Ympäristö- ja rakennuslautakunta
Pöytäkirja 28.04.2022/Pykälä 75

Päätöspäivämäärä

28.4.2022

Päätös annetaan julkipanon jälkeen

4.5.2022

Rakennuspaikka

Hakija

Kiinteistö Oy Espoon Nihtisillankuja 2 c/o Sato-Asunnot Oy
PL 401
00601 HELSINKI

Kiinteistö Oy M2-Kodit c/o Y-Säätiö
PL 322
00531 HELSINKI
 

Toimenpide

Viisikerroksinen/seitsemänkerroksinen asuinkerrostalo (5179S), neljä piharakennusta (180T, 173K, 181U, 174L) ja jäteaitaus


Pääsuunnittelija:    Samuli Sari arkkitehti
Uusi rakennus

Rakennussuunnittelutehtävän vaativuusluokka: Vaativa

Rakenteellinen paloturvallisuus

Paloluokka P1

 

Lausunnot

Hakemuksen liitteet

Lisäselvitykset ja poikkeukset

Haetaan lupaa rakentaa yksi osittain viisikerroksinen, osittain seitsemänkerroksinen asuinkerrostalon (179S) ja neljän piharakennuksen ( 180T, 173K, 181U, 174L) rakentamiselle. Asuntoja on yhteensä 138 kpl. Samalle tontille luvalla 2022-507-A haetaan samanaikaisesti lupaa pysäköintilaitokselle ja luvalla 2022-515-A asuinkerrostalolle. Luvalla 040-2019-762-T rakentamista valmistelevana toimenpiteenä kaikkien puiden kaato on myönnetty tontilla (49-54-18-6, mikä on lohkottu tonteiksi 7, 8 ja 9).

ASEMAKAAVA

Asemakaavassa on tontille osoitettu kaksi rakennusalaa viisi/seitsemänkerroksisille asuinrakennuksille. Tontille on lisäksi varattu alueet hulevesien viivytyksille, suuriksi kasvavien puiden istutus alueet, rakennusala pihakannen alaiselle pysäköintilaitokselle ja osoitettu leikki- ja oleskelualue. Jokaisesta porrashuoneesta tulee olla suora uloskäynti leikki- ja oleskelualueeksi osoitetulle tontin osalle.

Tontille saa sille merkittyjen rakennusoikeuksien 5300 kem2 ja 4900 kem2 lisäksi rakentaa teknisiä tiloja, asuntojen ulkopuoliset varastotilat kerroksiin, asumista palvelevia yhteistiloja kuten kerho-, sauna-, tms tiloja ja autojen ja polkupyörien säilytystiloja. Rakennusoikeuden lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 15 m2 ylittävän osan kussakin kerroksessa, mikäli tämä lisää porrashuoneen viihtyisyyttä, parantaa tilasuunnittelua ja luonnonvaloisuutta. Lisäksi varastotiloja ja jätehuoneita voidaan sijoittaa autonsäilytyspaikkojen rakennusalueelle kaavassa merkityn rakennusoikeuden lisäksi.

Asuinrakennusten julkisivujen tulee olla pääosin puhtaaksi muurattua tiiltä tai rappausta. Maantasokerroksessa lämpörappauksen käyttö ei ole sallittua. Nihtisillantien pitkän julkisivun alimman kerroksen julkisivuvärin ja materiaalin tulee erota ylempien kerrosten julkisvivuista. Mahdolliset elementtisaumat eivät saa näkyä ja mahdollisen ullakon julkisivumateriaalin tulee noudattaa pääjulkisivumateriaaleja.

Asemakaavassa on lisäksi annettu määräyksiä mm. pihakannen alaisen pysäköintilaitoksen julkisivuista, jätehuollosta, pihajärjestelyistä, maaperän puhtaudesta ja hulevesien käsittelystä.

POIKKEAMISPÄÄTÖS

Hankkeelle on myönnetty 4.3.2022 poikkeamispäätös luvalla 049-2021-1598-S.

