Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa yhdelle 7-kerroksiselle asuinkerrostalolle, jonka alimmassa kerroksessa on autosuoja, sekä yhdeksän maalämpökaivon poraamiselle. Lisäksi talon pohjoispuolelle tulee rakennettavaksi piha tukimuureineen ja eteläpuolelle oleskelupiha rakenteineen. Tontille rakennetaan yhteensä 63 asuntoa, joista 75 % on pienasuntoja.
ASEMAKAAVA
Asemakaavan mukaan alueen käyttötarkoitus on asuinkerrostalojen korttelialue. Sallittu kerrosluku on osalla rakennusaluetta 6, osalla 7. Rakennuksen ylin räystäskorkeus on +50.0. AK-korttelialueella asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa:
- porrashuoneiden 20 m2 ylittävän osan kussakin kerroksessa, mikäli se lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja luonnonvaloisuutta ja parantaa tilasuunnittelua,
- teknisiä tiloja ja asuntojen ulkopuolisia varastotiloja, myös kerroksiin,
- jätehuoltotilat ja kiinteistönhoidon tilat,
- asumista palvelevia yhteistiloja kuten kerho-, sauna- tms. tiloja kerroksiin,
- väestönsuojatilat,
- pysäköintitilat ensimmäiseen ja toiseen kerrokseen.
Rakennusten, muurien ja muiden rakennelmien tulee olla arkkitehtuuriltaan laadukkaita. Julkisivut on toteutettava materiaaleiltaan ja käsittelyiltään korkealaatuisina. Julkisivut tulee jäsennellä vertikaalisesti. Parvekelinjojen tulee olla yhtenäisiä. Rakennuksen katon tulee olla tasakatto. Julkisivumateriaalina tulee käyttää betonia. Saumat tulee piilottaa osaksi julkisivun sommittelua. Rakennuksen pitkillä sivuilla tulee parvekkeiden syvyyden olla leveyttä pienempi. Värityksen tulee olla pääasiassa vaalea, ei kuitenkaan puhtaan valkoinen. Tehostevärejä tulee käyttää ja ne tulee sommitella selkeiksi kokonaisuuksiksi. Alimman kerroksen tulee olla väritykseltään muita kerroksia tummempi. Porrashuonetta tulee korostaa tehostevärillä ja sisäänkäynti tulee varustaa katoksella. Rakennuksen kaupunkikuvallisen ratkaisun perusteet pohjautuvat hankkeen pohjalta laadittua täydennysrakennuskaavaa varten v. 2017 tehtyyn viitesuunnitelmaan. Viitesuunnitelmasta poiketen pysäköintitasoja on vain yksi, kun viitesuunnitelmassa niitä oli kaksi.
RAKENNUSHANKE
Rakennuksen betonisandwich-julkisivut ovat pääosin uritettua väribetonia, osin lasuurikäsiteltyä muottibetonia. 7. kerroksessa on asukkaiden käytössä oleva kattoterassi katoksineen ja pergoloineen. Rakennus jakaa tontin kahteen piha-alueeseen, joista eteläpihalle sijoittuvat oleskelu- ja leikkipihat nykyisen maantason korkoihin. Pohjoispihalle sijoitetaan jätehuollon syväkeräysastiat, tuuletusteline sekä kolme autopaikkaa. Tontin pohjois- ja itärajalle kallioleikkauksen ja pihan väliin rakennetaan istutettava, terassoituva vihervyöhyke. Autohalliin ajetaan rakennuksen päädystä Kaskilaaksontieltä. Rakennus liittyy katuun. Pelastuspaikat ovat pohjoispihalla sekä kääntöpaikalla.
