Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa rakentaa neljätoista (14) kaksikerroksista omakotitaloa, niihin kytkeytyvät autokatokset, yksi talousrakennus/VSS sekä kuusi maalämpöporakaivoa. Rakentamisen yhteydessä puretaan talousrakennus (5334). Tontilla oleva leikkimökki säilytetään, mutta siirretään tontilla uuteen paikkaan. Tontilla oleva vapaa-ajan rakennus (5312) säilytetään, eikä tämä hakemus koske sitä.
ASEMAKAAVA
Vuonna 1993 hyväksytyn asemakaavan mukaan tontti on asuinpientalojen aluetta, jolle saa rakentaa enintään kaksikerroksisia rakennuksia, ei saa tehdä pääasiassa maanpäällistä kellaria ja kaavassa osoitetun rakennusoikeuden lisäksi saa tontille rakentaa asukkaiden varasto-, huolto- ja vastaavia tiloja korkeintaan 15 % kerrosalasta. Tontilla ei ole suojeltuja rakennuksia. Osa tontista on merkinnällä S-2: luonnonmukaisena säilytettävä tontin osa, jota saa käyttää leikkiin ja oleskeluun. Aluetta tulee hoitaa niin, ettei maiseman luonne oleellisesti muutu.
RAKENNUSHANKE
Rakennettavat 14 omakotitaloa on sovitettu maaston ja kulkuväylien mukaan neljäksi taloryhmäksi, joilla kullakin on oma talotyyppinsä. Kolme tyypeistä on rinneratkaisuja ja yksi tasamaaratkaisu. Vss/ulkoiluvälinevarasto, jätetilat ja kiinteistönhoidon tilat on sijoitettu talousrakennukseen, tekniset tilat yhteen erillispientaloista. Julkisivut ovat rapattuja ja osaksi puuverhoiltuja. Kullakin taloryhmällä on oma rappausvärinsä, värit ovat vaaleanharmaasta tummanharmaaseen. Lähimpänä rantaa on vaalein väri, metsän reunassa tummin. Puuverhoilua on käytetty rakennuksen pääsisäänkäynneissä sekä parvekkeiden taustaseinissä ja seinämissä. Parvekkeiden otsapinnat ovat läpivärjättyä kivilevyä ja katosten otsapinnat ovat rapattua kuitusementtilevyä. Rakennuksissa on lasitetut parvekkeet, terasseissa on lasikaiteet. Rakennusten kantava pystyrunko on teräsbetonia, väli- ja yläpohja teräsbetonista ontelolaattaa. Alapohja on maanvarainen. Asuinrakennuksissa on loiva bitumihuopakatteinen pulpettikatto. Talousrakennuksessa on viherkate. Olevan vapaa-ajan rakennuksen (Villa Vinge) väri on alkuperäisen tapaan vaaleanpunertava. Kaupunkikuvatoimikunnan lausunnon mukaisesti alkuperäinen väritys on tutkittu ja otettu huomioon uudisrakennusten värityksessä. Rakennusten ryhmityksellä ja värisävyillä on pyritty pienimittakaavaiseen kokonaisuuteen. Uudisrakennusten neutraalit värisävyt ja pelkistetty arkkitehtuuri poikkeavat vanhasta rakennuksesta. Tavoitteena on ollut antaa tilaa olevalle huvilalle. S-2-alue säilytetään asemaavan mukaisesti luonnonmukaisena.
RAKENNUSOIKEUS
Tontin pinta-ala on 10694 kem2. Tehokkuusluvulla 0,20 rakennusoikeutta on 2139 kem2 + 15 % lisäkerrosalaa, eli 321 kem2. Tontilla oleva vapaa-ajan asunto käyttää 160 kem2, lisäkerrosalaa käyttänyt talousrakennus puretaan. Rakennusoikeutta jää siten käytettäväksi 2139 -160 = 1979 kem2 ja lisäkerrosalaa 321 kem2. Hankkeen kerrosala on 2074 kem2, josta on lisäkerrosalaa 285 kem2 (omakotitalojen varastot 196 kem2, talousrakennus 69 kem2 ja yhteinen tekninen tila asuinrakennus C7:ssa 20 kem2). Asuinrakennusten kerrosalan ylitys on 95 kem2 (2074-1979), joka on alle 5 % jäljellä olevasta asemakaavassa annetusta kerrosalasta ja perustuu lämpötaloudellisiin syihin. Kellaria rakennetaan yhteensä 246 m2.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT SEKÄ VÄESTÖNSUOJA
Kaavan mukainen autopaikkavaatimus on 2 ap/asunto. Autopaikkoja toteutetaan yhteensä 30 kpl, 2 ap asuntoa kohden (14 asuntoa x 2 = 28) ja lisäksi kaksi autopaikkaa olemassa olevaa vapaa-ajan asuntoa varten, koska sen nykyiset autopaikat ovat purettavassa talousrakennuksessa. Kunkin asunnon kahdesta autopaikasta toinen on katospaikka.
