Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Hankkeelle on myönnetty lupa (2022-963) kahden erityisasukasryhmien kerrostalon ja oleskelukatoksen rakentamiselle, 13 maalämpökaivon poraamiselle sekä rakennusten katoille asennettaville aurinkokeräimille. Lisäksi hankkeelle on myönnetty kaksi rakennustyönaikaista muutoslupaa, jossa tontilla pohjoisemman rakennuksen tiloja ja rakennusten välisiä asukasryhmiä on muutettu ja lisäksi on myös hyväksytty (kaupunkisuunnittelukeskuksen puoltamana) vähäinen rakennusoikeuden ylitys. Alkuperäiselle luvalle on myönnetty myös jatkolupa rakennustöiden aloittamista ja loppuun saattamista vasten. Rakennustyöt on aloitettava 17.1.2028 mennessä, muuten lupa raukeaa.
Nyt haetaan rakennustyönaikaisena muutoksena lupaa tontin eteläisemmän rakennuksen rakentamiselle uusituin suunnitelmin, lisäksi aiemmasta poiketen pysäköintialue esitetään jaettavaksi länteen aiemmin sijoittuneen pysäköintialueen sijasta kahteen erilliseen pysäköintialueeseen ja porattavaksi esitetään yhteensä 14 energiakaivoa.
ASEMAKAAVA JA POIKKEAMISPÄÄTÖS
Korttelissa on voimassa Maankäyttö- ja rakennuslainaikainen asemakaava, joka on hyväksytty vuonna 2016. Asemakaavanmukainen käyttötarkoitus korttelissa on YP-1 Yleisten ja palvelurakennusten korttelialue, jolle saa rakentaa päiväkodin ja vanhusten palveluasuntoja. Korttelin kerrosalasta saa enintään 100 m2 käyttää liiketiloja varten. Tontin varsinainen rakennusoikeus on 7000 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa asuntojen yhteiskäyttöiset varastot, askartelu-, harrastus- ja säilytystilat, pesutuvat, kuivaushuoneet, saunat ja jätehuollon vaatimat tilat, kuitenkin niin, että niiden yhteenlaskettu kerrosala on korkeintaan 15 % (1050 kem2) kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä. Lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 20 m2 ylittävän osan, mikäli se lisää viihtyvyyttä ja parantaa tilasuunnittelua ja mikäli kukin kerrostasanne saa riittävästi luonnonvaloa, talotekniikan vaatimat tilat, polkupyörävarastot ja katokset, auton säilytystilat ja muuntamon.
Asemakaavassa tontille on osoitettu rakennusala, jolle on mahdollista rakentaa kolmikerroksisia rakennuksia. Julkisivujen tulee olla pääasiassa puuta ja värityksen hillitty ja harmoninen, korostusvärien käyttö on sallittua. Julkisivumateriaalien tulee olla korkealuokkaisia ja detaljoinnin viimeisteltyjä. Tekniset tilat, varastot, autokatokset ja muut aputilat on sovitettava julkisivuiltaan ja massoitteluiltaan asuinrakennusten arkkitehtuuriin. Julkisivuja ja kattotasanteita saa hyödyntää energiantuotantoon rakennuksen arkkitehtuuriin integroituna.
Asemakaavassa on tontin länsiosassa ohjeellinen pysäköintialue, joka tulee jäsennellä istutuksin ja koillisosassa ohjeellinen leikki- ja oleskelualue. Piha-alueelle tulee olla esteetön käynti sisätiloista. Rakentamattomat tontinosat on istutettava. Kaavassa on lisäksi annettu määräyksiä myös mm. korvausilman laatuun sekä piha-alueiden melun ja hulevesien hallintaan liittyen. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
Hankkeelle on ennen alkuperäisen rakennusluvan käsittelyä myönnetty kaupunkisuunnittelujohtajan poikkeamispäätös (2018-1955) asemakaavan salliman kerrosluvun III sijaan kerrosluvulle IV, autopaikkojen sijoittumiselle osin ohjeellisen pysäköintialueen ulkopuolelle sekä pelastusreitin sijoittumiselle osin asemakaavan mukaiselle tontin itäosalle, jolla sijaitsee muinaismuistolailla rauhoitettuja kiinteitä muinaisjäännöksiä. Poikkeamispäätös on myönnetty seuraavin ehdoin:
1. Autopaikkoja tulee toteuttaa asemakaavan mukaisesti 1 ap / 200 k-m2 ja 1 liikuntaesteisten autopaikka 15 autopaikkaa kohden. Autopaikkoja voidaan toteuttaa esitetyllä tavalla osin pysäköimispaikan ulkopuolelle tontin pohjoisosaan.