RAKENNUSOIKEUS
Asemakaavan sallima rakennusoikeus on 3080 kem2. Asuinkerrostalon kerrosala on 4556 kem2, josta 3078 kem2 muodostuu ulkoseinäpaksuuden 250 mm mukaisesta varsinaisesta rakennusoikeudesta, 153 kem2 ulkoseinäpaksuuden 250 mm ylittävästä osuudesta, 1121 kem2 kaavan sallimasta lisärakennusoikeudesta, 204 m2 MRL 115 § sallimista ylityksistä (väestönsuoja, talotekn. kuilut ja hormit, yleisiin tiloihin avautuva tekninen tila). Yhteensä lisäkerrosalaa käytetään 1478 m2. Ylitys on MRL 115 § 3 momentin mukainen.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Haetaan vähäisenä poikkeamisena (MRL 175 §/ Rakennusjärjestys 7 §) asemakaavasta rakennusalueen rajan ylitystä rakennuksen eteläsivulla (n. 0,8 m rakennuksen ulkoseinän ja 2,5 m parvekkeiden osalta). Ylityksen perustelu: kallioleikkauksen ja autopaikkojen väliin pohjoisrajalle saadaan paremmin rakennettua istutettava vyöhyke. Ylityksestä ei aiheudu huomattavaa haittaa ympäristölle eikä tontin naapureille.
Maalämpökaivojen sijoittuminen alle 4 metrin päähän katualueen rajasta. Tontille porataan yhdeksän maalämpökaivoa, joista viiden kansi tai pohja tulee sijoittumaan 2000-3900 mm päähän tontin ja katualueen rajasta. Maalämpökaivojen sijoittumiselle on saatu naapurin suostumus.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT SEKÄ VÄESTÖNSUOJA
Asemakaavan mukainen autopaikkavaatimus on 1 ap/95 kem2, vähintään 0,5 kpl/asunto (32 ap). Tontille rakennetaan yhteensä 22 autopaikkaa, joista 19 sijaitsee autohallissa ja 3 ap pihalla. Autohallipaikoista 2 on osoitettu liikuntaesteisille. Loput 10 ap sijoitetaan sopimusjärjestelyin Kaskivuorenkujalla sijaitsevalle paikoitusalueelle. Polkupyöräpaikkoja toteutetaan asemakaavan mukaisesti 102 kpl katetussa ja lukittavassa tilassa, 26 kpl piha-alueella. Väestönsuoja on luokkaa S1 ja suojassa on paikkoja 90 hengelle. Normaaliajan käyttö: irtaimistovarasto.
MUUT SELVITYKSET
- pohjatutkimus ja pilaantuneet maat
Kohteessa on tehty pilaantuneisuustutkimus, jonka mukaan kynnysarvot ylittyvät lyijyn osalta, mutta ylityksestä ei aiheudu kunnostustarvetta. Radon: tulosten mukaan maaperä kuuluu normaaliin radonluokkaan radonaktiivisuuden ollessa Rna 1.2. Tämä edellyttää normaalia hyvää rakennustapaa: maanvastaisten rakenteiden saumojen ja huokoisten materiaalien tiivistystä sekä ryömintätilan tuuletuksen varmistamista tai erillistä radon-putkistoa.
- palotekniset asiat
Hankkeesta on tehty palotekninen suunnitelma. Seitsemännen kerroksen tasokäytävän umpiperän pituus ylittää Top 10 kortin 117b 28 C 12 metrin maksimietäisyyden. Poikkeamaa kompensoidaan käytävän loppuosaan asennettavalla kaukolaukaistavalla savunpoistoluukulla.
- hulevedet
Tontille on laadittu alustava pinta- ja hulevesien hallintasuunnitelma, jonka mukaan hulevedet viivytetään tontilla maanalaisin viivytysputkistoin. Kallioiden ja viheralueiden hulevesiä ei viivytetä.
- kosteudenhallinta
Hanke noudattaa Kuivaketju10-menettelyä ja hankkeeseen on nimetty kosteudenhallintakoordinaattori
- esteettömyysselvitys
Rakennus on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaiseksi.
- Maanalaiset tunnelit, kaapelit, vesijohdot ja viemärit yms. rakenteet
Asemakaavan mukaan alueella olevien maanalaisten johtojen päälle ei saa rakentaa, vaan ne huomioidaan suunnittelussa tai sovitaan siirrosta johtojen omistajan kanssa. Tontilla ja ympäristössä on johtokartan mukaan maanalaisia kaukolämpöputkia ja niihin liittyvät kaksi kaivoa sekä sähkökaapelit (20kV).