Tontille toteutetaan yhteensä 38 pp. 24 polkupyöräpaikkaa sijoitetaan talousrakennukseen ja 14 pp asuntojen ulkovälinevarastoihin, yksi kuhunkin varastoon.
Väestönsuoja rakennetaan S1-luokkaisena ja suojassa on paikkoja 58:lle hengelle.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
1. Rakennusalueen rajan vähäiset ylitykset istutettavan tontin osalle:
- Asuinrakennuksen A1 terassin ja parvekkeen kulma ylittää rakennusalan rajan 2,2 metriä.
- Asuinrakennuksen A4 terassin ja parvekkeen kulma ylittää rakennusalan rajan 1,0 metriä.
- Asuinrakennuksen B6 terassin ja parvekkeen kulma ylittää rakennusalan rajan 1,6 metriä, lisäksi itse rakennuksen nurkka ylittää rakennusalan rajan 0,3 metriä.
- Talousrakennuksen nurkka ylittää rakennusalan rajan enimmillään 1,0 metriä ja jätekatoksen kulma ylittää rakennusalan rajan enimmillään1,6 metriä.
2. Esteetön sisäänkäynti esitetään toteutettavaksi luiskavarauksella.
Tontin käyttöä rajoittaa huomattavan suuri luonnonmukaisena säilytettävä S-2-alue, jolle esitetyt rakentamisalueen rajan ylitykset eivät kohdistu. Ylitykset katsotaan vähäisiksi ja tontin luontevaa käyttöä tukeviksi.
Esitetyt poikkeamat esitetään hyväksyttäväksi vähäisinä.
MUUT SELVITYKSET
Hulevesien hallinnan periaatteet
Pohjatutkimuksen mukaan hulevesiä ei voida merkittävissä määrin imeyttää tontille. Pintavedet johdetaan rakennuksesta poispäin maastokallistuksin (1 :20 / 3 m). Nurmialueiden pintavedet imeytetään hajautetusti pihan rakennekerrosten välityksellä perusmaahan. Maanpinnat muotoillaan siten, että huippuvirtaamien aikana ylivuotovedet eivät pääse valumaan naapuritonteille, tontin rajojen vieressä pintavesipainanteet. Ajopihan ja sisäänkäyntipihan sadevedet ohjataan maanpinnan kallistuksin sadevesikaivoihin, joista ne ohjataan viivytysaltaiden kautta mereen. Vesikattojen sadevedet johdetaan viivytysaltaiden kautta mereen. Salaoja- ja perustusten kuivatusvedet johdetaan viivytysaltaiden kautta mereen.
Hankkeessa ei noudateta Kuivaketju 10 -menettelyä, mutta kosteudenhallintasuunnitelma on toimitettu hakemuksen liitteeksi ja hankkeeseen on nimetty kosteudenhallintakoordinaattori.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Hanketta puollettiin kaupunkikuvatoimikunnan kokouksessa 12.12. 2022 muutamin huomautuksin, jotka on otettu huomioon suunnittelussa.
MUUT LAUSUNNOT
Espoon kaupunginmuseo on antanut kieltävän lausunnon, jonka mukaan Villa Vinge ja sen lähiympäristö on kulttuurihistoriallisesti, rakennustaiteellisesti ja maisemallisesti arvokas kohde. Rakennus on vuonna 2022 tehdyn kohdekäynnin perusteella hyvässä kunnossa. Villa Vinge on vuonna 2001 haettu suojeltavaksi rakennussuojelulailla. Suojeluesitykseen liittyvässä lausunnossaan Museovirasto on pitänyt Villa Vingeä ja sen pihapiiriä kulttuurihistoriallisesti arvokkaana ja rakennussuojelulain 2 §:n tarkoittamana kohteena. Museovirasto on kuitenkin katsonut, että rakennuksen ja sen lähiympäristön suojelu tulee ensisijaisesti turvata maankäyttö- ja rakennuslain keinoin asemakaavan muutoksella. Espoon kaupunki on puolestaan lausunnossaan todennut, että asemakaavan muutokseen voidaan ryhtyä. Tähän perustuen Uudenmaan ympäristökeskus ei määrännyt kohdetta suojeltavaksi rakennussuojelulailla. Espoon kaupunki ei kuitenkaan ole kaavamuutosta toteuttanut, ja korttelissa on edelleen voimassa vuonna 1993 vahvistettu asemakaava. Asemakaavan mukaista rakennusoikeutta lisäyksineen ei ole onnistuttu sijoittamaan siten, ettei uudisrakentaminen heikentäisi merkittävästi huvilan asemaa korttelissa. Kaupunginmuseo katsoo, ettei hanketta tule toteuttaa voimassa olevan, rakennussuojelun näkökulmasta vanhentuneen asemakaavan ja rakennuslupamenettelyn kautta, vaan alueelle tulee laatia asemakaavan muutos, jolla turvataan Villa Vingen kulttuurihistoriallisten arvojen säilyminen ja ohjataan uudisrakentamisen koko, sijoitus ja erityispiirteet alueen arvoille paremmin sopivaksi.