Hanke poikkeaa asemakaavasta siten, että:

 - tontin sisäinen rakennusoikeus toteutetaan kaavassa osoitetun 5300 m2 ja 4900 m2 rakennusalojen sijaan siten, että lännenpuoleiselle rakennusalalle osoitetaan rakennusoikeutta 6200 m2 ja itäisemmälle rakennusalalle 4000 m2,

- kannen aukotus ei sijoitu keskelle pysäköintihallia vaan sen reunoille,

 - viisi talousrakennusta sijoitetaan rakennusalan ulkopuolelle,

- jätteenkeräyspiste sijoittuu tontin istutettavalle alueen osalle, jolle tulee istuttaa suureksi kasvavia puita,

- jäteauton peruutus- ja kääntötila sijoittuu tontin istutettavalle alueen osalle, ESPOO ESBO 2021-1598 2(6)

 - rakennusalan rajat ylittyvät lännenpuoleisella rakennusalalla enimmillään 5,1 metriä itäisen rakennusalan suuntaan, enintään 1,1 metriä Nihtisillantien suuntaan ja enintään 1,8 metriä Nihtisillankujan suuntaan,

- rakennusalan rajat ylittyvät itäisemmällä rakennusalalla enimmillään 0,4 metriä Nihtisillantien suuntaan ja enintään 1,7 metriä tontin koillisosassa,

- läntisen rakennusalan kerrosluku on asemakaavan salliman V sijaan VII noin 12,4 metrin matkalla,

- ensimmäisen kerroksen yhteistilojen tuloilma otetaan ensimmäisestä kerroksesta eikä katon tasolta ja - meluaita rakennetaan lyhyempänä kuin kaavassa on esitetty. Lisäksi kaavan mukainen ohjeellinen kävely- ja porrasyhteys sijoittuu noin kahdeksan metriä koilliseen kaavassa esitetystä paikasta.

Poikkeamispäätöksen ehdot:

1. Piharakennukset tulee toteuttaa viherkattoisina.

2. Jätehuollolta vapaaksi jäävät istutettavat alueen osat tulee toteuttaa kaavan mukaisina.

3. Rakennuslupavaiheessa tulee kiinnittää erityistä huomiota siihen, että jäte- ja huoltoajoneuvon kääntäminen voidaan toteuttaa kiinteistön puolella.

RAKENNUSHANKE

Nihtisillantien suuntaiset julkisivut ovat puhtaaksimuurattuja vaaleansävyisillä tiilillä. Ensimmäisen kerroksen julkisivu ja tontin rakennuksia yhdistävä muuri on päällystetty keraamisilla lasitetuilla laatoilla. Julkisivuja on jäsennelty käyttämällä pellavansävyistä ja valkoista tiiltä. Tiilten pintatekstuuri on karkea ja muurausten saumalaasti sävytetään tiilten sävyyn. Pihajulkisivuilla puhtaaksimuuraus ulottuu maantasoon saakka. Korkean osan itäpäädyn suuntaan avautuvat parvekkeet muodostavat rakennusmassan taitekohtaan kennomaisen aiheen. Parvekkeiden sisäseinissä käytetään kultaokraa. Myös pihan suuntaan avautuvien parvekkeiden sisäseinät sekä Nihtisillantien puoleisten sisäänkäyntiporttien sisäosat ovat samaan lämpimänkeltaista sävyä.

Asuntojen yhteistilat ja asuintilojen irtaimistovarastot sijoittuvat pääsääntöisesti kellarikerroksessa ja pihakannella sijaitsevissa piharakennuksissa. Sähköpääkeskus, lämmönjakohuone, sähkötila ja teletila sijaitsevat kellarikerroksessa. Porrashuoneen F seitsemännessä kerroksessa sijaitsee IV-konehuone. Hankkeen pesutuvat ja kuivaushuoneet sijaitsevat porrashuoneessa G ensimmäisessä kerroksessa ja porrashuoneissa E ja F kellarikerroksessa. Talosaunat (4 kpl) sijaitsevat porrashuoneiden F ja G ensimmäisessä kerroksessa. Kerhotilat (2 kpl) sijaitsevat porrashuoneen F ensimmäisessä kerroksessa.

