Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa vanhusten palvelu- ja tukiasumista käsittävän kerrostalon ja talousrakennuksen rakentamiseen sekä yhdeksän maalämpökaivon poraamiseen (7 kpl maalämpökaivoja ja 2 kpl varakaivoja).
ASEMAKAAVA
Kyseessä on YSA sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialue, johon saa sijoittaa vanhusten palvelukeskuksen siihen liittyvine asuntoineen. Rakennuksen kerrosluvun on vaihdeltava yhden ja kolmen kerroksen välillä ja katon on oltava ilmeeltään yhtenäinen ja vinosti itään päin laskeva. Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema saa olla + 29.5 m. Asuntoja ei saa sijoittaa Mankkaantien puolella ensimmäiseen maanpäälliseen kerrokseen. Mankkaantien ja risteysalueen puoleiselle julkisivulle ei saa sijoittaa terasseja eikä parvekkeita. Korttelialueelle saa vesikaton yläpuolelle rakentaa teknisiä tiloja. Julkisivun materiaaleja ohjaavia määräyksiä ei ole annettu.
Asemakaavanmukainen rakennusoikeus tontilla on 2800 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa asuntojen ulkopuoliset varastotilat, asukkaiden yhteistilat ja asumista palvelevia työtiloja, viherhuoneet, jotka liikenteen melualueella korvaavat parvekkeet sekä jätehuoltotilat ja kiinteistönhoidon tilat. Näitä tiloja saa rakentaa enintään 500 kem2.
Tontin lounais- ja eteläosissa on ohjeellinen istutettava alueen osa sekä liittymäkieltoalue. Tontin länsi- ja pohjoisosissa asemakaavassa on alueen osa, jonka metsäinen / luonnontilainen / puustoinen luonne maisemakuvassa tulee säilyttää. Puusto tulee suojata työmaa aikana. Mahdollisimman suuri osa tontista tulee säilyttää puustoisena ja maisemallisesti arvokkaat puut tulee säilyttää. Rakennusluvan yhteydessä tulee esittää tontin puustokartoitus, joka on tehty. Rakennukset ja rakenteet tulee sovittaa maastoon maaston muotoja seuraten, välttäen leikkauksia ja pengerryksiä, mahdollisimman paljon luontoa säästäen.
Lisäksi asemakaavassa on melutorjuntaa, rakennuksen tuloilman laatua, hulevesien hallintaa sekä maanalaisia johtoja koskevia määräyksiä.
RAKENNUSHANKE
Rakennus on kolmikerroksinen siten, että sen alin kerros on osittainen ja ko. kerrostasolla on myös kellaritiloja. Alimmassa kerroksessa on henkilökunnan tilojen lisäksi asukkaiden yhteistiloja ja varastotiloja. Länsipäädyn kaksi ylintä kerrosta käsittävät keittiöllisiä asuinhuoneistoja (tukiasuntoja) ja asukkaiden yhteistilan 3. kerroksessa, itäosassa on yksikerroksinen ympärivuorokautinen palveluasumissiipi (asuinhuoneita), jonka sisäpihan puoleinen piha-alue aidataan kolmilankaverkkoaidalla. Puujulkisivuiseen rakennukseen toteutetaan yhteensä 26 asuinhuoneistoa sekä 31 asuinhuonetta tehostetun hoivan asukkaalle. Rakennuksen julkisivut ovat sisäpihan puolella luonnonvaaleat ja muuten punaiset. Kattomuoto on pituussuunnassa taitteinen harjakatto katemateriaalina bitumikermi (musta), osalle kattolappeista esitetään aurinkopaneelikenttiä.
Rakennuksessa on useita sisäänkäyntejä. Yksi sisäänkäynneistä on alimmassa kerroksessa Mankkaantien puolella linja-autopysäkin lähellä. Kolme 2. kerroksen sisäänkäyntiä ovat sisäpihalla siten, että kaksi niistä johtaa palveluasumissiiven lasitetuille terasseille ja länsiosan kerrostalohuoneistoihin johtaa erillinen sisäänkäynti. Em. sisäänkäynnin yhteyteen toteutetaan kalliorinteen alaosaan tukiasuntojen asukkaiden ulko-oleskelupiste. Tämän läheisyyteen rakennetaan viherkattoinen polkupyörävarasto ja varaston viereen sijoitetaan jätteiden syväkeräysastiat.
