Lisäselvitykset ja poikkeukset Esittelijän
päätösehdotus | Haetaan lupaa kahden olevan rakennuksen (*3779 ja *381D) väliin ja osittain alle rakennettavalle laajennusosalle sekä olevien rakennusten käyttötarkoituksen muutokselle tutkimustilasta toimistotilaksi. Osittain maan alle rakennetaan päivittäistavaramyymälä. Lisäksi rakennetaan pysäköintitilaa maantasoon sekä kansipihan alle ja päälle. Laajennusosan paikalla sijainneen väliosan purkamiseen on haettu erillinen lupa (2024–567). Samalla haettiin lupaa maanmuokkaukselle, louhimiselle määräaloilla 7M508 ja 7M509 sekä olevien rakennusten *3779 ja *381D osittaiselle purkamiselle raakatilaksi.
ASEMAKAAVA
Alueella on voimassa 22.4.2024 hyväksytty Kivimiehen asemakaavamuutos, jossa tontti on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1). Alueelle saadaan sijoittaa myös ympäristövaikutuksiltaan vähäisiä tuotanto- ja tutkimustiloja. Laboratorioita ja työhuoneita saadaan sijoittaa osaksi tai kokonaan maanpinnan alapuolella olevaan tilaan. Alueelle ei saa sijoittaa yli 4000 kem2:n kokoista vähittäiskaupan suuryksikköä. Toimenpidealue sijaitsee osittain metron maanalaisen kaavan ja metron kalliotilojen päällä. Rakennuksissa *3779 ja *381D on asemakaavassa merkintä sr, jonka mukaan rakennusta ei saa purkaa. Korjaus- ja muutostöissä on säilytettävä rakennuksen kulttuurihistorialliset arvot ja ominaispiirteet. Suojelumääräys koskee julkisivuja ja vesikattoja. Muutos- ja korjaustöistä on neuvoteltava rakennussuojeluviranomaisen kanssa. Asemakaavaan merkitystä kerrosalasta vähintään 15 % on käytettävä liiketilaa varten. Liiketilat tulee rakentaa siten, että ne muodostavat elävää kaupunkikuvaa Otaniementien varrelle. Asemakaavaan on merkitty räystäiden enimmäiskorkoja, mutta rakennusten kerroslukua ei ole rajoitettu. Olevat rakennukset ovat kolmikerroksisia.
3 § Kaupunkikuva ja rakentamisen tapa
Julkisivujen pääasiallisena materiaalina tulee käyttää Otaniemen alueelle ominaista punatiiltä. Rakentamisen tulee massoittelultaan, mittasuhteiltaan, julkisivujen käsittelyltään sekä käytettävien materiaalien ja värien osalta muodostaa hallittu ja harmoninen kokonaisuus kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaan ympäristön kanssa. Ilmanvaihtokoneet, aurinkopaneelit ja muut tekniset laitteet tulee käsitellä laadukkaalla tavalla osana rakennusten arkkitehtuuria. Tekniset tilat saa sijoittaa rakennuksen ylimmän kerroksen yläpuolelle kaavaan merkityn kerrosluvun estämättä. Uudisrakennuksiin tulee toteuttaa viherkatto tai alueen rakennuksille tyypillinen pulpettikatto.
4 § ja 5 § Piha-alueet ja kansipihat
Piha-alueet tulee toteuttaa alueen kulttuurihistoriallisia arvoja kunnioittaen käyttäen alueelle ominaisia materiaaleja ja suunnitteluperiaatteita. Rakentamatta jäävät tontin osat tulee huolitella tai istuttaa ympäristöön soveltuvalla tavalla. Tontit tulee pääosin järjestellä luonnonmukaisin tasoeroin. Mikäli tukimuureja on välttämätöntä rakentaa, tulee materiaalien ja toteutustavan sopia maastoon, korttelin yleisilmeeseen ja kaupunkikuvaan. Tontteja ei saa aidata toista tai yleistä aluetta vastaan, ellei se tontin käytön kannalta ole erityisesti tarpeen. Kansipihan ilmeen tulee olla vehreä. Kansipihan rakenteiden kantavuutta ja korkeustasoa määriteltäessä tulee ottaa erityisesti huomioon pihan istutuksiin tarvittavan kasvualustan paksuus ja paino sekä pelastustoiminnan vaatimukset. Pysäköintilaitosten ilmanvaihtolaitteet tulee integroida rakennuksiin ja piharakenteisiin. Piha-alue tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenäisenä kokonaisuutena mahdollisesta tonttijaosta riippumatta. Kansipihalle tulee istuttaa puita ja pensaita. Kansipihalle tulee olla ulkotilassa kulkeva yhteys.
