Kaupunkisuunnittelulautakunta
Pöytäkirja 14.01.2026/Pykälä 3

Asianumero 5142/10.02.03/2020

Kaupunkisuunnittelulautakunta 14.01.2026 § 3

§ 3

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Puhelinnumero 09 816 21

Päätösehdotus Esittelijä

 Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Käsittely

Päätös 

Selostus 

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen tavoitteena on muodostaa Leppävaaran kartanon alueelle kaupunkikuvallisesti yhtenäinen kylämäinen pientalojen asuinalue, hevosurheilukeskuksen korttelialue sekä uutta katu- ja viheraluetta.

Asemakaavassa osoitetaan suojeltavaksi Leppävaaran kartanon päärakennus sekä kaksi vanhaa tallirakennusta. Lisäksi molemmat vanhat työväen asunnot ja kartanon alueen kolme talousrakennusta osoitetaan säilytettäväksi.

Kaava-alueen kokonaispinta-ala on noin yhdeksän hehtaaria (ha). Alueelle osoitettava rakennusoikeus on 6 525 kerrosneliömetriä (k-m2), josta asumista on 2 000 k-m2. Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen myötä alueen rakennusoikeus kasvaa 2 778 k-m2.

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskartalla:

Leppävaaran kartano - Leppävaara gård, asemakaava ja asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 7325, Katu- ja virkistysalueet. Muodostuu uudet korttelit: 57086, 57087, 57089 ja 57088, 57. kaupunginosassa Karakallio, alue 133200.

Aloite ja vireilletulo

Kaavoitusta on hakenut maanomistaja 9.4.2018 kirjatulla hakemuksella ja Espoon kaupunki/tonttiyksikkö 23.4.2018 kirjatulla hakemuksella.

Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä

valmisteluaineiston nähtävilläolokuulutuksen yhteydessä 7.11.2018.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma

Asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty 18.10.2018

Alueen nykytila

Asemakaava ja kaavamuutosalue sijaitsee Karakalliossa, Rastaspuiston asuinalueen pohjois- ja koillispuolella, Lintuvaaran välissä Heurlinintien ja Maneesipolun varrella. 

Suunnittelualueella sijaitsee kulttuurihistoriallisesti arvokas Leppävaaran kartano pihapiireineen sekä ratsastuskoulun alue rakennuksineen. Suunnittelualue sekä sitä ympäröivät peltoaukeat ovat paikallisesti merkittävää kulttuurihistoriallista ympäristöä. Alueella on kartanon, kartanon talousrakennusten sekä ratsastuskoulun alueen rakennusten lisäksi kaksi vanhaa asuinrakennusta. Alueelta on vuosien saatossa poistunut useita kartanon maataloustoimintaan liittyneitä talousrakennuksia sekä vanhoja asuinrakennuksia. Maisema on ollut avoimempi, mutta maataloustoiminnan loputtua osa avoimista alueista on metsittynyt ja pusikoitunut. Kartanon mäki on nykyisin metsäinen. Ratsastuskentän ja Heurlinintien välillä on pääosin metsäinen alue.

Leppävaaran kartanon tilan (kiinteistöt 49-452-2-1265 ja 49-452-2-1325) omistaa yksityinen maanomistaja. Muut alueet ovat Espoon kaupungin omistuksessa. Ratsastuskoulu vuokraa aluetta kaupungilta.

Maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne

Maakuntakaava

Alueella on voimassa Uusimaa-kaava 2050 ja sen osana Helsingin vaihemaakuntakaava.

Suunnittelualue sijoittuu Uusimaa 2050 -kaavassa taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeelle ja virkistysalueen välittömään läheisyyteen. Taajamatoimintojen kehittämisvyöhykettä tulee kehittää tiiviinä ja monipuolisena asumisen, työpaikkojen, palveluiden ja viherrakenteen kokonaisuutena ympäristön erityiset arvot huomioon ottaen.