Kiinteistön hulevesiä viivytetään rakennuksen etelä- ja koillispuolelle toteutettavissa viivytyssäiliöissä ennen niiden johtamista kaupungin Mankkaantien hulevesiverkkoon.
RAKENNUSOIKEUS
Rakennusten kokonaisala on 2856 m2. Rakentamiseen käytetään yhteensä 2705 kem2, josta 2668 kem2 päärakennukseen ja 37 kem2 talousrakennukseen. Varsinaista rakennusoikeutta käytetään 2196 kem2, lisärakennusoikeutta käytetään 370 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistamaa rakennusoikeuden ylitystä on 102 kem2. Varsinaista rakennusoikeutta jää käyttämättä 604 kem2.
VÄHÄISET POIKKEAMAT
Hanke poikkeaa asemakaavasta:
- Palveluasuinsiipi ylittää rakennusalan rajan Mankkaanmalmi-katualueen puolella noin 0,3 m (ja räystäs ylittää rakennusalan enimmillään noin 1,1 m), jota perustellaan sillä, että rakennusmassan sijainti rakennusalan raja ylittäen parantaa ahtaan tontin pohjoispuolella sijaitsevan piha-alueen toimintoja.
- Suunnitelmassa esitetyt hulevesipainanteet poikkeavat asemakaavassa esitetyistä ohjeellisista hulevesialueista, jota perustellaan sillä, että tontilla pyritään säilyttämään asemakaavan mukaisesti mahdollisimman paljon isoja mäntyjä. Mäntyjen juuriston suojelemiseksi kaikki kaivuu- ja täyttötyöt niiden juuristoalueella on pidettävä mahdollisimman vähäisinä, minkä vuoksi hulevesipainanteiden muotoilu ohjeellisille alueille säilytettävien puiden läheisyyteen ei onnistu.
Lisäksi hanke poikkeaa katukorkeusilmoituksen sallimasta 6 m enimmäisleveydestä siten, että lausunnon mukaisen asfaltoidun liikenneväylän ohelle toteutetaan noin 2,9 m leveä nurmikivetty osuus. Poikkeamaa perustellaan sillä, että pelastusauton on ajettava sisäpihalle ja kapea Mankkaanmalmi-katualue ei anna kääntymiselle riittävää tilaa katukorkeusilmoituksen mukaista liittymäleveyttä noudattaen. Mankkaanmalmin liittymä on ainoa asemakaavan sallima liittymäkohta tontilla. Kaupunkitekniikan keskus on todennut poikkeaman mahdolliseksi.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Autopaikkavaatimus korttelissa on vähintään 1 ap / 200 kem2 (11 ap), esteettömiä autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap / 30 ap. Autopaikkoja toteutetaan 11 ap, joista on 1 le-ap. Lisäksi tontille osoitetaan le-saattopaikka, joka on mitoitettu le-taksille ja ambulanssille soveltuvaksi. Puolet autopaikoista varustetaan lämmityspistorasioilla ja 2 ap varustetaan sähköauton latauslaitteilla.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / 200 kem2 (11 pp). Kaikki vähimmäisvaatimuksen mukaiset pyöräpaikat on sijoitettava katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Lisäksi tulee osoittaa tilaa lyhytaikaiseen pyöräpysäköintiin ulkotiloissa. Pyöräpaikkoja toteutetaan talousrakennukseen 13 pp ja Mankkaantien puoleisen sisäänkäynnin yhteyteen pihalle 4 pp.
Alimman kerroksen länsipään kellariosaan rakennetaan S1-luokan väestönsuoja, joka mitoitetaan kerrosalaperusteista mitoitusta (44 m2, 59 henkilöä) suurempana riittämään rakennuksen asukkaille ja työntekijöille. Varsinaista suoja-alaa toteutetaan 52,5 m2 70 henkilölle. Suoja toimii normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastona.
