liikenne- ja muut vastaavat vaikutukset lähiympäristöön on arvioitu osana asemakaavaprosessia ja koska huomauttajan tontille niin jalankulku- kuin ajoneuvoliikennekin on edelleen täysin mahdollista, vaikka liikennejärjestelyt jonkin verran muuttuvatkin. Pöly- ja meluhaittaan liittyen hakija toteaa että hankkeessa tullaan luonnollisesti noudattamaan rakennustöiden suorittamista koskevia lainsäädäntöön ja Espoon kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen määräyksiin perustuvia rakennustöiden toteuttamisjärjestelyjä, joilla varmistetaan se, ettei töistä aiheutuva haitta muodostu lähiympäristössä liialliseksi.
Muilla naapureilla ei ole ollut huomautettavaa hankkeesta. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
TIEDOKSI tontin 31-14-1 omistaja
|
RSS
Haku
Kokousasia PDF-muodossa