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
- Kaupunkikuvatoimikunnan käsittely
Kaupunkikuvatoimikunta on puoltanut hanketta 13.3.2022 ehdolla, että varmistetaan julkisivujen laadukas pintakäsittely käyttämällä esim. lasuurikäsittelyä tai väribetonia, kiinnitetään huomiota eri tyyppisten julkisivupintojen keskinäiseen suhteeseen ja liittymien detaljointiin, korostetaan sisäänkäyntejä havaittavuuden parantamiseksi, huomioidaan, että nurmikivi ei ole esteetön pihan pinnoite, vältetään maaston muokkauksessa putoamisriskiä aiheuttavia tasoeroja ja niiden edellyttämiä suojakaiteita. Suunnitelmia on kehitetty toimikunnan lausunnon mukaiseksi.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
- Rasitteet ja yhteisjärjestelysopimukset
Hakemuksen liitteenä on rasitesopimus autopaikkojen sijoittamisesta korttelin 33012 pysäköintialueelle.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Rakennusvalvonta on tiedottanut hankkeesta naapureille. Kiinteistöt 49-455-1-526 ja 49-455-1-521 ovat jättäneet huomautuksia varjostamisesta, yksityisyydestä, parkkipaikoista, maalämpökaivojen etäisyyksistä, räjäytystöistä, louhinnasta, terasseista, parvekkeista ja säilytettävistä puista.
Hakija on laatinut vastineet huomautuksista:
1) Varjostaminen ja yksityisyys
Rakennuksen sijoittelun periaatteet on ratkaistu asemakaavoituksen yhteydessä ja siihen vaikuttavat monenlaiset eri kaupunkikuvalliset ym. tekijät. Rakennuksen sijoittelu on asemakaavan mukainen. Uudisrakennus ei varjosta Vuorenraittia, koska uudisrakennus sijaitsee pohjoispuolella. Rakennusten välinen etäisyys on suurempi kuin uudisrakennusta varjostavan Vuorenraitin korkeus, joten valokulma toteutuu uudisrakennukseen nähden. Määräysten mukaan vapaan näkymän asuinhuoneen pääikkunan edessä tulee olla vähintään 8 metriä, nyt etäisyys on 25,5 metriä. Vastaava etäisyys toistuu monin paikoin Soukan kerrostaloalueella ja on siten alueen kaupunkikuvassa luonteva etäisyys. On myös huomattava, että Espoon rakennusvalvonnan arkistosta saatujen pohjapiirustusten mukaan yksikään Vuorenraitin asunnoista ei avaudu yksistään uudisrakennuksen suuntaan. Jokaisesta asunnosta säilyy siis avara näkymä eteläkaakkoon. Ratkaisuehdotuksen nro 1 mukainen järjestely, eli että uudisrakennuksen kaikki asunnot avautuisivat pohjoiseen, ei ole käytännössä mahdollinen mm. rakennuksen runkosyvyyden vuoksi. Ratkaisu perustuu keskikäytävään, josta asunnot avautuvat kahteen eri suuntaan. Ratkaisussa parvekkeita on rakennuksen molemmilla pitkillä sivuilla, mikä on kaupunkikuvallisesti tavoiteltu lähtökohta. Ratkaisuehdotus 2 on merkittävästi asemakaavan vastainen eikä käytännössä mahdollinen.
2) Kaavan mukainen parkkipaikkojen minimimäärä on sijoitettava maanalaiseen parkkihalliin.
