Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa kahdelle 4- ja 5- kerroksiselle pistetalolle, niiden kansipihalle ja maanalaiselle pysäköintilaitokselle, joka on osa kolmelle tontille sijoittuvasta kokonaisuudesta.
Erilliset rakennusluvat on haettu kiinteistölle seuraavasti:
-Tontille 2 on haettu lupa (049-2022-1432) asuinkerrostalon ja maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamiseen.
-Tontille 3 on haettu lupa (049-2022-1797) asuinkerrostalon ja maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamiseen.
ASEMAKAAVA
Alueella on voimassa maanpäällinen ja maanalainen asemakaava. Tiistilä II, 310602 - maanpäällinen asemakaava on saanut lainvoiman 11.12.2019. Asemakaavassa on osoitettu rakennusala enintään 4- ja 5-kerroksiselle asuinkerrostalolle (AK).
Tontilla länsilaidalla rakennuksen ylin asuinkerros tulee rakentaa vähintään 3 metriä sisäänvedettynä. Asemakaavan mukaan julkisivujen tulee muodostaa massoittelultaan, mittasuhteiltaan, julkisivujen käsittelyltään sekä käytettävien materiaalien ja värien osalta hallittu ja harmoninen kokonaisuus olevan ympäristön kanssa.
Rakennusten länsiosiin alarinteen puolelle saa sijoittaa asuntokerrosalaa maantasoon. Rakennusten katu- ja pihatason julkisivut eivät saa antaa umpinaista vaikutelmaa. Rakennusten tuloilma tulee ottaa pihan puolelta. Kannenalaisen tilan ilmanottoaukot ja savunpoistoluukut tulee pihakannella integroida rakennuksiin ja piharakenteisiin.
Uudisrakennusten pääasiallinen julkisivumateriaali on kadun puolella paikalla muurattu tiili. Rakennusten pääasiallisen värin tulee olla jokin muu kuin valkoinen. Tekniset tilat tulee integroida rakennuksiin. Poistoilma- aukot tulee sijoittaa asuinrakennusten katolle. Talojen yläosien valaistuksella ei saa aiheuttaa haittaa linnuille.
Kansipihan tulee olla vehreä ja se tulee suunnitella palvelemaan eri ikäryhmiä. Tontteja ei saa aidata, mutta asuntokohtaiset pihat saa aidata rakennuksen arkkitehtuurin sopivalla tavalla. Tontin eteläpuolella kulkevaa liito- oravan ekologista yhteyttä tulee tukea tontin etelälaidalle istutettavilla puilla.
Matinkylä-Kivenlahti metrotunneli, 940100 - maanalainen asemakaava on saanut lainvoiman 7.8.2013. Asemakaavan määräykset tulee ottaa huomioon suunnittelussa ja rakentamisessa.
POIKKEAMISPÄÄTÖS
Itäisen naapuritontin 23-313-3 pysäköintiratkaisulle on annettu poikkeamispäätös, lupatunnus 2022-235-S, jonka perusteena on yhteiskunnan tukema asuntorakentaminen. Tonteilla 1-3 on yhteinen pysäköintilaitos, joten tontin 3 poikkeaminen vaikuttaa myös tonttiin 1.
RAKENNUSHANKE
Asuinrakennukset liittyvät korttelin yksikerroksiseen pysäköintilaitokseen ja sen päälle tulevaan kansipihaan. Sisäänajo pysäköintiin ja tontille 1 tapahtuu Kalastajantien kautta tonttien 2 ja 3 läpi.
Pohjoisemman asuinrakennuksen julkisivumateriaali on kadun puolella puhtaaksi muurattua tiiltä ja pihan puolella tiililaattaa. Eteläisemmän rakennuksen julkisivussa on tiililaattaa. Kaikki asuntojen parvekkeet ja terassit lasitetaan. Yhteistilat sijaitsevat osittain rakennusten kellarikerroksessa, samalla tasolla autohallin kanssa, sekä osittain pihakannen tasossa.
Uusia asuntoja rakennetaan pohjoisempaan taloon 26 kpl, asuntojen keskipinta-ala on 52 m2 ja kaikki duo-asunnot yhdistettyinä 59 m2. Eteläisempään taloon rakennetaan asuntoja 32 kpl, asuntojen keskipinta-ala on 49 m2 ja kaikki duo-asunnot yhdistettyinä 54 m2. Tontinluovutusehdoissa on määritelty tarkemmin ELMO-elämänkaariasumisen kriteerit. Keskeiset ominaisuudet liittyvät esteettömyyteen, yhteisöllisyyteen ja muuntojoustavuuteen. Pohjoisemmassa talossa sijaitsee talopesula ja kaksi kuivaushuonetta, eteläisemmässä talossa talosaunat ja väestönsuoja.