10 § Alueella on huomioitava maanalainen asemakaava sekä maanalaiset tilat suojaetäisyyksineen.
17 § Maaperän pilaantuneisuus on tutkittava ennen alueelle tehtäviä rakentamis- tai kaivutoimenpiteitä ja tarvittaessa kunnostettava.
TONTTI
Kortteliin on asemakaavan edellyttämänä laadittu sitova tonttijako, joka on hyväksytty 4.9.2024. Tontit eivät ole vielä tonttirekisterissä. Sitovan tonttijaon mukaan määräaloista 7M508 ja 7M509 muodostettiin tontti 10-86-2 ja määräaloista 7M506 ja 7M507 muodostettiin tontti 3. Tämä hakemus koskee tonttia 2. Jäljempänä tontti 2 = määräalat 7M508 ja 7M509 ja tontti 3 =määräalat 7M506 ja 7M507.
RAKENNUSHANKE
Metallimiehenkuja 6–8 on vuonna 1970 valmistunut ja 1987 laajennettu tutkimuslaitoskokonaisuus. Alkuperäiset osat ovat ------------------------------- ja --------------- suunnittelemat. Myöhemmän lisäosan on suunnitellut Arkkitehtitoimisto -----------------. Säilytettävien tutkimuslaitosrakennusten *3779 ja *381D jo aiemmassa luvassa haetut muutokset olivat huonokuntoisen ulkovaipan uudelleen rakentaminen sekä sisäosien purkaminen raakatilaksi. Vanhan väliosan purkamisen vuoksi osiin säilytettävien rakennusten julkisivuista haettiin lupa väliaikaisille julkisivuille. Uuden laajennusosan rakentamisen myötä väliaikaiset julkisivut puretaan. Tähän lupaan sisältyy tutkimuslaitosten muuttaminen raakatilasta toimistotilaksi. Uuden laajennusosan käyttötarkoitus on toimistorakennukset. Lisäksi laajennusosaan tulee liiketilaa. Metallimiehenkujan ja Metallimiehenkuja 6:n väliin rakennetaan uusi muuntamo.
RAKENNUSOIKEUS
Tontin rakennusoikeus on 16 600 kem2, josta liiketilaa varten on käytettävä vähintään 15 %. Luvan 2024-567 jälkeisessä tilanteessa tontilla 2 käytettiin kerrosalaa 2654 kem2 (rakennus *3779) + 2237 kem2 (*381D) = 4891kem2. Tässä luvassa olevat rakennukset muodostavat toisissaan kiinni olevan, kahdesta rakennuksesta koostuvan kokonaisuuden. Tontin rakennusten kerrosala on tämän hankkeen jälkeen yhteensä 17584 kem2, josta asemakaavan sallimia ylityksiä on 89 kem2 (jätehuoneet, kiinteistöhuolto ja muuntamo), MRL 115 §:n sallimia ylityksiä 1423 kem2 (US 250mm ylitys 267 m2, talotekn. kuilut ja hormit 68 m2, yleisiin tiloihin avautuvat tekniset tilat 1088 m2). Sallittujen ylitysten jälkeen rakennusoikeudellista kerrosalaa käytetään yhteensä 16072 kem2, eikä asemakaavassa annettua rakennusoikeutta ylitetä. Liiketilan kerrosalaa on 2712 kem2, joka on 16,3 % asemakaavaan merkitystä kerrosalasta. Kokonaisalaa on yhteensä 18530 m2 ja tilavuutta 69965 m3. Kellaria on yhteensä 946 m2. Rakennuksen *3779 osuus kokonaisalasta on 3756 m2, kerrosalasta 2810 kem2, (josta asemakaavan ja MRL 115 §:n sallimia ylityksiä 354 kem2) ja tilavuudesta 12628 m3. Kellaria rakennuksessa on 946 m2. Rakennuksen *3779 kokonaisala kasvaa hankkeen myötä 1017 m2, kerrosala 156 kem2 ja tilavuus 3320 m3. Kellari laajenee 861 m2. Rakennuksen *381D osuus kokonaisalasta on 14774 m2, kerrosalasta 14774 kem2, (josta asemakaavan ja MRL 115 §:n sallimia ylityksiä 1158 kem2) ja tilavuudesta 57337 m3. Rakennuksessa ei ole kellaria. Rakennuksen *381D kokonaisala kasvaa hankkeen myötä 12537 m2, kerrosala 12537 kem2 ja tilavuus 49636 m3. Rakennuksessa ei ole kellaria. Kaikkiaan kokonaisala kasvaa 13554 m2, kerrosala 12693 kem2 ja tilavuus 52956 m3. Kellaria tulee 861 m2 lisää. Rakennusoikeuden käyttö tontilla kasvaa 11293 kem2.