Asemakaavassa ei ole määrätty pysäköintiratkaisun yksityiskohdista, mm. pysäköintipaikkojen sijoittamisesta. Hankkeen autopaikkamäärä perustuu Espoon kaupungin pysäköintinormiin, jota sovelletaan kaikissa uudisrakennushankkeissa. Normin mukainen mitoitus vaihtelee alueittain. Tässä hankkeessa pysäköinnin mitoitukseen vaikuttaa mm. lyhyt etäisyys (450 m) Soukan metroasemaan. Tehokas ja tiheään liikennöity joukkoliikenneyhteys vähentää autoilun ja siten myös pysäköinnin tarvetta. 280 metrin etäisyys asuinrakennuksesta pysäköintialueelle on kohtuullinen. Melko usein etäisyys keskitettyyn pysäköintiin on pidempi. Keskitetty pysäköinti vähentää autoliikenteen tarvetta muualla ja siten autoilun haitat vähenevät tältä osin. Keskitetyssä ratkaisussa myös valvonta ja huolto on järjestettävissä paremmin kuin hajautetussa (tonttikohtaisessa) pysäköintiratkaisussa. Hankkeen aikaisemmissa vaiheissa on tutkittu myös vaihtoehto, jossa kaikki autopaikat on sijoitettu omalle tontille, mutta sitä ei pidetty kaupunkikuvallisesti soveltuvana ratkaisuna. Suunnitteluratkaisua ei lähtökohtaisesti voi perustaa lainvastaisen pysäköinnin näkökulmaa vasten tarkastellen. Lainvastaisen pysäköinnin ehkäiseminen on pysäköinninvalvonnan tehtävä. Rakennuksen sisälle on sijoitettu se määrä pysäköintipaikkoja kuin on teknisesti mahdollista. Pysäköinnin lisäksi maantasoon on sijoitettu rakennuksen sisäänkäynti, väestönsuoja sekä polkupyörien säilytystilat, jotka kaikki tulee olla maantasossa. Vuorenraitin ehdottama pysäköinnin sijoittaminen rakennuksen alle on esitettyä ratkaisua haitallisempi: ratkaisu vaatii merkittävästi enemmän louhintaa, mikä on sekä ekologisesti että taloudellisesti heikompi ratkaisu, lisäksi tontille tulisi sijoittaa ajoramppi, joka veisi ahtaalta tontilta huomattavasti suuremman tilan kuin nyt esitetyt kolme autopaikkaa. Ajoramppi heikentää kaupunkikuvaa ja vaatii ympärilleen mm. kaiteita ja muita rakenteita. Ajorampin järjestäminen 3-13 autopaikkaa varten ei ole nämä seikat huomioiden järkevää. Asuntojen kokojakauma perustuu rakennuttajan selvittämään tarpeeseen ja vastaa siten asuntojen todelliseen kysyntään, mikä on sosiaalisesti kestävä lähtökohta.
3) Maalämpökaivot
Maalämpökaivojen sijoittelussa on noudatettu Espoon kaupungin ohjetta lämpökaivojen ohjeellisista vähimmäisetäisyyksistä eri kohteisiin ja alueisiin. Maalämpökaivot As Oy Vaskivuorenraitin puolella on sijoitettu siten, että As Oy Vuorenraitin ja Kaskilaaksontie 7 tonttien väliin jäävän kaupungille kuuluvan alueen puolesta välistä lähimmälle maalämpökaivolle etäisyys on vähintään maalämpökaivojen sijoituksesta annettujen ohjeiden mukainen 7,5 m.
4) Räjäytystyöt
Räjäytys- ja louhintatyöt tullaan suorittamaan asetuksen 644/2011 mukaisesti. Louhintatöistä tehdään louhintasuunnitelma ja louhinnan ympäristöselvitys, jossa kartoitetaan ja tuodaan työmaan tietoon kaikki ne kohteet ja toiminnot, jotka tulee huomioida räjäytystyön toteutuksessa ja suunnittelussa. Selvitys määrittää tärinän haittavaikutusalueen sekä mittauspisteiden paikat ja mittauspistekohtaiset ohjearvot. Ympäristöselvitys huolehtii osaltaan siitä, että syntyvä tärinähaitta otetaan riittävän kattavasti huomioon työn aikana.