2. Pelastusreitti voidaan sijoittaa esitetyn mukaisesti vähäiseltä osin asemakaavan mukaiselle sm-alueen osalle, mikäli hakija esittää rakennuslupavaiheessa sijoittamista puoltavan Espoon kaupunginmuseon lausunnon.
3. Paikoitusalue tulee asemakaavan mukaisesti jaotella istutuksin.
Viiteluvan suunnitelmat ovat noudattaneet myönnettyä poikkeamispäätöstä.
RAKENNUSHANKE
Luparakennus on asemakaavan mukaisesti kolmikerroksinen ja massoittelultaan pidempi kuin aiemmin. Rakennuksen käyttäjäryhmä on vammaispalvelun asukkaiden (aiemmassa luvassa 46 asuntoa) sijasta vanhukset. Rakennuksessa on asuinhuoneita 60 asukkaalle, 1. kerros on suunniteltu yhteisölliseen asumiseen ja näihin 15 asuinhuoneeseen toteutetaan keittiövarustus. Asukkaiden yhteisoleskelutilat sijoittuvat kuhunkin kerrokseen, jonka lisäksi rakennukseen toteutetaan apuvälinevarasto 1. kerrokseen ja saunaosasto 2. kerrokseen. Keittiö ja henkilökunnan sosiaalitilat sijaitsevat rakennuksen 1. kerroksen itäosassa.
Rakennuksen julkisivut ovat puiset ja niiden pääväri on rakennusmassan eri osissa joko taitettu harmaa tai taitettu vihreä. Rakennuksessa on porrastuen kaksi harjakattoa, lännenpuoleisille lappeille esitetään asennettavaksi aurinkopaneeleja.
Luparakennuksen madaltumisen ja pohjamuodon pidentymisen myötä piha-alue muuttuu. Luparakennuksen asukkaiden aidattu oleskelupiha siirtyy tontin kaakkoisnurkkaan puiston puolelle. Rakennusten välissä olevan saattopihan periaate pysyy ennallaan. Pysäköintialue jakautuu kahteen osaan: aikaisempi länsiosan pysäköintialue pienenee (toteutetaan 22 ap) ja itäreunalle tehdään uusi pysäköintialue (8 ap), joka rajataan osin luonnonmukaisena säilytettävästä ja osin istutettavasta tontin osasta tontin sisäisellä betonisella tukimuurirakenteella ja sen päälle toteutettavalla teräsrakenteisella kaiteella. Muut hankekokonaisuuden autopaikat (5 ap) sijaitsevat aiempien lupien mukaisesti tontin kahden ajoliittymän lähellä.
Hankkeessa esitetään toteutettavaksi myös jätteiden syväkeräyspiste (uusi sijainti) ja oleskelupiha-alueelle ei luvanvarainen pergolarakennelma.
Voimassa olevalta viiteluvalta rauetetaan tämän luvan yhteydessä C-rakennukselle annettu pysyvä rakennustunnus (1040483701).
Kiinteistön kahdella asuinrakennuksella (AB ja luparakennus C) on eri vastaavat pää- ja rakennussuunnittelijat. AB-rakennuksen pääsuunnittelija vastaa piha-alueen yhteensovittamisesta lupa-alueen rajalla.
RAKENNUSOIKEUS
Rakennuksen kokonaisala on 2801 m2, josta on varsinaista rakennusoikeutta 2298 kem2, asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta 244 kem2, MRL 115 §:n mahdollistamaa rakennusoikeuden ylitystä 122 kem2 ja ullakkoa 137 m2. Tontilla käytetään rakentamiseen yhteensä 7752 kem2, josta on varsinaista rakennusoikeutta 7040 kem2, lisärakennusoikeutta 378 kem2, MRL 115 §:n mahdollistamaa rakennusoikeuden ylitystä 334 kem2 ja kellaria sekä ullakkoa 858 m2. Rakennusoikeus ylitetään 40 kem2 (0,56 %). Ylitys on 14 kem2 vähemmän kuin voimassa oleva aiempi muutoslupa mahdollistaa, ja ylitys voidaan hyväksyä vähäisenä asemakaavapoikkeamana.