Yleiskaava

Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, jossa alue on pääosin asuntoaluetta, jonka kulttuurihistoriallisesti arvokas ympäristö tulee säilyttää ja jolle sijoitettavat toiminnot ja uudisrakentaminen tulee huolellisesti sovittaa ympäristöön (A4). Eteläosissa on virkistysaluetta, jolle voidaan yksityiskohtaisemman suunnitelman pohjalta toteuttaa virkistystä palvelevia alueita, rakennuksia ja rakenteita (V). Alueen etelä- ja länsireunoissa kulkee virkistysyhteys, jonka sijainti on ohjeellinen, mutta yhteys sitova.

Alueella on vireillä Espoon yleiskaava 2060. Kaava koskee koko Espoota. Yleiskaavaluonnos on ollut nähtävillä 3.6.-3.9.2024.

Yleiskaavaluonnoksessa kaava-alue on osoitettu pientalovaltainen alueeksi (AP) ja virkistyksen, palvelujen ja matkailun alueeksi (VPM).  

AP aluetta kehitetään ensisijaisesti asumisen sekä sitä palvelevien toimintojen ja lähipalvelujen sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattoman elinkeinotoiminnan alueena. Aluetta kehitetään pientalovaltaisena asuinalueena. VPM-alue varataan virkistys-, matkailu- ja vapaa-ajan toiminnoille. Alueelle voidaan sijoittaa pääkäyttötarkoitusta palvelevia rakennuksia ja rakenteita, kuten pienimuotoisia majoituspalveluja, leirintäalueita, ryhmäpuutarhoja sekä muita virkistystä, matkailua, kokoontumistiloja tai lomailua palvelevia toimintoja ja elinkeinoja. Rakentamisen määrä ja laatu on sovitettava maisemaan ja muuhun ympäristöön.

Asemakaava

Suurin osa alueesta on asemakaavoittamatonta.

Eteläosassa on voimassa asemakaavat Rastaspuisto ja Tupapelto.

Rastaspuiston asemakaavan alueella asemakaavamuutosalue on lähivirkistysaluetta (VL) ja Nurmilinnuntien katualuetta. Tupapelto-asemakaavan alueella asemakaavamuutosalue on lähivirkistysaluetta (VL), jossa on määräys ajoyhteydestä (sijainti ohjeellinen, yhteys sitova).

Kaavaehdotuksen nähtävilläolo 

Kaavaehdotus oli nähtävillä MRA 27 §:n mukaisesti 2.10.–31.10.2023. Nähtävilläoloaikana jätettiin yksi muistutus ja saatiin yhdeksän lausuntoa ja kannanottoa.

Näiden lausuntojen ja muistutusten sekä perusteella asemakaavaehdotusta muutettiin mm. siten että,

-          Ratsastuskoulun ja siirtolapuutarhan välissä sijainneiden AO-korttelialueiden kokoa ja sijaintia muutettiin siten, etteivät ne sijoitu LUMO 2 -luokitelluille alueille.

-          Uudisrakennusoikeutta osoitettiin Leppävaaran kartanon ympäristöön OAS-vaiheen suunnitelmien mukaisesti.

-          Kaava-alueen asumisen rakennusoikeutta vähennettiin ehdotusvaiheesta noin 1 000 k-m².

-          Lähivirkistysalueita laajennettiin.

-          Eko-1-alueita laajennettiin.

-          Heurlinintien katu palautettiin alkuperäiselle sijainnille pois LUMO 2 -alueelta.

-          Kaava- ja kaavamuutosaluetta laajennettiin Maneesipolun ja Nurmilinnuntien länsireunasta.

-          kaavamääräyksiä tarkistettiin.

Ehdotus asemakaavaksi ja asemakaavan muutokseksi

Kaavan tavoite on mahdollistaa kulttuuriympäristöön soveltuvaa täydennysrakentamista ja turvat ratsastuskoulun toimintaedellytykset kasvavassa kaupungissa.

