Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa kolmen rivitalon ja kahden seinällisen pyöräkatosrakennelman rakentamiseen.
ASEMAKAAVA JA POIKKEAMISPÄÄTÖS
Asemakaavan enintään kaksikerroksisten rakennusten tontille sallima rakennusoikeus on 2500 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa alueen jätehuollon ja sähkönjakelun vaatimat kiinteistökohtaiset tilat pysäköinti- ja varastotilojen yhteyteen. Lisäksi saa rakentaa alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat, jotka tulee sijoittaa kiinteistöihin maan tasoon siten, että niihin voidaan taata helppo pääsy. Asuinrakennusoikeudesta saa käyttää työtilojen rakentamiseen korttelissa 20 %.
Julkisivuja ohjaavia määräyksiä ei ole asemakaavassa annettu, korttelisuunnitelma ohjaa rakennusten olevan julkisivumateriaaleiltaan, väritykseltään ja kattomuodoiltaan samanlaisia kussakin pientaloryhmässä. Rakennusala ulottuu tontin rajoille lukuun ottamatta tontin pohjoisrajaa, josta tulee rakentaa vähintään 2,5 m etäisyydelle. Puistoon tai katuun rakennettujen rakennusten perustusrakenteet mukaan lukien salaojitus ja routaeristys saa Espoon teknisen keskuksen luvalla rakentaa puisto- ja katualueen puolelle.
Autopaikkoja tulee rakentaa vähintään 2 ap / asunto. Auton säilytyspaikat saa rakentaa asemakaavassa sallitun rakennusoikeuden lisäksi lukuun ottamatta AO- ja AP- korttelialueita. Autopaikat tulee ensisijaisesti sijoittaa maan alle tai pysäköintilaitoksiin. Pysäköintialueet tulee jäsenellä istutuksin.
Tontti rajoittuu lännessä asemakaavanmukaiseen AH Asumista palvelevaan yhteiskäyttöiseen korttelialueeseen, joka on osoitettu kahden korttelin yhteensä neljän AP-tontin käyttöön.
Hankkeelle on myönnetty kaupunkisuunnittelujohtajan poikkeamispäätös (2024-236). Hanke poikkeaa asemakaavasta siten, että asemakaavan edellyttämän 2 ap / asunto sijaan toteutetaan 1,2 autopaikkaa / asunto. Poikkeamispäätös on myönnetty seuraavin ehdoin:
1. Asunnon B4 edessä oleva parkkipaikka toteutetaan siten, että siitä lähtevä (peruuttava) auto mahtuu muuttamaan ajosuunnan kyseisen asunnon kohdalla.
2. Suositellaan RT-kortin mukaista tonttiliittymän leveyttä eli minimissään 5,5 metriä.
3. Tonttiliittymän suunnittelussa tulee ottaa huomioon näkemät katualueelle ja muun muassa näkemäalueelle istutettava kasvillisuus tulee huomioida.
4. Pyöräpaikkoja tulee toteuttaa siten kuin asemapiirroksessa on esitetty.
Poikkeamispäätöksen ehdot on huomioitu hankkeessa. Rakennusten sijaintia ja samalla pysäköintialuetta on poikkeamispäätöksen myöntämisen jälkeen muutettu siten, että asunnon B4 edessä ei enää ole autopaikkaa.
RAKENNUSHANKE
Rivitalot ovat kaksikerroksisia. Tontille keskelle sijoittuvan rakennuksen A itäpäähän rakennetaan yksikerroksinen talousrakennusosa, jossa sijaitsevat tontin tekniset tilat ja talovarasto. Kohteen kaikki asunnot ovat perheasuntoja. Asuntoja toteutetaan yhteensä 22 kpl ja niiden keskipinta-ala on 94,9 m2. Asunnoissa on 1. kerroksessa osittain katettu asuntoterassi (ei lasitettu).
Asuinrakennukset ovat puurakenteisia. Kantavana runkorakenteena on puu ja myös julkisivut ovat puuta. Rakenteet ovat perustuksia ja alapohjaa lukuun ottamatta puurakenteisia. Pyöräkatosrakennelmat rakennetaan rajaamaan pysäköintialuetta rakennusten A ja B edustalle. Rakennusten ja rakennelmien julkisivut ovat puuta, vaakalaudoitettujen rakennusten pääväri on vaalea ruskea (päädyt vielä vaaleampaa harmaata), mustien pulpettikattojen katemateriaali on bitumikermi. Rimajulkisivuisissa pyöräkatoksissa on maksaruohokatto.