5) Terassit ja parvekkeet
Hyvän asuntosuunnittelun periaatteisiin kuuluu ulko-oleskelutilojen sijoittaminen ensisijaisesti valoisan ilmansuunnan puolelle silloin kuin mahdollista, tässä tapauksessa uudisrakennuksen eteläkaakon puolelle. Edellä mainitun periaatteen mukaisesti asemakaava määrää rakennuksen ylimmän kerroksen porrastuksen, polkupyörävaraston sekä leikkialueen sijoittamisen uudisrakennuksen eteläkaakon puolelle. Lisäksi asemakaava määrää, että polkupyörävaraston kattopinta tulee toteuttaa oleskeluterassina. Suunnitteluratkaisu on näiltä osin asemakaavan mukainen. Mikäli rakennuksen kattoterassi sijaitsisi rakennuksen toisella puolella, olisi rakennuksen Vuorenraitin puoleinen lähin julkisivu kerroksen verran korkeampi verrattuna nykyratkaisuun. Parvekkeiden sijoittaminen rakennuksen molemmille pitkille sivuille on ollut hankkeen lähtökohtainen kaupunkikuvallinen tavoite.
Kiinteistötunnus 49-33-22-5 on jättänyt huomautuksen, joka koskee rakentamisaikaisia louhintatöitä, melua, pölyä ja olevaa puustoa.
Hakija on laatinut vastineet huomautuksista:
1) Louhintatöissä huomioitava Kaskilaaksontie 3 As Oy Soukanharjun energiakenttä, maalämpökaivot, jotka sijaitsevat rakennuskohteen välittömässä läheisyydessä.
Räjäytys- ja louhintatyöt tullaan suorittamaan asetuksen 644/2011 mukaisesti. Louhintatöistä tehdään louhintasuunnitelma ja louhinnan ympäristöselvitys, jossa kartoitetaan ja tuodaan työmaan tietoon kaikki ne kohteet ja toiminnot, jotka tulee huomioida räjäytystyön toteutuksessa ja suunnittelussa. Selvitys määrittää tärinän haittavaikutusalueen sekä mittauspisteiden paikat ja mittauspistekohtaiset ohjearvot. Ympäristöselvitys huolehtii osaltaan siitä, että syntyvä tärinähaitta otetaan riittävän kattavasti huomioon työn aikana.
2) Rakennuskohteen Kaskilaaksontie 7 pohjoispuolella on kulkuväylä, joka on Kaskilaaksontie 3:n yksityisaluetta, ja sitä ei saa käyttää. Kulkuväylän perustukset eivät kestä työkoneiden massaa.
Kulkuväylää Kaskilaaksontie 3:n puolella ei tulla käyttämään ilman että asiasta sovittaisiin erikseen As Oy Soukanharjun kanssa.
3) Kaskilaaksontie 3 sijaitsee rakennuskohteen välittömässä läheisyydessä, rakennusaikainen melu pidettävä minimissään.
Louhinta- ja räjäytystyöstä kuten myös muusta rakentamisen aikaisesta melusta tullaan ilmoittamaan aina ennen kunkin työvaiheen aloittamista. Melua aiheuttavat työvaiheet pyritään sijoittamaan sellaiseen vuorokaudenaikaan, että siitä aiheutuu mahdollisimman vähän haittaa.
4) Rakennusaikainen pöly pitää minimoida rakennusaikana, koska Kaskilaaksontie 3 As Oy Soukanharjun korvausilma-aukot ovat suoraan kohti Kaskilaaksontie 7:n tonttia ja niissä ei ole suodattimia.
Pölynhallintaan tullaan kiinnittämään huomiota lain ja asetusten mukaisesti. Pölynhallinnasta tehdään pölynhallintasuunnitelma, joka ottaa kantaa myös työmaan ulkopuolelle kantautuvaan pölyyn.
5) Puusto rakennustyön ulkopuolella pitää suojella.
Puusto kartoitetaan ja suojataan työmaan välittömässä läheisyydessä katselmuksessa sovittavalla tavalla ja laajuudessa.
Vastineet huomautuksiin ovat perusteltuja, ne huomioidaan lupaehdoissa, mutta eivät aiheuta muutoksiin suunnitelmissa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
TIEDOKSI kiinteistöjen 33-22-5, 455-1-526 ja 455-1-521 omistajat |
Kokousasia PDF-muodossa