VÄHÄISET POIKKEUKSET
Vähäinen poikkeaminen asemakaavasta: Asemakaavan 3 §:n mukaan julkisivujen pääasiallisena materiaalina tulee käyttää Otaniemen alueelle ominaista punatiiltä. Punatiili säilyy korjattavien julkisivujen päämateriaalina ja uudisosissakin punatiiltä käytetään laajennusosan katutason julkisivussa sekä muuntamorakennuksessa. Uuden laajennusosan muissa julkisivuissa on käytetty punertavaksi maalattua teräs-/alumiinipeltiä sekä lasia.
Laajennusosan ulkoseinien pilasterimaiset ulokkeet sekä räystäs ylittävät rakennusalan rajan Metallimiehenkujan puolella suurimmillaan 0,25 m. Laajennuksen nurkka ylittää rakennusalan rajan Otaniementien ja Lämpömiehenkujan kulmassa suurimmillaan 0,73 m. Ylityksen leveys on noin 2,5 m ja se jää kokonaisuudessaan pihakannen alle kansipihan rakennusalan alueelle.
Laajennusosa ylittää rakennusalan sisäisiä osa-alueiden rajoja, jotka säätelevät julkisivupinnan ja vesikaton leikkauksen suurinta sallittua korkeutta. Asemakaavaan merkittyä räystäskorkeutta ei ylitetä, mutta räystäskorkeuksien rajat ylittyvät kaikkiaan yhdessätoista kohdassa.
Piha-alueelle tuleva muuntamorakennus sijoittuu osaksi rakennusalan ulkopuolelle. Ylityksen laajuus on 21 m2.
Pihakannen pyöräkatoksen yhteyteen tuleva IV-kuilu sijoittuu talousrakennuksen rakennusalan ulkopuolelle. Ylityksen laajuus on 10 m2.
Asemakaavan sallimaa piharakennusten ja katosten rakennusalan ulkopuolelle sijoittumista enintään 100 m2 ei ylitetä.
Huoltopihan katos ylittää rakennusalan rajan kahdessa kohtaa, toinen noin 8 m2:n ja toinen 1 m2:n alalla. Maanalaisen pysäköintilaitoksen portaan katos tontin pohjoisnurkassa sijoittuu rakennusalan ulkopuolelle noin 7 m2:n alalta. Pihakannen pyöräkatos sijoittuu talousrakennuksen rakennusalan ulkopuolelle 34 m2:n alalta. Rakennusalan ulkopuoliset piharakennukset, katokset ja niiden osat on esitetty asemapiirustuksessa, lisäksi niistä on erillinen kaavio.
Tontilla säilyvien kahden rakennustunnuksen välille ei rakenneta palomuuria. Rakennukset muodostavat laajennusten myötä uudelleen yhden kokonaisuuden, jota on palosuunnitelmissa sekä -simuloinneissa käsitelty yhtenä rakennuksena.
Esitetyt poikkeamiset esitetään hyväksyttäviksi vähäisinä.