MUUT SELVITYKSET
Luvan liitteeksi on toimitettu liikennemeluselvitys ja selvitys rakenteiden ääneneristävyydestä. Melun ohjearvot täyttyvät suunnitelluilla terasseilla sekä parvekkeilla ja ulkoseinärakenteiden ääneneristävyys on riittävä ulkovaipan äänitasoerovaatimuksen saavuttamiseen.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kerran ja puoltanut sitä ehdoin, että jatkosuunnittelussa huolehditaan kaupunkikuvallisesti näkyvän taitteisen kattopinnan säilymisestä rauhallisena pyrkien minimoimaan sen ilmettä rikkovia iv-elimiä tmv., pyritään sovittamaan rakennus ja pihamaasto avokallioon muotoilemalla kalliota esim. luiskaten sitä pystysuoran kallioleikkauksen ja turva-aitojen sijaan ja tutkitaan mahdollisuutta lisätä varastotilaa rakennuksen kellarikerrokseen. Suunnitelmia on lausunnon jälkeen päivitetty kallion muotoilun osalta ja alimpaan kerrokseen on lisätty varastotilaa. Vesikatolle on lisätty suunnittelun edetessä aurinkopaneeleja, joiden sijoituksessa on huomioitu annettu lausunto.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä eikä teknistä esittelypalaveria ole nähty tarpeen järjestää.
MUUT LAUSUNNOT
Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto on päättänyt tontin vuokraamisesta hankkeeseen ryhtyvälle (Kiinteistö Oy Espoon Sunville).
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskuksen ympäristöterveyden palvelualueen lausunnossa on annettu erikseen huomioita liittyen elintarvikevalvontaan (keittiösuunnitelmaan ei ollut huomautettavaa), terveydensuojeluun (siivousvälinetilojen riittävyys ja henkilökunnan tavaroiden asianmukaiset säilytyspaikat) ja talousveteen (legionellabakteerien leviämisen estäminen). Lausunnon jälkeen suunnitelmiin on lisätty siivoustiloja ja kaappi henkilökunnan suojavaatteille. Lämminvesilaitteiston vaatimukset huomioidaan jatkosuunnittelussa.
Hanke on esitelty Espoon vammaisneuvoston Rakennetaan kaikille -työryhmässä ja annetussa lausunnossa on kiinnitetty huomiota mm. ikäihmisten mahdollisuuteen asua kumppaninsa kanssa, yhteistilojen vähäisyyteen etenkin tukiasumisen pihatilassa, oleskelupihojen avautumiseen pohjoiseen, Mankkaanmalmin puoleisen ajoväylän jyrkkyyteen ja tätä kautta Mankkaantien puoleisen sisäänkäynnin toimivuuteen ja mm. riittäviin käsijohteisiin siellä, tarpeeseen merkitä vieraille tarkoitetut autopaikat, pyörällisten apuvälineiden pesumahdollisuuteen, käytävätilojen käsijohteiden riittävyyteen, hissin esteettömiin teknisiin ratkaisuihin, varastotilojen määrään, henkilökunnan sosiaalitilojen toimivuuteen sekä toimiviin opasteisiin sekä ulkona että sisällä. Lausunnon jälkeen suunnitelmiin on lisätty väliovivarauksia asuntojen yhdistämiseksi hoivapuolella, päivitetty henkilökunnan sosiaalitilojen wc-tilaan käynti, lisätty Mankkaantien puoleiselle sisäänkäynnille toinen käsijohde ja järjestetty polkupyöräpaikat uudelleen sekä lisätty alimpaan kerrokseen apuvälineiden pesupiste ko. sisäänkäynnin läheisyyteen. Lisäksi on lisätty sisäpihalle avautuva parveke tukiasuntosiiven 3. kerrokseen.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, joista kahdella on ollut huomautettavaa.
- Lännenpuoleisen naapurikiinteistön 26-141-1 huomautuksessa (5 liitesivua) on todettu, että naapuri on jo aiemmin huomauttanut kaavamuutoksen yhteydessä suunnitellun rakennuksen sijainnista ja koosta. Huomautuksessa on nyt tuotu esille kuusi erillistä seikkaa: hoivarakennuksen on todettu olevan liian lähellä naapurin rajaa, rakennuksen katon on todettu olevan liian korkea luoteispäädyssä (js-korko on +27.81), on pyydetty päivittämään julkisivupiirustus siten, että siinä näkyy myös naapurirakennukset (havainnekuvien rakennuksesta antamaa vaikutelmaa on pidetty liian pienenä), on pyydetty varaamaan piha-alueen takareunan aidan ja avokallion reunan väliin metrin verran tilaa polun mahdollistamiseksi kiertämään kallion reunaa pitkin, on pyydetty maalämpökaivojen sijoittuvan mahdollisimman kauas naapuritontin rajasta ja lisäksi on edellytetty tontin luoteispäädyssä säilytettävien puiden rakennusaikaista riittävää suojausta.