RAKENNUSOIKEUS
Asemakaavassa asuinrakennusoikeutta on osoitettu koko korttelille 10 400 kem2. Rakennusoikeudet on jaettu tonttikohtaisesti siten, että tontin 1 osuus on 3 450 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa asuntojen ulkopuoliset varastotilat, asukkaiden yhteistilat, tietyin edellytyksin mm. porrashuoneiden 20 m2 ylittävän osan, jätehuoltotilat ja kiinteistönhoidon tilat, talousrakennukset, pysäköintitilat, talotekniikan vaatimat tekniset tilat ja kuilut, väestönsuojatilat sekä alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat. Näitä tiloja saa rakentaa enintään 20% kaavaan merkitystä rakennusoikeudesta.
Rakentamiseen käytetään yhteensä 5 680 kem2, josta 3 450 kem2 on varsinaista rakennusoikeutta, 1821 kem2 asemakaavan ja 235 kem2 MRL 115 §:n sallimaa lisärakennusoikeutta ja 174 kem2 kellaria.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Asemakaavan mukaan asuinhuoneiden lattioiden tulee olla pääikkunoiden kohdalla vähintään 0,5 m kansipihan korkeusasemaa korkeammalla. Kansipihan puolelle avautuvien 1. krs asuntojen lattia on suunnitelmissa esitetty 0,35 m kansipihan tasoa korkeammalle, koska tämä riittää hakijan mukaan kosteusteknisesti toimivaan ratkaisuun ja näin saadaan kansipihalta 1. krs tasoon rakennettavat luiskat lyhemmiksi.
Asemakaavan mukaan asuntojen tuloilma tulee ottaa pihan puolelta. Hakija esittää, että asuntokohtaisen ilmanvaihdon raitisilmaottojen paikat D olevissa asuntolinjoissa siirretään katolle, jotta ilmanottoaukkojen etäisyysvaatimukset saadaan täytettyä lähellä toisiaan olevissa pienasunnoissa.
Kaavan maanalainen rakennusala ylittyy (5,5 metriä) korttelin keskiosassa lounaisimman talon itäpuolella. Ylitys ei näy rakennetussa pihaympäristössä. Ylitystä tarvitaan, jotta tarvittava määrä parkkipaikkoja mahtuisi parkkihalliin.
Rakennukset ylittävät rakennusalan rajan siten, että mitoittavan kerrosalan rajaviiva ulkoseinässä (250 mm us-paksuus) asetetaan täsmälleen sallitun rakennusalan rajalle ja menevät osittain talojen välisen parkkihallin rakennusalan puolelle. Luoteisimman rakennuksen lounaisnurkka menee pihan puolella 5,2 m rakennusalaviivan yli. Tämä on tarpeen tarkoituksenmukaisen pohjaratkaisun saavuttamiseksi. Tontille sallittuja mitoittavia kerrosaloja ei ylitetä. Ratkaisuista ei koidu hakijan mukaan haittaa ympäristölle, talot eivät tule liian lähelle toisiaan, eikä muutos näy kaupunkikuvassa.
Luoteisimman rakennuksen länsiparvekkeen pohjoiskulma ulottuu korttelin rajalle ja menee ulokkeena 0,6 m verran kaupungin omistaman viheralueen päälle noin metrin korkeudella maanpinnasta. Perusteluna on, että parkkihallin mitoitus on niin tiukka, ettei tila riitä rakennuksen siirtämiseen parkkihallia kohti. Parkkihallia ei voi siirtää, koska hallin itäpäässä vastassa on NAL Oy:n rakennus. Uloke ei poikkea rakennusjärjestyksen 6 §:n määräyksistä. Asiasta on saatu kaupunkitekniikan keskuksen puoltava lausunto.
Rakennusten rakennusalojen asuntorakentamisen kerrosalan sisäisistä rajaviivoista poiketaan kellarikerroksen osalta n 15 m2 alalla tarkoituksenmukaisen pohjaratkaisun saavuttamiseksi. Sallittua mitoittavaa kerrosalaa ei ylitetä.