Saunojen tarve PKS-ohjeen mukaan olisi 7 talosaunaa. Suunnitelmassa saunaosastoja on esitetty neljä, joista yksi on suurempi kuin muut. Kaikissa saunoissa on vilvoitteluparveke.

Asuntojen varatiejärjestelynä on omatoiminen pelastautuminen parvekeluukkujen kautta.

VÄHÄISET POIKKEAMISET

Rakennuksen pääkäyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeus ylittyy 13 m2:llä. Hanke on perustellut ylitystä ennakoitujen hormien määrän vähenemisellä jatkosuunnittelun yhteydessä.

Toinen polku asuinrakennuksen sisäänkäynnille Nihtisillantieltä (asuinrakennuksen pohjoispuolella) tehdään kaltevuudella 1:12,5 (ei ole esteetön, ei lämmitetä). Hanke on perustellut tätä vieressä olevalla samaan kevyen liikenteen väylään liittyvällä esteettömällä polulla.

Poikkeamia voidaan pitää vähäisinä.

RAKENNUSOIKEUS

Tontilla tällä luvalla käytetään uudisrakentamiseen kerrosalaa yhteensä 8037 kem2 ja kokonaisalaa 8981m2. Asuinkerrostalon kerrosalaa on 7914 kem2, mistä varsinaista rakennusoikeutta on 6213 kem2, MRL 115 §:n sallimaa ylitystä 737 kem2 ja porrashuoneiden 15 m2 ylittävä osuus 596 m2. Aputilojen osuus kokonaiskerrosalasta on 368 kem2. Asunkerrostalon kokonaisala on 8858 m2, josta kellaria 944 m2.

Lisäksi pihakannen ulkoiluvälinevarastot muodostavat kerrosalaa 123 kem2 ja kokonaisalaltaan 123 m2.

AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖNSUOJA

Kaavan mukainen autopaikkavaatimus tontille on 1 ap / 85 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Autopaikat tulee sijoittaa a- tai p-merkinnällä osoitetuille alueille. Autopaikkoja saa sijoittaa toiselle tontille kiinteistöjen välisin sopimuksin. Autopaikkavaatimus hankkeelle on 73 ap. Autopaikat sijaitsevat tontille rakennettavassa pysäköintilaitoksessa, jolle haetaan erillinen rakennuslupa luvalla 049-2022-507-A. Autopaikoista 6 kpl on liikuntaesteisille. Autopaikat toteutetaan yhteisjärjestelysopimuksen mukaisesti.

Asemakaavan polkupyöräpaikkavaatimus asumiselle on vähintään 1 pp / 30 kem2 kuitenkin vähintään 2 pp /asunto. Pyöräpaikat tulee sijoittaa lukittuun ja katettuun tilaan ja lisäksi lyhytaikaiselle pyöräpysäköinnille tulee osoittaa tilaa pihalle lähelle sisäänkäyntejä. Polkupyöräpaikkavaatimus hankkeelle on vähintään 276 ppp. Hankkeen pyöräpaikoista suurin osa sijoitetaan pihakannelle suunniteltuihin piharakennuksiin, osa paikoista sijoittuu asuinrakennuksen kellarikerroksessa sijaitsevassa ulkoiluvälinevarastossa. Kaikki pyöräpaikoista ovat lukittavia ja katettuja tiloja. Lisäksi pyöräpaikkoja sijoitetaan sisäänkäyntien yhteyteen sisäpihalle.

Hankkeen väestönsuoja on osoitettu porrashuoneen G kellarikerrokseen S1-luokan väestönsuojana, jossa on suojapaikkoja 166 henkilölle. Se toimii normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastona.