Hakija ilmoittaa vastineessaan, että Espoon Kaupunginmuseon lausunnossaan esille ottamat asiat on jo huomioitu suunnitelmissa Villa Vingen kulttuurihistoriallinen arvo säilyttäen. Rakennusvalvonta katsoo, että hanke on voimassaolevan asemakaavan mukainen, eikä rakennusluvan myöntämiselle siitä näkökulmasta ole estettä.
Espoon ympäristönsuojelun palvelualueen lausunto on ehdollinen. Ehdot liittyvät hulevesiin ja maalämpökaivoihin sekä luonnonympäristöön. S-2-alueen määräys ei salli rakentamista. S-2-alueen läheisyyteen rakentaminen on tehtävä niin, että S-2-alueen luonnontilaisuus säilyy. Erityisesti tulee kiinnittää huomiota siihen, kuinka kallioiden leikkaaminen vaikuttaa puiden juuristoon ja kasvillisuuden vesitasapainoon. Rakentaminen ei saa vaurioittaa kasvillisuuttaa S-2-alueella. Asemapiirustuksessa esitettyjen rakennusten ympäriltä vähintäänkin kuuden metrin päässä maastoa muokataan voimakkaasti rakentamisen aikana. Puita ei saa kaataa lintujen pesimärauhan aikana 1.5. - 31.7. Mikäli rakentamisen yhteydessä tehdään räjäytyksiä tai louhintaa, on siitä oltava hyvissä ajoin yhteydessä Espoon ympäristönsuojeluun mahdollisten lupatarpeiden osalta.
Hakija toteaa vastineessaan, että ympäristönsuojelun ehdot on huomioitu suunnitelmissa ja tullaan huomioimaan toteutuksessa. Lisäksi kylläkin muutama terassitaso ulottuu osin istutettavalle tontin osan alueelle, mutta ei S-2-alueelle, rakennusalueen rajan ylitys huoltorakennuksen jätekatoksen osalta on hyvin vähäinen, ja rakennukset on sijoitettu pääosin irti S-2-alueisiin rajoittuvista rakennusalueen rajoista, vaikka asemakaava sallii rakennusalueen rajaan kiinnirakentamisen. Rakennusvalvonnan näkökulmasta ympäristönsuojelulliset asiat on hankkeessa huomioitu, kunhan ehtoja noudatetaan.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Kiinteistö 49-455-1-84 on tarkoitus jakaa kahdeksi erilliseksi kiinteistöksi siten, että asemakaavassa kaavamerkinnällä "AP" asuinpientalojen korttelialueeksi osoitetusta alueesta muodostetaan itsenäinen kiinteistö ("Kiinteistö 1") ja kaavamerkinnällä "VP" virkistys/puistoalueeksi osoitetusta alueesta muodostetaan oma kiinteistönsä ("Kiinteistö 2").
Hakemuksessa on liitteenä kiinteistöjen 49-455-1-84 ja 49-33-124-1 välinen sopimus perustettavista rasitteista, jossa on sovittu kulkuyhteyksistä, rasitealueelle sijoitettavista johdoista, putkista, kaapeleista ja muista tarvittavista rakenteista, uimapaikasta ja saunarakennuksesta, laiturista, hulevesistä, lumitilasta sekä rakentamisesta kiinteistöjen rajan lähellä.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Hakija on kuullut naapurit. Tontin -------- omistaja on huomauttanut, että tonttijulkisivut lounaaseen ovat massaltaan liian raskaat pienipiirteiseen rantanäkymään suhteutettuna. Pääsuunnittelija on vastineessaan todennut: "Merimaisemassa Villa Vinge työntyy kivipihoineen ja pihamuureineen lähimmäs merta muiden rakennusten kääntyessä sen rinnalta poispäin, hyvään suojaetäisyyteen Villa Vingestä sijoitettuina. Uudisrakennukset jäävät taka-alalle, ovat yksinkertaisesti massoiteltuja, myös luonnonmaisemaan istuvia. Lounaissuuntaan pelkistetty, kattolipoin ja parvekelaatoin kevennetty rakennusmassoittelu jää jylhään kalliorinne- ja puustomaisemaan nähden alistettuun asemaan." Muilla naapureilla ei ole ollut huomautettavaa, eikä MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ole tarpeen.
Ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa tulee perustaa rasitteina toista kiinteistöä rasittavat 4.10.2022 päivätyn rasitesopimuksen mukaiset oikeudet.
SOVELLETUT OIKEUSOHJEET - Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan
§ 115 Kerrosala
§ 125 Rakennuslupa
§ 133 Kuuleminen ja lausunnot
§ 135 Rakennusluvan edellytykset
§ 175 Vähäinen poikkeaminen rakennusluvan yhteydessä |
Kokousasia PDF-muodossa
