Lisäselvitykset ja poikkeukset | Haetaan lupaa kolmikerroksisen majoitusrakennuksen ja kaksikerroksisen pysäköintirakennuksen rakentamiselle, seitsemän maalämpökaivon poraamiselle ja talousrakennuksen purkamiselle sekä rakennustöiden aloittamiselle ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta.
ASEMAKAAVA JA RAKENNUSOIKEUS
Alueella on voimassa vuonna 1985 päivätty ja vuonna 1999 muutettu asemakaava, jonka mukaan tontti on osoitettu AS-1 eli asuntoloiden ja/tai majoitusrakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös kokous- ja yhteiskäyttötiloja. Tontille on osoitettu rakennusoikeutta 3150 kem2.
Korttelin pohjoisosassa, liike- ja toimistorakennusten korttelialueella sijaitsee asemakaavalla suojeltu, kulttuurihistoriallisesti arvokas Thorstorpin nuorisoseurantalo, säilytettävä kulttuurihistoriallisesti arvokas kestikievari sekä ympäristön kannalta merkittävä asuinrakennus/torppa. Tontin länsiosaan sijoittuu asemakaavassa sm-merkinnällä osoitettu muinaismuistolain mukainen muinaismuistoalue.
Asemakaava rajoittaa rakennusten korkeutta määrittämällä vesikaton ylimmäksi korkeusasemaksi +27.25.
Tontilla on @ merkintä, jonka mukaan rakennusalan alle saa kaavaan merkityn kerrosluvun ja rakennusoikeuden lisäksi sijoittaa autopaikkoja.
Tontin itä- ja länsireunat on osoitettu istutettavaksi ja huolitellussa asussa pidettäväksi rakentamattomaksi alueeksi. Tontin pohjoisreunaan sijoittuu maanalaista johtoa varten varattu alueen osa.
RAKENNUSHANKE
Hankkeessa majoitusrakennukseen käytettävä kerrosala on 3269 kem2, mistä 3142 kem2 on varsinaista rakennusoikeutta ja 127 kem2 muodostuu ulkoseinäpaksuuden 250 mm ylittävästä osuudesta. Ylitys on 4 % rakennuslain aikaisen asemakaavan mukaisesta rakennusoikeudesta ja siten rakennusasetuksen muutoksen 341/1979 mukainen.
Pysäköintirakennuksen kokonaisala on 778 m2.
Majoitusrakennus on kolmekerroksinen, pohjoisreunaltaan osittain rinteeseen upotettu ja rakennuksen siipiosat rajaavat niiden väliin sijoittuvaa pihaa. Majoitusrakennuksen pääasiallinen julkisivumateriaali on ulkokehällä punamullansävyiseksi ja sisäpihan puolella valkoiseksi maalattu puu. Kattomuoto on pitkittäissuuntaan taitettu, viiden harjan sarjaan jakautuva harjakatto ja katemateriaalina konesaumattu punainen peltikatto.
Pysäköintirakennus on kaksikerroksinen siten, että rakennuksen ylin kansitaso on avoin ja alin kansitaso on osittain maan alle upotettu. Rakennuksen julkisivut ovat puuverhoillut ja tuulettuvien osien kohdalla on metallista julkisivusäleikköä puun sävyyn.
Tontille toteutetaan kaksi ajoliittymää, joista on ajo pysäköintirakennuksen eri tasoille. Pysäköintirakennuksen ja kadun väliin jää istutusvyöhyke, jossa on pensaita ja pieniä puita. Vasten muinaismuistojen suoja-aluetta sijoittuu pensasistutuksia ja metsänpohjaa ennallistetaan.
Pysäköintilaitoksen alle jää osa I-maailmansodan aikaisia linnoituslaitteita, jotka sijaitsevat kaavaan merkityn sm-alueen ulkopuolella.
Osittain pysäköintilaitoksen alle jää myös vaja, joka puretaan.
Maalämpökaivot sijoittuvat tontin pohjois- ja itäreunaan alle 7,5 metrin etäisyydelle tontin rajoista.
Aloittamisoikeutta haetaan majoitusrakennuksen perustusten osalta, jotka olisi tärkeä aloittaa ennen talvea ja aloittamisoikeutta on myös perusteltu kortteliin samanaikaisesti rakenteilla olevalla kohteella.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Hanke poikkeaa asemakaavasta ja esteettömyysasetuksesta seuraavasti
- vesikaton ylin korkeusasema ylittyy noin metrillä. Perusteena on esitetty rakennuksen sovittaminen rinnemaastoon ja ympäristöön sopivan katemateriaalin, pellin, mahdollistaminen.