Asemakaavalla suojellaan Leppävaaran kartanon päärakennus sekä kaksi vanhaa tallirakennusta. Lisäksi kaavassa osoitetaan säilytettäväksi kaksi asuinrakennusta sekä kolme kartanon pihapiirissä sijaitsevaa talousrakennusta.

Kaavalla muodostetaan lähivirkistysalueita sekä puisto luontoselvityksissä ilmenneille arvokkaille luontoarvoja sisältäville alueille.

Kadut noudattelevat olemassa olevia ajoreittejä.

Kaava-alueen pinta-ala on noin yhdeksän hehtaaria ja kokonaiskerrosala on 6 525 k-m2.

Aluetehokkuus on noin ea=0,07.

Asemakaavan ja asemakaavan muutoksen myötä alueen rakennusoikeus kasvaa 2 778 k-m2, josta lisärakennusoikeutta on 285 k-m2.

Asuinrakentamisen rakennusoikeus nousee 2 000 k-m2.

Kaava-alueen laskennallinen asukasluku kasvaa noin 40 asukkaalla. (1 asukas/50 k-m2).

Kaava-alueen työpaikkojen työpaikat sijoittuvat ratsastustallille ja kartanon alueelle. Tallialueella työpaikkojen määrä ei ole oletettavissa muuttuvan nykytilanteesta. Kartanoon mahdollistetaan kahvilan sijoittaminen.

Alueelle osoitetaan erillispientalojen korttelialueita (AO, -AO-1-, AO-2 ja AO-3), hevosurheilukeskuksen korttelialue (E-1) sekä uutta katu- ja viheraluetta. 

Erillispientalojen korttelialue (AO)

Korttelialue on kooltaan noin 2 170 m2 ja rakennusoikeutta on 400 k-m2. Kaava mahdollistaa lisärakennusoikeutta yhteensä 60 k-m2 verran.

Korttelialue sijoittuu Maneesipolun varteen, ja sen lähin osa sijaitsee noin 82 metrin etäisyydellä tallirakennuksesta. Ratsastuskentän ja korttelialueen rajan välinen matka on lyhyimmillään 53 metriä. Kentän ja korttelialueen väliin jää puustoinen lähivirkistysalue, jonka metsäinen luonne maisemakuvassa tulee säilyttää.

Kortteliin on osoitettu s-2-merkinnällä alueen osa, jonka luonnontilainen luonne maisemassa tulee säilyttää. Rakennusten rakenteita ei saa ulottaa tälle alueelle. Alueen puusto juuristoineen on suojattava yhtenäisellä työmaa-aidalla.

Erillispientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään. Korttelialueen rakennukseen saa sijoittaa myös kahvilan (AO-1)

Korttelialue on kooltaan noin 9 977 m2.

Korttelialueella sijaitsee kaupunkikuvallisesti ja paikallishistoriallisesti arvokas Leppävaaran kartanon päärakennus, joka on osoitettu suojeltavaksi merkinnällä sr-1. Rakennuksen julkisivujen ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää ja julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Rakennukseen kohdistuvista toimenpiteistä on neuvoteltava museoviranomaisten kanssa. Suojellulla päärakennuksella on rakennusoikeutta 350 k-m2. Rakennuksen luoteisnurkassa sijaitsevaa autotallia ei ole osoitettu suojeltavaksi. Rakennusoikeutta tällä kohdalla on 60 k-m2, mikä vastaa nykytilannetta.

Korttelialueen puustoinen pohjoisreuna on osoitettu säilytettäväksi luonnonmukaisena. Korttelialue, jonka ominaispiirteitä tulee vaalia osana kartanoympäristöä ja kulttuurimaisemaa.