Kirjakadun ja Piilipuuntien rajaamalla kulmatontilla on yksi ajoliittymä idästä Piilipuuntieltä, jonka lisäksi tontille rakennetaan Piilipuuntieltä kaksi pysäköintialueen kiertävää jalankulkuväylää. Tontin pohjoisosaan sijoitettavalle leikkialueelle on mahdollista kulkea risteämättä ajoneuvoliikenteen kanssa. Lännen puolelle sijoittuvalle AH tontille mahdollistetaan kulku tontin länsi- ja eteläreunoja rajaavien rakennusten B ja C väliseltä alueelta. Luonnontilassa olevan AH tontti toimii lupakiinteistön lähivirkistysalueena.
Tarkempi tulkinta siitä, missä asemakaavan 1§:n osalta ensisijaisuuden (”Autopaikat tulee ensisijaisesti sijoittaa maan alle tai pysäköintilaitoksiin.”) tulee toteutua, on tehty laajan kaavakokonaisuuden yhteydessä toteutuksen ohjeeksi laaditussa korttelisuunnitelmassa. Siinä tiivismatala-kortteleiden autopaikat on esitetty maantasopaikkoina eikä tämän hankkeen autopaikkoja ole tarve käsitellä vähäisenä asemakaavapoikkeamana niiden sijoituksen suhteen.
Hanke on varmistanut Carunalta, että alueen oleva sähkönjakelukapasiteetti on riittävä eikä hankkeessa tarvitse varautua muuntamon rakentamiseen.
Jätteiden keräysjärjestelmänä toimii Suurpellon alueella imujätejärjestelmä, jonka keräyspisteiden lisäksi tontille toteutetaan erityisjätejakeille syväkeräinastiat, joiden puuverhous on Espoon ohjeistuksen mukainen tumman harmaa. Tontin hulevesiä viivytetään pysäköintialueelle sijoitettavissa viivytysputkissa ennen vesien johtamista Piilipuunkadun hulevesiverkkoon.
Hankkeessa ei ole asemakaava- tai asetuspoikkeamia.
RAKENNUSOIKEUS
Rakennusten kerros- ja kokonaisala on yhteensä 2486 m2. Rakennusoikeudellista kerrosalaa käytetään 2398 kem2, asemakaavan mahdollistama lisäkerrosala on 11 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys on 77 kem2. Rakennusoikeutta jää käyttämättä 102 kem2.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Autopaikkoja toteutetaan poikkeamispäätöksen mahdollistamana 1,2 ap / asunto, yhteensä 27 ap, joista yksi toteutetaan liikuntaesteiselle soveltuvana. Kohteeseen toteutetaan sähköautojen latauspistevalmius.
Asemakaavassa ei ole polkupyöräpaikkavaatimusta, poikkeamispäätöksen perusteella pyöräpaikkoja tulee toteuttaa vähintään 56 pp, jonka mukaisesti hanke esittää paikkoja toteutettavaksi lukittaviin erillisiin pyöräkatoksiin.
Varsinaista väestönsuojan suoja-alaa tarvitaan tälle hankkeelle 49,8 m2 67 henkilölle. S1-luokan väestönsuoja rakennetaan alle 500 m päähän Kirjakadun tontille 21-47-4 (lupa 2024-791) ja ko. suojassa on suojapaikat myös tälle lupahankkeelle (yhteensä 138 suojapaikkaa). Suojapaikoista perustetaan rasite. Pelastuslain 71 § mukaan ”Rakentamisluvan myöntävä viranomainen voi pelastusviranomaista kuultuaan sallia rakennettavaksi kahta tai useampaa rakennusta varten yhteisen väestönsuojan, jos se rakennetaan viiden vuoden kuluessa ensimmäisen rakennuksen osittaisesta loppukatselmuksesta.” Länsi-Uudenmaan Pelastuslaitos on antanut väestönsuojapaikkojen sijoittamiselle toiselle kiinteistölle puoltavan lausunnon. Pelastuslaitos on todennnut myös, että tärkeää on myös viestiä asiasta asukkaille ja tiedottaa vss-paikkojen sijainnista rakennusten valmistuttua.