MUUT VÄHÄISET POIKKEAMAT
Muutosluvassa hankkeessa on uusi vähäinen poikkeama asemakaavasta: itäisempi pysäköintialue ei sijoitu asemakaavanmukaiselle ohjeelliselle pysäköintialueelle. Poikkeamaa perustellaan mm. sillä, että tontin pysäköintialueet on sijoitettu useaan osaan palvelemaan useampia eri erityisasumisen ryhmiä rakennusten eri osissa tukien rakennusten saavutettavuutta. Kaupunkisuunnittelukeskus on antanut poikkeamaa koskien mahdollistavan lausunnon, poikkeama voidaan hyväksyä vähäisenä.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖSUOJAPAIKAT
Asemakaavan ja poikkeamispäätöksen mukainen autopaikkavaatimus on vähintään 1 ap / 200 kem2, autopaikoista tulee toteuttaa 1 le-ap/15 ap. Hankkeen autopaikkavaatimus on vähintään 35 ap. Autopaikkoja toteutetaan 35 ap, joista on 5 le-ap. Lisäksi tontille osoitetaan kolme saattoliikennepaikkaa, jotka on mitoitettu le-taksille ja ambulanssille soveltuvaksi. Autopaikat varustetaan lämmitystolpilla. Sähköautojen latauspiste esitetään toteutettavaksi yhteen autopaikkaan ja lopuille autopaikoista toteutetaan latausvaraus (putkitus).
Kaavan mukainen pyöräpaikkavaatimus vanhusten palveluasumiselle on vähintään 1 pp / 250 kem2. Vähintään puolet vähimmäisvaatimuksen mukaisista pyöräpaikoista tulee sijaita katetussa ja lukittavissa olevassa tilassa. Hankekokonaisuuden pyöräpaikkavaatimus on vähintään 28 pp. Pyöräpaikoista toteutetaan 10 pp luparakennuksen päätyyn pihalle pyörätelineisiin ja muut vaaditut paikat AB-rakennuksen pihalle ja AB-rakennuksen varastoon.
Molempia hankekokonaisuuden rakennuksia palveleva väestönsuoja toteutetaan AB-rakennukseen. Luparakennuksen tarvitsema suojapaikkamäärä ko. suojassa on 62 suojapaikkaa.
MUUT SELVITYKSET
Alkuperäisen luvan myöntämisen jälkeen vuonna 2023 karttajärjestelmään päivitetyn ja tontille merkityn liito-oravareitin vuoksi ympäristönsuojelun palvelualueen edustajan kanssa on järjestetty paikalla käynti, jonka perusteella luvan liitteeksi on toimitettu luontokartoittajan raportti mahdollisista liito-oravien pesäpaikoista. Raportin perusteella selvitysalueella ei todettu lainkaan liito-oravalle soveltuvia kolopuita, risupesiä tai pönttöjä. Tulosten perusteella on voitu riittävällä luotettavuudella todeta, ettei tontilla ole liito-oravan lisääntymis- ja levähdyspaikkoja. Ympäristönsuojelusta on tämän jälkeen todettu, että rakennuslupaa ja kiinteistön puiden kaatamista voidaan lähteä edistämään.
Julkisivuille ei ole tarpeen asettaa erillistä vaatimusta ulkovaipan ääneneristävyydestä. Mahdolliset parvekkeet, joille kohdistuu yli 53 dB päiväajan keskiäänitaso, on laskentojen perusteella suositeltavaa lasittaa.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunnan käsittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä, jossa ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää teknistä esittelypalaveria.
MUUT LAUSUNNOT JA KANNANOTOT
Länsi-Uudenmaan hyvinvointialue ja kaupungin asuntopäällikkö ovat puoltaneet hankkeen toteuttamista.