Korttelialueella sijaitsee kaksi säilytettäväksi osoitettua talousrakennusta, jotka saa perusparantaa kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi. Säilytettävän rakennuksen tilalle ei saa rakentaa uudisrakennusta. Rakennuksiin saa sijoittaa asumista palvelevia tiloja. Korjaus- ja muutostöissä on säilytettävä rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot ja ulkoiset ominaispiirteet.

Maisemakuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokasta puustoa ja muuta kasvillisuutta on hoidettava sen ominaispiirteitä ylläpitäen. Istutuksissa tulee säästää ja käyttää pihamiljöölle luonteenomaista lajistoa.

Erillispientalojen korttelialue, jossa rakennukset tulee sovittaa kartanon rakennuskantaan (AO-2)

Kaavalla muodostetaan kaksi AO-2-korttelialuetta. Lännenpuoleinen on kooltaan 2 281 m2 ja rakennusoikeutta on yhteensä 360 k-m2. Kaava mahdollistaa lisärakennusoikeutta yhteensä 54 k-m2 verran. Korttelissa sijaitsee paikallisesti kulttuurihistorian kannalta säilytettävä vanha saunarakennus.  

Idän puoleinen AO-2-korttelialue on kooltaan 2 649 m2 ja rakennusoikeutta on yhteensä 540 k-m2. Kaava mahdollistaa lisärakennusoikeutta yhteensä 81 k-m2 verran.  

Korttelialueisiin kuuluu luonnonmukaisena säilytettävä alueen osat, joiden puustoa tulee hoitaa elinvoimaisena ja tarvittaessa uudistaa siten, ettei kulttuuriympäristöltään arvokkaan maiseman reunavyöhykkeen luonne oleellisesti muutu.

Erillispientalojen korttelialue, jolle saa sijoittaa enintään kuusi kappaletta yksiasuntoisia asuinrakennuksia (AO-3)

Korttelialue on kooltaan noin 3 000 m2 ja rakennusoikeutta on 600 k-m2. Rakentaminen tulee toteuttaa yksiasuntoisina erillispientaloina kahteen kerrokseen. Kaava mahdollistaa lisärakennusoikeutta yhteensä 90 k-m2 verran.

Korttelissa sijaitsee kaksi paikallisesti kulttuurihistorian kannalta säilytettävää vanhaa asuintaloa, jotka saa perusparantaa kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi. Säilytettävän rakennuksen tilalle ei saa rakentaa uudisrakennusta.

Puistoalue, jota on kehitettävä ja ylläpidettävä luonteeltaan puutarhamaisena alueena. Alueella olevaa puulajistoa tulee hoitaa ja kehittää kulttuurimaisemalliset ja -historialliset arvot huomioiden (VP-1)

Suunnittelualueen kaakkoisosassa sijaitseva vanha omenapuutarha tulee toimimaan Kellaripelto-nimisenä puutarhamaisena puistona ja muistona kartanotaloudesta. Alueen omaleimaista historiaa tuodaan esiin muun muassa puutarhamaisella kasvillisuudella, joissa alueella ennestään tai uudestaan istutettavat omenapuut ja kukkivat pikkupuut ovat keskeisessä roolissa. Puistoalueelle saa sijoittaa ulkoilu- ja ratsastusreittejä. Alueelle saa sijoittaa hulevesiojan tai painanteen. 

Lähivirkistysalue (VL)

Alueen länsilaidassa sijaitsema Maanesimetsä-niminen lähivirkistysalue tulee toimimaan puustoisena alueena ulkoilureitin varrella. Lähivirkistysalueelle saa sijoittaa ulkoilu- ja ratsastusreittejä. Alueelle saa sijoittaa hulevesiojan tai painanteen. 

Lähivirkistysalue, jonka metsäinen luonne maisemakuvassa tulee säilyttää (VL-1)

Alueen keski- ja koillisosassa sijaitseva lähivirkistysalue, joka tulee toimimaan metsäisenä osana alueella. Alueella sijaitsee arvokkaasi luokiteltua isokokoista puustoa. Lähivirkistysalueen koillisosaan saa sijoittaa ulkoilu- ja ratsastusreittejä. Alueelle saa sijoittaa hulevesiojan tai painanteen. 