- rakennuksen kulmat itäjulkisivuilla ylittävät enimmillään noin metrin rakentamisalueen rajan ulottuen suojaviheralueelle. Perusteena on esitetty rakennusten tontille sovittaminen ja suojaviheralueen lisäys rakennusalueen eteläosassa.
- tontin itäreunan istutettavalle alueella on pääsisäänkäyntiin johtava kevyen liikenteen kulkuväylä.
- pysäköintirakennus toteutetaan rakennusalalle, mutta rakennus ei sijoitu rakennusalan alle, vaan rakennus on suunniteltu 2-kerroksiseksi siten, että alin taso sijoittuu osittain maan alle. Autopaikkojen sijoittumisen kahteen tasoon on katsottu säästävän tontin rakentamatonta aluetta sekä ratkaisun yhdessä viherrakentamisen kanssa toteuttavan ympäristön laatutavoitteita.
- esteettömyysasetuksesta poiketaan sisäportaiden käsijohteen osalta siten, että käsijohde ei poistumisreitteinä toimivissa sisäportaissa jatku kaikkialla 300 mm syöksyn alun ohi. Käsijohde jatketaan kuitenkin siellä, missä se on mahdollista vapaan tilan kannalta.
Espoon kaupunkisuunnittelujohtaja on puoltanut esitettyjä poikkeamisia asemakaavasta, poikkeamisia voidaan pitää vähäisinä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖSUOJA
Autopaikkamäärä määräytyy rakennuslupahakemuksessa annetun selvityksen perusteella. Autopaikkoja on kuitenkin rakennettava vähintään 1 ap/100 kem2 kohti eli yhteensä 31,5 ap. Autopaikkoja esitetään toteutettavaksi yhteensä 33 kpl, joista yksi on yhteiskäytössä naapuritontin toimistorakennuksen kanssa ja yksi on varattu liikuntaesteisille.
Polkupyöräpaikoille ei ole osoitettu kaavamääräystä, mutta niitä toteutetaan 1 pp/100 kem2 eli yhteensä 31 kpl. Kaikki polkupyöräpaikat ovat runkolukittavia ja 14 kpl pp-paikoista on katettuja.
Väestönsuojapaikkoja on yhteensä 84 henkilölle. Väestönsuojan normaaliajan käyttönä on kuntosali sekä varasto.
ESTEETTÖMYYS
Suunnitelmat on esitelty esteettömyysasiantuntijalle sekä laadittu erillinen esteettömyysselvitys.
Kaikki yleiset tilat majoitushuoneita lukuun ottamatta ovat esteettömiä. Rakennuksessa on esteettömyysasetuksen mukaisesti 5 % majoitushuoneista (5 kpl) mitoitettu liikkumis- ja toimintaesteiselle henkilölle ja hänen avustajalleen.
Esteettömyysasetuksesta poiketaan sisäportaiden käsijohteen osalta siten, että käsijohde ei poistumisreitteinä toimivissa sisäportaissa jatku kaikkialla 300 mm syöksyn alun ohi. Käsijohde jatketaan kuitenkin siellä, missä se on mahdollista
MUUT SELVITYKSET
Melumääräysten täyttymisestä on toimitettu liikennemeluselvitys sekä julkisivujen ääneneristysselvitys. Lisäksi rakenne- ja tilaratkaisujen akustisesta toimivuudesta on laadittuerillinen äänitekninen tarkastelu.
Jätehuolto järjestetään syväkeräysastioin.
Gransinmäellä ei ole olemassa katusuunnitelmaa. Nykyisellä sorapintaisella tiellä on voimakkaita korkeuseroja sekä kääntöpaikka. Tontin korkeusasemat on sovitettu katualueen nykyisiin korkoihin.
Hulevesien viivytys, vesi- ja viemäriputket rakennetaan yhteisinä tontin 51-252-2 kanssa. Hulevesien viivytysjärjestelmä sijoittuu pysäköintilaitoksen alle.
Maalämpökaivot sijoittuvat tontin pohjoisreunassa johtovarausalueen reunaan ja ulottuvat vinoporauksena maan alla osittain myös asemakaavan mukaiselle johtovarausalueelle, jota ei ole hyödynnetty.
Kaupunkisuunnittelukeskus ja kaupunkitekniikan keskus eivät ole nähneet estettä esitetylle sijainnille ja esitetty järjestely sopii myös HSY:lle.
Luvan liitteeksi on toimitettu kosteudenhallintaselvitys sekä nimetty suunnitteluvaiheen kosteudenhallintakoordinaattori.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Hanketta on käsitelty kaupunkikuvatoimikunnassa yhdessä tontin pohjoispuolelle samanaikaisesti suunnitteilla olevan toimistorakennuksen kanssa ja puollettu mm. ikkuna-aukotuksen rauhoittamista ja esteettömyyden huomioimista koskevilla ehdolla. Hanketta on kehitetty lausunnon mukaisesti.