MUUT SELVITYKSET
Katukorkeusilmoituksen korkojen korkojärjestelmässä ja paikalla mitatun tonttiliittymän koroissa on todettu ristiriitaisuuksia, joka vuoksi hanke esittää, että ennen työn aloitusta pidetään kaupunkitekniikan keskuksen katuosaston kanssa kokous, jossa sovitaan, miten liittymä rakennustyön aikana ratkaistaan. Lupahankkeessa asialla on vaikutusta katualueelta tontille johtuvien hulevesien hallinnassa. Asiasta on oltu ennakoivasti yhteydessä kaupunkitekniikan keskukseen ja se huomioidaan lupamääräyksissä.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kerran ennakkoon yhdessä tontin 21-47-4 rivitalohankkeen (lupa 2024-791)kanssa ja pitänyt suunnitteluotetta veistoksellisena ja piha-alueiden suunnittelua liikkumisen turvallisuuden suhteen onnistuneena. Lupatontin rakennuksia on pidetty pitkinä ja kahden hankkeen rakennusten ilmettä toistuvuuden vuoksi monotonisena ja värityksestä johtuen raskaana. Hanketta on puollettu rakennusmassojen porrastamista ja rakennusten värityksen tarkistamista koskevin suosituksin. Suunnitelmia ja asiakirjoja on lausunnon jälkeen täydennetty ottaen huomioon annetut suositukset. Rakennusten väritystä on muutettu raikkaammaksi ja vaaleammaksi, tontilla noudatetaan korttelisuunnitelman värityssuunnitelmaliitteen ohjeistusta vaaleammasta yleisvärityksestä. Rakennusten väritys on erilainen verrattuna rinnakkaiseen hankkeeseen tontilla 21-47-4 (lupa 2024-791) antaen molemmille hankkeille selkeämmin oman identiteettinsä. Talojen porrastusta tai pilkkomista ei ole tehty: em. johtaisi hankkeen kerrosalan merkittävään pienenemiseen ja kerrosalan pienentäminen nostaisi tontin hintaa suhteessa kerrosalaan yli sallitun raja-arvon, jolloin hanke jäisi toteutumatta.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä, erillistä teknistä esittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää.
MUUT LAUSUNNOT JA KANNANOTOT
Tontilla esiintyy lahokaviosammalta, hanke soveltaa Luonnonsuojelulain 82 §:n Yleispoikkeusta eräistä rauhoitussäännöksistä lahokaviosammaleen rauhoituksesta tontin rakentamiseksi: ”Poiketen siitä, mitä 70 ja 74 §:ssä säädetään, aluetta saa käyttää maa- ja metsätalouteen tai rakennustoimintaan ja rakennuksia sekä laitteita tarkoituksensa mukaisesti. Tällöin on kuitenkin vältettävä vahingoittamasta tai häiritsemästä rauhoitettuja eläimiä ja kasveja, jos se on mahdollista ilman merkittäviä lisäkustannuksia.” Vuonna 2020 tehdyn kattavan lahokaviosammalselvityksen (2020 Routasuo) perusteella tämän esiintymän hävittäminen ei vaikuta lahokaviosammaleen suotuisan suojelun tasoon. Lahokaviosammalta todettiin olevan vähän ja elinympäristö oli heikkolaatuista. Selvitys on ollut kattava, tilanne tontilla on pysynyt samanlaisena tutkimushetkeen nähden, puusto on pysynyt ennallaan eikä kohteen ympäristöön ole muodostunut lahokaviosammaleelle sopivaa metsää. Vuonna 2023 tehdyn Espoon lahopuu- ja lahokaviosammal-inventoinnin (Ympäristösuunnittelu Enviro Oy) mukaan lähistöllä sijaitsevassa Espoon keskuspuistossa on havaittu runsaasti lahokaviosammaleita ja sellaisia lahokaviosammaleen elinympäristöjä, jotka pitkällä aikavälillä tulevat säilymään. Rakentamista tontille ei ole mahdollista tehdä häiritsemättä lahokaviosammalesiintymää ilman merkittäviä lisäkustannuksia. Lahokaviosammalesiintymän säilyttäminen elinvoimaisena oletetusti edellyttäisi tontin rakentamislaajuuden vähentämistä vähintään noin yhdellä kolmasosalla. Tämä tarkoittaisi tontin jättämistä osin luonnontilaiseksi eli rakennusten, pysäköinnin sekä oleskelualueen pienentämistä. Suunnitelmassa on jo nyt jätetty rakennusoikeutta käyttämättä, jotta tarvittavat toiminnot mahtuvat tontille. Mikäli rakentamisen määrää edelleen pienennättäisiin kolmasosalla, tonttihinta asuntoneliötä kohden kasvaisi noin 43 % ja myös rakentamisen hinta kasvaisi asuntoneliötä kohden kohdekoon pienentyessä. Kohde on saanut Asumisen rahoitus- ja kehittämislaitokselta lainavarauksen tänä vuonna suunnitellulla rakentamisen laajuudella. Kohde ei tule toteutumaan Ara-rahoitettuna eikä myöskään muilla rahoituksen muodoilla nykysuunnitelmia pienempänä.