Kaupunkisuunnittelukeskus on antanut hankkeelle lausunnon koskien tontin itäreunalle sijoittuvaa pysäköintialuetta. Lausunnossa on todettu mm., että pysäköintialueiden jako pienempiin osiin tehostaa pysäköintialueiden tilankäyttöä ja mahdollistaa oleskelupihan sijoittamisen kaakkoisnurkkaan puiston puolelle, samalla ratkaisun on katsottu vähentävän korttelialueen viher- ja läpäisevää pintaa sekä heikentävän pitkän aikavälin mahdollisuuksia kehittää korttelin piha-alueita asumisviihtyvyyden näkökulmasta. Lausunto on kuitenkin annettu mahdollistavana ja on todettu, että mikäli esitettyyn ratkaisuun päädytään, tulee korttelialueella toteuttaa kaavamääräyksien mukainen hulevesien hallinta. Suunnitelmaa on kehitetty selkeyttämällä liikennealueiden rajauksia ja pienentämällä itäreunan pysäköintialuetta siirtämällä yksi le-autopaikka ja lisäämällä pieni oleskelualue myös aidattujen oleskelupihojen ulkopuolelle. Hulevesiä imeytetään ja lisäksi viivytetään läntisellä piha-alueella maanalaisissa viivytysrakenteissa ennen niiden johtamista Forstmestarinpihan katualueen hulevesiverkkoon. Hulevesisuunnitelma on lupahakemuksen yhteydessä päivitetty.
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen ympäristöterveyden palvelualueen lausunnossa (tullut kolmena ei lausuntona) on annettu erikseen huomioita liittyen elintarvikevalvontaan (mm. keittiöiden riittävät tilavaraukset astioiden säilyttämiselle ja siivousvälineiden riittävyys), terveydensuojeluun (mm. varastotilojen ja henkilökunnan suojavaatteiden säilytystilan riittävyys ja oleskelutilojen tuulettamisen mahdollisuus) ja talousveteen (legionellabakteerien leviämisen estäminen). Kaikki kolme ympäristöterveyden lausuntoa on todettu huomioitavan jatkosuunnittelussa, lausuntojen johdosta ei ole tehty muutoksia pääpiirustuksiin.
Hanke on esitelty Espoon vammaisneuvoston Rakennetaan kaikille -työryhmälle. Vammaisneuvoston ja ko. työryhmän yhteisessä lausunnossa on kiinnitetty huomioita mm. asuinhuoneiden kokoon ja niiden yhdistämismahdollisuuteen, yhteistilojen riittävyyteen, ulkoalueiden turvallisiin kulkureitteihin, le-saattoajoneuvojen paikkojen merkitsemiseen, apuvälineiden huoltomahdollisuuteen, varastotilojen riittävyyteen sekä kiertävän portaan toiminnallisuuteen. Hanke on toimittanut vastineen ja kommentoidut asiat on joko huomioitu pääpiirustuksissa tai tullaan huomioimaan jatkosuunnittelussa. Hankkeen vastineessa on todettu tilasuunnittelusta mm., että yhteisöllisen asumisen 21 m2 asuinhuoneet ylittävät kooltaan Länsi-Uudenmaan hyvinvointialueen (LUVN) palvelukonseptissa määritetyn 20 m2 vähimmäiskokovaatimuksen, ja kahden asuinhuoneen yhdistämismahdollisuus pariskunnan asumiseen toteutetaan yhteisöllisen asumisen puolella. Rakennukseen toteutetaan asukkaille erillinen apuvälinevarasto ja lisäksi rakennuksesta osoitetaan erillinen varastotila, jossa on mahdollista säilyttää asukkaiden kausitavaroita.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Rakennusvalvonta on tiedottanut viiteluvan yhteydessä hankkeesta naapureille, joista kahdella oli huomautettavaa. Lupahankkeen sijoittuessa tontin eteläosaan toisen rakennuksen katveeseen ei uutta naapureille tiedottamista pohjoispuolen naapurikiinteistölle ole pidetty tarpeellisena. Etelänpuoleisen puiston etelänpuoleisella naapurilla (huomautti alkuperäisen luvan yhteydessä) ei ole ollut muutoshankkeesta huomautettavaa. |
RSS
Haku