PIHA-ALUEET JA TONTTI
Asemakaavassa suojelumerkinnällä olevat puut säilytetään. Asemakaavan mukaisesti hankkeessa on käytetty viherkerrointa. Viherkertoimen tuloskortin mukaan asemakaavassa asetettu tavoitetaso 0,80 täyttyy. Tontin vettä läpäisemättömän pinnan osuus on 66 %.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖNSUOJA
Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap/120 kem2 toimistokerrosalaa sekä 1 ap/150 kem2 liiketilaa ja pyöräpaikkoja 1/50 kem2 sekä toimisto- että liiketilaa. Vähintään puolet vähimmäisvaatimuksen mukaisista pyöräpaikoista on sijoitettava katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Autopaikkavaatimus on kaikkiaan 131 ap (toimistotilaa 13 360 / 120 = 112 ap + liiketilaa 2712 / 150 = 19). LE-paikkavaatimus on 30 autopaikkaa kohden suunnitellaan 1 LE-autopaikka ja sen jälkeen +1 LE-ap jokaista alkavaa 50 ap:ta kohden. Tontille tulee kaksi ajoliittymää Metallimiehenkujalta. Rakennuksen *3779 luoteispuolelle tulee kansipiha, jonka päälle sijoittuu 47 autopaikkaa ja alle K1 tasolle 35 autopaikkaa. Rakennuksen *381D lounaispuolisen kansipihan alle sijoittuu 16 autopaikkaa, joista on esteetön yhteys päivittäistavaramyymälään ja ravintolaan. Ajoyhteys on järjestetty tontin 3 kautta Lämpömiehenkujalta. Kansipihan päällä ja maan tasossa on 35 autopaikkaa, joille on ajoyhteys Metallimiehenkujalta tontin 3 kautta. Samasta ajoliittymästä ajetaan 12:lle maantasopaikalle, joista poistuminen tapahtuu Metallimiehenkujan toisen tontilla 2 sijaitsevan liittymän kautta. Hakemuksen liitteenä on sopimukset rasitejärjestelyistä. Pihakansien alle toteutetaan 51 autopaikkaa, joista LE-paikkoja on yksi. Avopaikkoja on 85 kpl, joista kolme on LE-paikkoja. Autopaikkoja toteutetaan siten yhteensä 136 kpl. Kiinteistölle tulee lisäksi autopaikkoja tontille 3. Tontin 3 pihajärjestelyt käsitellään eri luvassa. Pyöräpaikkavaatimus on 322 paikkaa (16072 / 50 = 322). Pyöräpaikkoja toteutetaan yhteensä 323 kpl, joista katetussa ja lukitussa tilassa on 203 kpl.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta antoi 10.6.2024 puoltavan lausunnon hankkeesta huomautuksella, että jatkosuunnittelussa tulee varmistaa Lämpömiehentien puolelle muodostuvan pysäköintialueen turvallisuus ja viihtyisyys. Lämpömiehentien puoleinen pysäköintialue ei kuulu lupa-alueeseen, vaan sijaitsee tontilla 3. Tontin 3 alueella sijaitsevia tähän hankkeeseen liittyviä osia käsiteltiin kuitenkin Kaupunkikuvatoimikunnassa yhtenä kokonaisuutena.
LAUSUNNOT
Espoon kaupunginmuseo on antanut mahdollistavan lausunnon, jossa todetaan, että suunnitellut korjaus- ja muutostyöt ovat suojeltuun kohteeseen poikkeuksellisen mittavia, minkä takia kohteen suojelutavoitteista ja laajennusmahdollisuuksista on käyty neuvotteluja Uudenmaan ELY-keskuksen, kaupunkisuunnittelun ja kaupunginmuseon välillä. Rakennuskokonaisuuden alkuperäisyyden hienovarainen vaaliminen katsottiin rakenteiden huonokuntoisuuden ja toisaalta rakennuksen tulevan käytön kannalta vaikeaksi ja osin mahdottomaksi. Olennaisina säilytettävinä piirteinä nähtiin Alvar Aallon kaavasuunnitelmien mukaiset punatiiliset puikkomaiset massat, rakennusryhmän kaupunkikuvallinen asema Otaniementien varressa sekä näkymät Otaniemen kampuksen suuntaan. 1980-luvulla lisätyn laajennuksen korvaaminen kookkaammalla uudisrakennuksella katsottiin myös mahdolliseksi. Suunnittelun yksityiskohdista on tämän jälkeen käyty lukuisia neuvotteluja. Kaupunginmuseo on tutustunut lupahakemuksen suunnitelmiin ja katsoo, että ne vastaavat edellä mainituissa ennakkoneuvotteluissa sovittuja periaatteita. Kaupunginmuseolla ei ole lupahakemukseen huomauttamista.