Hankkeesta on pidetty tekninen ennakkoneuvottelu, jossa on edellytetty lisäselvitystä majoitusrakennuksen puujulkisivujen palonsuojakäsittelystä sekä superlaattarakenteesta. Em. lisäselvitykset on toimitettu ja esitelty tekniselle yksikölle.
Hankkeeseen on laadittu palotekninen suunnitelma, joka on esitelty pelastuslaitokselle.
Majoitusrakennuksen paloluokka on P1 ja rakennus varustetaan hätäkeskukseen kytketyllä paloilmoittimella. Pysäköintirakennuksen paloluokka on P2.
MUUT LAUSUNNOT JA MUSEOVIRASTON KAJOAMISLUPA
Espoon kaupunginmuseo on lausunnossaan todennut Gransinmäen asemakaavan olevan kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta vanhentunut, vaikka siinä on otettu huomioon joitakin kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta tärkeitä seikkoja. Kaavan tehokkuusluku ei vastaa nykykäsitystä kulttuuriympäristön vaalimisen kannalta sopivasta rakennustehokkuudesta. Espoon kaupunginmuseo katsoo, että asuntola kolmikerroksisena rakennuksena on hyvin massiivinen herkkään kulttuuriympäristöön. Suuri massa on pyritty sopeuttamaan kulttuurihistoriallisesti arvokkaaseen ympäristöön kattomuodolla, puuverhoilulla ja värityksellä. Asuntolan räystäs ylittää vähäisesti asemakaavassa määrättyä korkeutta, mutta rakennus on muuten asemakaavan mukainen.
Kulttuuriympäristön ja asemakaavan kannalta ongelmallisempana on pidetty pysäköintilaitosta. Asemakaavan mukaan autopaikkoja saa sijoittaa rakennuksen alle, mutta asemakaavassa ei ole mainittu pysäköintilaitosta, joka tulee olemaan dominoiva rakenne tontin lounaiskulmassa, aivan linnoituslaitteiden vieressä. Laitoksen vaikutusta pyritään häivyttämään säleikköverhouksella.
Laitoksen alle tulee jäämään osa linnoituslaitteiden yhdyshaudoista, joten sen rakentamista varten tarvitaan muinaismuistolain (1963/295) §11 mukainen kajoamislupa.
Kaupunginmuseo suhtautuu em. hankkeen piirteisiin varauksella, mutta pitää erittäin myönteisenä sitä, että hankkeen myötä sitoudutaan vanhan kestikievarirakennuksen kunnostamiseen.
Museovirasto on antanut päätöksen muinaismuistolain (295/1963) 11§ mukaiseen kiinteään muinaisjäännökseen kajoamisesta päätöksessä tarkemmin määritetyin lupamääräyksin.
Kajoaminen mm. edellyttää, että kiinteistöllä tehdään arkeologiset tutkimukset ja dokumentointi. Mikäli rakennustöissä havaitaan ennestään tuntemattomia kiinteitä muinaisjäännöksiä, tulee työt keskeyttää ja olla yhteydessä Espoon kaupunginmuseoon, jotta havainnot saadaan dokumentoitua. Osittain kaavan sm-alueelle sijoittuvan vajan purkutöissä tulee noudattaa erityistä varovaisuutta, jotta kiinteä muinaisjäännös ei vahingoitu.
Rakentaminen kiinteistöllä voidaan toteuttaa vasta arkeologisten tutkimusten ja dokumentoinnin jälkeen, kun Museovirasto on antanut lausunnon tutkimusten riittävyydestä.
Hakija on toimittanut työmaan ja muinaismuistojen suojauksesta suunnitelman luvan liitteeksi. Espoon kaupunginmuseo pitää luvan liitteenä esitettyä muinaisjäännöksen suoja-aluetta liian pienenä ja on katsonut, että koko paikoituslaitoksen alue pitää rajata aidalla, niin että se on suojassa mahdolliselta muulta toiminnalta tontilla. Lisäksi työturvallisuuden kannalta on suotavaa, että arkeologinen tutkimus tehdään ensin, ja vasta sitten aletaan rakentaa.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Alueella ei ole hulevesiverkkoa ja HSY liitoslausunnon mukainen vesi- ja viemäriliitoskohta on osoitettu korttelin 51253 eteläpuolelle Gransinmäenpolun varteen. Gransinmäenpolku on asemakaavatie, mutta sitä ei ole rakennettu katupiirustusten mukaisesti.