ESTEETTÖMYYS

Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisesti myös rakennusten yhteistilojen osalta. Asunnot ja niiden parvekkeet tai terassit ovat esteettömiä.

TOIMIKUNTAKÄSITTELYT

Kaupunkikuvatoimikunta on käsittelyt hanketta ja 24.05.2021 se on puoltanut suunnitelmaa huomautuksin ja ehdoin. Yhteensovitettu pihasuunnitelma alueleikkauksineen tulee suunnittelun edetessä edelleen esittää kaupunkikuvatoimikunnalle. Kaupunkikuvatoimikunnan lausunnossa huomautettiin mm. julkisivujen esittämistä kaikkine rakennusosineen, korttelipihan muotokieltä tulisi selkeyttää ja naapuritontilla sijaitsevan pitkän talousrakennuksen ympäristön viihtyvyys ja kulkuyhteyksien selkeys tulee varmistaa ja alueesta tulee esittää riittävästi korttelileikkauksia mistä ilmenee tonttien liittyminen ympäristöön ja toisiinsa, korko-olosuhteet sekä kasvillisuus. Suunnitelmia on kehitetty lausunnon mukaisesti. Yhteensovitettu pihasuunnitelma alueleikkauksineen on esitetty kaupunkikuvatoimikuntalle (08.11.2021).

Teknisen ennakkoesittelyn asiakirjat on toimitettu ja suunnitelmia on täydennetty annetun palautteen mukaisesti.

MUUT SELVITYKSET JA LAUSUNNOT

Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos puoltaa 29.03.2022 lausunnossaan hanketta, mikäli se toteutetaan kuten luvan liitteenä olevassa paloturvallisuussuunnitelmassa on esitetty.

Yhteisjärjestelysopimuksella on sovittu korttelin 18 tonttien 7, 8 ja 9 tonttien yhteiskäytöstä ja käyttöoikeuksista sekä niihin liittyvistä kustannuksista ja kunnossapidosta.

Espoon ympäristösuojelu toteaa 14.4.2022 ehdollisessa lausunnossaan, että rakennuksen E- ja F-osien kohdalta maaperä on puhdistettu, mutta G-osan alle jäävältä alueelta ei ole tehty maaperän haitta-ainetutkimuksia. Kiinteistön aiemman käyttötarkoituksen vuoksi maankaivu- ja muita rakennustöitä suoritettaessa on maaperän laatua tarkkailtava ja mikäli havaitaan viitteitä maaperän pilaantumisesta tai havaitaan jätejakeita, jotka voivat mahdollisesti aiheuttaa maaperän pilaantumista tai sen vaaraa, on oltava yhteydessä Uudenmaan ELY-keskukseen maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioimiseksi.

Mikäli kiinteistöllä tehtävien maankaivu- ja muiden rakennustöiden aikana havaitaan maaperässä jätetäyttöjä, on oltava yhteydessä Espoon kaupungin ympäristönsuojeluun.

Hankkeesta on tehty meluselvitys, jossa mm esitetty ulkovaipan ja parvekkeiden meluntorjunta. Meluselvityksen mukaisia ohjeita tulee noudattaa.

Tontille on laadittu asemakaavan mukainen hulevesisuunnitelma. Hulevesien viivytys toteutetaan tontin lounais-, länsi- ja luoteispuolella sijaitsevissa maanalaisissa viivytyssäiliöissä. Niiden tilavuus on yhteensä 58 m3. Viivytysputkista hulevedet johdetaan kaupungin hulevesiverkostoon Nihtisillankujalle.

NAAPUREIDEN KUULEMINEN

Rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, eikä heillä ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.

Esittelijän päätösehdotus

Ehdotuksen tekijä: vs. rakennusvalvontajohtaja Anni Tuominen-Maila.

Lupa myönnetään.

Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:

Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:

Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:

Muut ehdot:

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki §:t 117, 125, 133, 135 ja 175

Marja Kankaanpää, puh. 043 827 0875