Metron rataisännöinti on antanut ehdollisen lausunnon, jonka mukaan rakennushankkeen yhteydessä pitää luvan hakijan tarpeen vaatiessa (esim. louhintatöiden osalta) nimetä mukaan riippumaton kolmannen osapuolen tarkastaja, joka on vastuussa rakennusvalvonnalle. Vaikutukset metro- ja raitiovaunuliikenteeseen, mahdolliset liikennekatkot ja niiden järjestäminen pitää käydä läpi KLOY:n kanssa.
Länsimetro on antanut ehdollisen lausunnon, jonka mukaan louhintatöissä pitää varautua noudattamaan Kaupunkiliikenne Oy:n ohjeita ja määräyksiä louhinnoista metroradan läheisyydessä. Käytännössä tämä tarkoittaa yhteydenottoa ennen töihin ryhtymistä ja sopimista tunnelin katselmuksista alle 50 metrin etäisyydelle räjäytyksistä jäävillä rataosuuksilla sekä sopimista räjäytysajankohdista ja niihin liittyvistä järjestelyistä tunnelitarkastajineen ja tärinämittareineen.
Espoon ympäristönsuojelun palvelualue on antanut mahdollistavan lausunnon. Kivimiehen asemakaavamuutosalueella tehtiin v. 2019 luontokartoitus, jossa havaittiin runsaasti lepakoita kiinteistön Metallimiehenkuja 10 pihapiiristä. Lepakoita havaittiin niin runsaasti, että Metallimiehenkuja 10 kohdalle merkittiin I-luokan lepakkoalue eli lepakoiden lisääntymisalue. I-luokan lepakkoalueen ympärille rajattiin III-luokan lepakkoalue (muut lepakkoalueet), jonka rajaus kattoi kaikki kiinteistön Metallimiehenkuja 10 puut sekä osan kiinteistön Metallimiehenkuja 8 puista, joiden kaatamiselle haetaan nyt lupaa. Vuonna 2023 tarkentavan lepakkokartoituksen mukaan Metallimiehenkuja 10 kiinteistön rakennuksissa ei ole lepakoiden lisääntymis- tai levähdyspaikkoja, joihin aikaisempi, 2019 I-luokan aluehavainto viittasi. Vuoden 2023 lepakkokartoituksessa todetaan, että vuoden 2019 lepakkohavainnot olivat todennäköisesti saalistavia lepakoita. Espoon ympäristönsuojelu katsoo, että vuoden 2023 lepakkokartoitus on tehty asiantuntevasti ja voidaan olettaa, että kiinteistöllä Metallimiehenkuja 10 ei ole lepakoiden lisääntymis- ja levähdyspaikkoja (I-luokan lepakkoalue) vaan lepakot ovat käyneet kiinteistöjen Metallimiehenkuja 8 ja 10 puustossa ruokailemassa. Luonnonsuojelulaki ei velvoita suojelemaan lepakoiden ruokailualueita, vain lisääntymis- ja levähdyspaikkojen heikentäminen tai hävittäminen on kielletty. Näin ollen 23 puun kaato voidaan sallia kiinteistöltä Metallimiehenkuja 6-8. Kaadettavat 23 puuta eivät kuulu myöskään liito-oravien kulkuyhteyksiin tai elinalueisiin. Varovaisuusperiaatetta noudattaen puita ei saa kaataa liito-oravien pesimärauhan 1.4.-31.7. aikana. Rakentamisen aikana säästettävää puustoa on suojattava.
Kaupunkimittaus on antanut puoltavan lausunnon rakennusluvan myöntämiselle ennen tontin rekisteröimistä. Asemakaavan edellyttämä tonttijako on laadittu ja tullut voimaan 4.9.2024.
Naapureille on tiedotettu hankkeesta rakennusvalvonnan toimesta, eikä heillä ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
Ehdotuksen tekijä: Rakennusvalvonnan päällikkö Jari Saajo Lupa myönnetään. |
RSS
Haku