- Mankkaanmalmin puoleisen ajoliittymän vastakkaisen kiinteistön -------- huomautuksessa on todettu uudishankkeen rakentamisen myötä aiheutuvan naapurille huomattavaa haittaa lupakiinteistöä käyttävien ajoneuvojen valoista etenkin pimeän aikaan. Lisäksi suunnitelmaa on kritisoitu myös sen vuoksi, että se hävittää mm. päiväkotiryhmien käyttämän, nautintoa tuoneen metsäalueen keskeltä Mankkaata.
Hankkeen huomautuksiin antamissa vastineissa on todettu mm., että tontin ajoliittymän sijaintia ohjaa asemakaava: ajoliittymän ja tontin rajan välissä on kaistale, jonka luonne maisemakuvassa tulee kaavan mukaan säilyttää. Tämä määräys sekä tontin rajan vieressä oleva säilytettävä puusto, hulevesien hallinta tontilla ja maaston korkeuserot ohjaavat ajoväylän sijaintia. Ajoliittymää on laajennettu tonttipyykin 1 suuntaan, näin ajoväylän linjaus on siirtynyt tontin kulmassa naapurin toiveen mukaan lähemmäksi Mankkaanrinnettä. Tontilla pyritään säilyttämään mahdollisimman paljon alueelle tyypillisiä luontoarvoja, kuten kookkaita mäntyjä. Mankkaankallion alueesta säilyy jatkossakin tontin takana sijaitseva puinen kallioalue, jolle johtava polku, lähellä naapurin tonttia, säilyy likimain samassa kohdassa. Rakennuksen luoteisosan sijaintiin ja korkeuteen liittyen vastineessa on todettu, että rakennushanke on näiltä osin asemakaavan mukainen. Vastineen liitteeksi toimitetusta varjoanalyysistä käy ilmi, että suunniteltu rakennus varjostaa naapurin rakennuksia talvisin aamupäivällä, kesäisin varjo ei ylety naapuritontille lainkaan ja syksyllä varjostus tapahtuu aamupäivisin noin kello 11 asti. Varjoanalyysissä ei ole esitetty tonttien välissä sijaitsevia puita, jotka myös osaltaan varjostavat naapuritonttia. Pääpiirustusten liitteenä on piirustus, jossa on esitetty myös katujulkisivupiirustus sekä alueleikkaus, joissa näkyy naapurirakennukset. Ko. piirustuksen pohjana on rakennusvalvonnan arkistosta löytyvä suunnitelma naapurin liikerakennuksesta. Nykyisestä naapurin rakennuksesta ja sen muuttuneesta kattomuodosta, joka poikkeaa arkistossa löytyvistä suunnitelmista, ei löydy suunnitelmia eikä rakennuslupaa. Myös nykytilanteen julkisivu poikkeaa aiemmista lupa-asiakirjoista. Katujulkisivupiirustus ei näiltä osin naapurin osalta vastaa todellisuutta, mutta osoittaa, että suunnitellun rakennuksen mittakaava soveltuu rakennettuun ympäristöön. Lupahankkeen vastuulla ei ole vastata Mankkaanrinteen virkistyskäytöstä tai sen suunnittelusta naapureita ajatellen, tontin käyttö on suunniteltu lupahankkeelle. Maalämpökaivoja ei sijoiteta naapuritontin läheisyyteen, jatkossa myös naapuri voi toteuttaa maalämpökaivoja. Rakennusurakoitsija vastaa säilyvien puiden suojaamisesta, naapurin huomautusta puiden riittävästä suojaamisesta on pidetty hyvänä
LUPAPÄÄTÖKSEN PERUSTELU
Suunnitelmissa on niitä lupavaiheessa päivittäen huomioitu myös annetut naapurin huomautukset. Hanke ei tarpeettomasti aiheuta haittaa naapureille. Hakemuksen voidaan katsoa täyttävän Maankäyttö- ja Rakennuslain 135 §:n mukaiset rakennusluvan myöntämisen edellytykset asemakaava-alueella. |
RSS
Haku