Lähivirkistysalue, avoin maisematila (VL-2)

Alueen itälaidalla voimajohtoaukean vieressä sijaitseva lähivirkistysalue tulee toimimaan avoimena hoidettavana ja kehittävänä alueena. Lähivirkistysalueelle saa sijoittaa ulkoilu- ja ratsastusreittejä. Alueelle saa sijoittaa hulevesiojan tai painanteen.

Hevosurheilukeskuksen korttelialue (E-1)

Korttelialue on kooltaan noin 31 000 m2 ja rakennusoikeutta on yhteensä 3 870 k-m2, josta asumista on 100 k-m2.

Hevosurheilukeskuksen korttelialueelle on osoitettu kaksi suojeltua rakennusta merkinnällä sr-2.  Rakennukset ovat kaupunkikuvallisesti ja paikallishistoriallisesti arvokkaita ja niiden ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Rakennustoimenpiteistä tulee neuvotella museoviranomaisten kanssa.

Ulkotarhojen ja kenttien hule- ja valumisvesiä ei saa johtaa puhdistamattomina avo-ojiin. Avo-ojilla on oltava kasvipeitteinen suojavyöhyke. Hulevesiä saa hallitusti ohjata virkistysalueille maanomistajan suostumuksella.

Yleinen pysäköinti

Maneesitien päähän osoitetaan kääntöpaikka. Heurliinintietä kehitetään ja myös sen päähän on suunniteltu kääntöpaikka, jonka yhteyteen on sijoitettu myös yleistä pysäköintiä.

Sopimusneuvottelut

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavaan ja asemakaavan muutokseen liittyy maankäyttösopimus. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaava ja asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä.

Selvitykset ja suunnitelmat

-          Espoon Leppävaaran kartanon luontoselvitys, Ympäristötutkimus Yrjölä Oy, 2019

-          Leppävaaran kartano – kulttuuriympäristöselvitys. Tengbom, 2019

-          Luontoselvityksen päivitys Leppävaaran kartanon asemakaavamuutoksen aluetta varten vuonna 2024, Faunatican raportteja 88/2024

Kaavataloudelliset vaikutukset 

Leppävaaran kartanon alueelle osoitetaan kaavamuutoksessa uutta rakennusoikeutta pientaloille. Uutta asuinrakennusoikeutta alueelle osoitetaan yhteensä 2 245 k-m2, josta noin 1 000 k-m2 sijoittuu kaupungin omistamalle maalle. Kaupunki saa omakotitonttien myynnistä maanmyyntituloja.

Kaava-alueella jatkaa toimintaansa myös ratsastuskoulu kaupungin vuokralaisena.  

Suunnitelmassa nykyistä Maneesipolkua levennetään ja katulinjausta muutetaan. Alueelle rakennetaan uusi itä-länsisuuntainen katuyhteys, joka nimetään Heurlinintieksi. Lisäksi rakennetaan jalankulku ja pyöräilyreittejä, sekä puistorakentamista. 

Karkean tarkastelun mukaan rakentamiskustannukset ovat noin 2 milj. euroa, mutta arviota tarkennetaan kunnallistekniikan yleissuunnitelmassa. 

Alustavan arvion mukaan maanmyynti- ja maankäyttösopimustuloilla ei kateta kaavan katu- ja viheralueiden rakentamiskustannuksia.

Perittävät maksut

Kaupunki perii AKL/MRL 59 §:n mukaisesti asemakaavan tai asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan 40 % 4 800 euroa ja kuulutuskustannusten loppuosan 1/3 1 533,33 euroa, yhteensä 6 333,33 euroa, kun kaupunkisuunnittelulautakunta on käsitellyt asemakaavan tai asemakaavan muutosehdotuksen esitettäväksi kaupunginhallitukselle.