Kaupunkitekniikan keskus on antanut ehdollisen suostumuksen hulevesien johtamiseen kaupungin alueille (Gransinmäenpolku kadunvarren oja) sekä tilapäisen sijoitusluvan Gransinpolulle sijoitettaville hule-, jäte- ja käyttövesiputkistoille. Suostumuksessa on ehtoja mm. hulevesien viivytykseen liittyen. Lisäksi tontin on liityttävä hulevesiverkkoon, kun se Gransinmäki-kadulle tai Gransinmäki-polulle rakennetaan. Erikseen on edellytetty haettavan myös kaivulupa, jonka yhteydessä on esitettävä tarkempi työnaikainen liikennejärjestely.
Hulevesien käsittelystä ja putkien sijoittamisesta tontin 51-252-2 kanssa on sovittu rasitesopimuksella.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Naapurit on kuultu hakijan sekä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta eikä heillä ole ollut hankkeesta huomautettavaa. MRL 133 § 2. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus |
Ehdotuksen tekijä: vt. ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen johtaja Pasi Timo
Lupa myönnetään. Annetaan lupa majoitusrakennuksen perustustöille ennen rakennusluvan lainvoimaisuutta asetettua 39 970 euron vakuutta vastaan.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:
vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
pohjarakennesuunnitelmat
rakennesuunnitelmat
lujuuslaskelmat
salaojasuunnitelma
pintavesisuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
piha- ja istutussuunnitelmat
Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | pohjakatselmus | sijaintikatselmus | rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta |
Muut ehdot:
Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä talotekniikan aloituskokous.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous, jossa on esitettävä työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Kosteudenhallintasuunnitelma tulee tarkentaa runkotöiden osalta.
|
| Ennen rakennustöiden aloittamista on säilytettävä puusto suojattava ja luonnontilaisena säilytettävä tontin osa ja muinaismuistoalueet aidattava ja suojattava siten, ettei aluetta vahingoiteta eikä käytetä työmaa-alueena.
|
| Museoviraston lausunto arkeologisten tutkimusten ja dokumentoinnin riittävyydestä ja alueen vapautumisesta muinaismuistolain asettamista rajoituksista maankäytölle tulee toimittaa luvan liitteeksi ennen pysäköintirakennuksen rakennustöiden aloittamista.
|
| Pysäköintirakennuksen alueelle sijoittuva muinaismuistoalue tulee rajata rakennustyömaasta koko pysäköintilaitoksen kattavan alueen osalta vähintään 1.5 m korkealla aidalla niin, että tutkittava alue on suojassa mahdolliselta muulta toiminnalta tontilla, kunnes alue on vapautunut muinaismuistolain asettamista rajoituksista maankäytölle. |
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Työmaalla on noudatettava Espoon kaupungin työmaavesiopasta ja PKS maalämpökaivojen porausvesien käsittelyohjetta.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Ennen kaivutöihin ryhtymistä tulee yleiselle alueelle sijoittuvien hule-, jäte- ja käyttövesiputkien sijoittamiseen liittyville kaivutöille hakea kaupunkitekniikan keskuksen kaivulupa ja kaivulupahakemuksen yhteydessä tulee esittää tarkempi työnaikainen liikennejärjestely.
|
| Tontin on liityttävä hulevesiverkkoon, kun se Gransinmäki-kadulle tai Gransinmäki-polulle rakennetaan.
|
| Hulevesien käsittelyssä tulee noudattaa kaupunkitekniikan keskuksen suostumuksen mukaisia ehtoja.
|
| Rakennushankkeelle on nimettävä työmaan kosteudenhallintakoordinaattori ennen aloituskokouksen järjestämistä.
|
| Mikäli rakentamisen tai rakennushankkeen yhteydessä tavataan I maailmansodan Helsingin maalinnoitukseen liittyviä rakenteita, tai malminlouhintakuoppia, taikka muita kiinteäksi muinaisjäännökseksi laskettavia rakenteita, on työt välittömästi pysäytettävä ja otettava yhteyttä Espoon kaupunginmuseoon jatkotoimenpiteitä varten.
|
| Ennen töihin ryhtymistä on selvitettävä maanalaisten johtojen ja putkien sijainti.
|
| Vastaava työnjohtaja huolehtii siitä, että maalämpökaivon sijaintikartta ja porausraportti toimitetaan kaupunkitekniikan keskuksen geotekniikkayksikköön.
|
| Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on asemakaavan edellyttämät autopaikat oltava toteutettuina.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava rakennuksen esteettömyyden toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä esteettömyysasiantuntijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että määräysten vastaiset ratkaisut korjataan ennen käyttöönottoa pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.
|
| Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteenä toimitetuista rasitesopimuksista tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rasitteiden perustamista toimivaltaiselta viranomaiselta ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
|
|
Muutoksenhakuohje