Ympäristönsuojelun palvelualueen kannanoton perusteella uutta lahokaviosammalselvitystä ei tarvita. Sen tiedon perusteella, mitä Espoon kaupungilla on, tämän esiintymän hävittäminen ei heikennä lahokaviosammalten suojelun tasoa Espoossa. Vaikka tonteilla olisi nyt enemmän lahokaviosammalia kuin aikaisemmin, se ei muuta sitä, saako tontteja rakentaa vai ei. Mutta jos tonteille on syntynyt liito-oravien lisääntymis- ja levähdyspaikka (puu, jossa kolo, linnunpönttö tai risupesä, mitä liito-orava käyttää), niin tonttien rakennettavuuden osalta tilanne on muuttunut.
Luvan liitteeksi toimitetun 18.4.2021 tehdyn liito-oravaselvityksen mukaan Kirjakadun selvitysalue on liito-oravan kannalta ”pussinperä”. Selvitysalueella on jonkin verran liito-oravan suosimaa puustoa - lähinnä järeitä kuusia, mutta suuret haavat ja kolopuut puuttuvat. Kirjakadun pohjoispuolinen korttelialue on noin yhden hehtaarin kokoinen ja liito-oravalle soveltuva metsä noin puolet siitä. Liito-oravasta ei tehty maastokäynnillä havaintoja, eikä alueella todettu olevan liito-oravasta johtuvia maankäytön rajoitteita. Ympäristönsuojelun palvelualueen antamassa kannanotossa on todettu, että liito-oravien suojelun osalta on tärkeää, että ennen puiden kaatoja puusto on kartoitettu enintään 3 vuotta sitten ja edellytetty tehtäväksi uusi liito-oravakartoitus (helmi-toukokuussa 2025). Kannanotossa on todettu, että rakennuslupa voidaan myöntää ilman ajantasaisia liito-oravakartoituksia, kunhan liito-oravakartoitus tehdään ennen puiden kaatoja ja maanomistaja ymmärtää sen riskin, että jos kiinteistöllä on pesäpuu, niin rakentaminen edellyttää liito-oravien suojelusta poikkeusluvanhakemista Uudenmaan ELY-keskukselta. Tämän poikkeusluvan hakee maanomistaja ja sen saamiseen kannattaa varata aikaa noin 6 kk. Vain pesäpuu laukaisee poikkeusluvan hakemisen tarpeen.
Ympäristönsuojelun palvelualue on em. lisäksi tontin pohjoispuolelle sijoittuvan Henttaanpuron läheisyyden vuoksi antanut lausunnon koskien hankkeen hulevesien ja työmaavesien hallintaa. Ehdollisessa lausunnossa on todettu mm., että kiinteistön poikki kulkee oja ja edellytetty hankkeen selvittämään, käytetäänkö ojaa muiden kiinteistöjen kuivatukseen. Mikäli oja putkitetaan tai täytetään, siitä ei saa aiheutua tulvavaaraa muille kiinteistöille. Ojaa peittäessä tai sen paikalta kaivaessa, kiintoaineksen ja mahdollisten sulfidisavien pääsy Henttaanpuroon tulee estää. Rakennuslupahakemuksessa esitetyt menetelmät kiinteistön hulevesien käsittelyyn on todettu olevan riittävät. Henttaanpuro on luokiteltu luonnontilaiseksi tai sen kaltaiseksi kaupunkipuroksi ja vesistöalue on siten erityisen herkkä työmaalta tulevalle kuormitukselle. Pääkaupunkiseudun työmaavesiohjetta tulee noudattaa, taimenen kutuaikana 1.9.-30.11. puroon ei saa johtaa sameita vesiä. Mikäli sulfidisavialueella kaivetaan ojia, tulee siitä tehdä ELY-keskukselle ilmoitus 60 vrk ennen toimenpiteiden aloitusta. Poisjohdettavan työmaaveden neutralointi tulee toteuttaa, kun veden pH-arvo on alle 6. Happamien sulfaattimaiden käsittelyssä tulee noudattaa ympäristöministeriön Happamien sulfaattimaiden kansallista opasta rakennushankkeisiin, maamassat on suojattava huuhtoutumiselta. Jos maamassoja ei hyödynnetä kiinteistöllä, ne on vietävä pois asianmukaiseen sijoituspaikkaan. Hanke on vastannut annettuun lausuntoon todeten, että tontin oja on kartoitettu eikä sen perusteella ojaan laske putkia. Oja ei toimi osana muiden tonttien kuivatusta. Oja täytetään ja virtaus ojan kautta estetään tiiviillä maarakenteilla.
Ympäristönsuojelun palvelualueen kannanotot ja lausunnot on huomioitu lupamääräyksissä.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, joilla ei ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
RSS
Haku