Hyväksyminen 

Asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen hyväksyy valtuusto.

Jatkokäsittely 

-          Ote ilman liitteitä: Hakijat

Päätöshistoria

Kaupunkisuunnittelulautakunta 13.09.2023 § 95

Päätösehdotus 

Esittelijä

 Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Kaupunkisuunnittelulautakunta

1
yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Mielipiteet tarvittaessa kannanotot ja lausunnot on annettu Leppävaaran kartano osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja kaavan valmisteluaineistosta, alue 133200,

2
hyväksyy MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville 13.9.2023 päivätyn Leppävaaran kartano - Leppävaara gård asemakaavaehdotuksen ja siihen liittyvän asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 7325, 57. kaupunginosassa Karakallio, alue 133200,

3
pyytää asemakaavaehdotuksesta ja siihen liittyvästä asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot.

Käsittely

Keskustelun aikana Nevanlinna Üllen kannattamana teki seuraavan palautusehdotuksen: ”Lautakunta päättänee palauttaa kaavan uuteen valmisteluun siten, että kaavamääräyksin ja esimerkiksi rakennusoikeutta hieman vähentämällä varmistetaan, että luontoselvityksessä todetut luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokkaat vanhat puut pystytään säilyttämään luontotyyppikuviolla 11.”

Keskustelun palautuksesta päätyttyä puheenjohtaja totesi, että oli tehty kannatettu asian palauttamista koskeva ehdotus ja asiasta on äänestettävä. Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi puheenjohtajan äänestysehdotuksen, että ne, jotka kannattavat asian käsittelyn jatkamista äänestävät JAA ja ne, jotka kannattavat palautusehdotusta äänestävät EI. Äänestyksessä JAA ääniä tuli 10 ja EI ääniä 3. Äänestyksen jälkeen puheenjohtaja totesi kaupunkisuunnittelulautakunnan kymmenellä (10) äänellä kolmea (3) vastaan hylänneen palautusehdotuksen ja jatkavan asian käsittelyä.

Äänestyslista on pöytäkirjan liitteenä.

Asian käsittelyn jatkuessa puheenjohtaja Nevanlinnan kannattamana teki seuraavan lisäysehdotuksen uudeksi päätöskohdaksi: ”Lautakunta päättänee järjestää asemakaavaehdotuksesta julkisen keskustelutilaisuuden ja valita sen puheenjohtajaksi N.N:n.”

Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko kannatettu lisäysehdotus tiedotus- ja keskustelutilaisuudesta yksimielisesti hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, puheenjohtaja totesi lautakunnan yksimielisesti hyväksyneen lisäysehdotuksen.

Kaupunkisuunnittelulautakunta valitsi yksimielisesti tiedotus- ja keskustelutilaisuuden puheenjohtajaksi Antti Aarnion.

Päätös

Esittelijän ehdotus kaupunkisuunnittelulautakunnan kokouksessa tekemällä päätöskohdan lisäyksellä hyväksyttiin yksimielisesti seuraavasti:

Kaupunkisuunnittelulautakunta

1
yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Mielipiteet tarvittaessa kannanotot ja lausunnot on annettu Leppävaaran kartano osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta ja kaavan valmisteluaineistosta, alue 133200,

2
hyväksyy MRA 27 §:n mukaisesti nähtäville 13.9.2023 päivätyn Leppävaaran kartano - Leppävaara gård asemakaavaehdotuksen ja siihen liittyvän asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 7325, 57. kaupunginosassa Karakallio, alue 133200,

3
pyytää asemakaavaehdotuksesta ja siihen liittyvästä asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot sekä toimialojen kannanotot,

4
järjestää asemakaavaehdotuksesta tiedotus- ja keskustelutilaisuuden ja valitsi tilaisuuden puheenjohtajaksi Antti Aarnion.

Liitteet

Oheismateriaali