Läntinen oleskelualue tehdään esteellisenä, perusteena on, että pihalla on muita esteettömiä oleskelualueita eikä alarinteen puolelta ole sisäänkäyntejä tai muita asumisen kannalta välttämättömiä toimintoja.
UVV:n luiskien kaltevuus on 8 %, perusteena on sisäkautta toimiva esteetön kulkuyhteys ja luiskan pidentäminen vaikeuttaisi piha-alueen muita toimintoja.
Sammutusreitit kulkevat kellariin autosuojan kautta. Sammutustyön helpottamiseksi autosuojassa on kuivalaskuputkisto. Kiinteistölle on ajoyhteys Kalastajantien kautta, jolloin luontevin reitti on tästä suunnasta eikä esim. kadun puolelta. Sammutusreitin tulee olla eri reitti kuin asukkaiden poistumisen. Asukkaat poistuvat pihakannelle tai kadulle siten kuin se talossa on mahdollista. Asemakaavamääräyksissä tonttien aitaaminen on kielletty, koska viereinen Finnovikenin kosteikko on maakunnallista ekologista yhteyttä. Hakijan mukaan korttelin eteläreunaa on osin tarpeen aidata korttelialueen ja lähivirkistysalueen välisten korkeuserojen vuoksi, suoja-aitaa tehdään vain niiltä osin, kun putoamiskorkeus ylittää 0,5 m.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖSUOJA
Autopaikkoja on asemakaavan mukaan osoitettava 1 ap/110 kem2 kohti, kuitenkin vähintään 0,5 ap/asunto. Monikäyttötiloille on osoitettava 1 ap/100 kem2. Kaavan mukainen autopaikkavaatimus on 32 ap.
Autopaikkoja on tontilla yhteensä 32 kpl, joista yksi ap on osoitettu liikuntaesteisille. Tontilla sijaitsee lisäksi 11 kpl osittaista toisen tontin paikkaa. Kaikki autohallin autopaikat varustetaan sähköautojen latauksen mahdollistavilla pikaliittimillä.
Kansipihalle on huoltoajo- pelastus- ja taksiajoreitit tonttien 3 ja 2 kautta.
Polkupyöräpaikkoja on asemakaavan mukaan rakennettava 1 pp/ 30 kem2 tai 2pp/ as eli yhteensä 250 kpl. Pyöräpaikkoja on esitetty tontilla lämpimissä sisätiloissa 116 pp ja lisäksi naapuritontilla 134 pp, lisäksi ulkotiloissa on 106 pp lyhytaikaiseen pysäköintiin.
Hankkeessa on S1- luokan väestönsuoja, jonka suojatilan koko on 69 m2. Suojapaikkoja on yhteensä 92 henkilölle. Rauhanajan käyttötarkoitus on irtaimistovarasto.
SELVITYKSET
Kulkuyhteydet ja piha ovat esteettömät ja parvekkeille on suunniteltu esteetön pääsy.
Kortteli sijaitsee melualueella. Asemakaavan mukaan leikki- ja oleskelualueet ja parvekkeet tulee sijoittaa tai suojata melulta niin, etteivät melun ohjearvot ylity. Julkisivujen ääneneristävyydestä on tehty erillinen selvitys, jota käytetään velvoittavana.
Tontilla on verraten jyrkät korkeuserot. Tontin korkotaso vaihtelee noin tasolta +4,40 (tontin itäreunasta) tasolle +8,15. Maa nousee jyrkästi Suomenlahdentien tason n +4,5:stä +22,6 metriin tontin eteläpuolen lähivirkistysalueelle. Ylemmissä osissa on avokalliota. Alueelta valuu tonteille pintavesiä, joille rakennetaan viivytysreitti rakennusten ohi. Hulevesien käsittelyyn tulee kiinnittää erityistä huomiota alueella, jonka kautta ja sivuitse virtaa paljon hulevesiä mereen. Lähivirkistysalueelta ja kannelta pintavaluntana syntyvien hulevesien viivytystilavuutta on kasvatettu kaavamääräyksiä isommaksi niin, että viivytettävä vesimäärä on mitoitettu kerran 20 vuodessa tapahtuvalle rankkasateelle asemakaavan esittämän 10 vuoden sijaan. Muut hulevedet on esitetty viivytettäväksi tontin pohjoisrajalle sijoitettavissa viivytysputkissa. Alueella on myös meritulvariski. Suunnittelussa on huomioitu alueellinen tulvakorko ja aaltoiluvara.
Hanke noudattaa rakennusyhtiön omaa kosteudenhallintamenettelyä.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Hanketta on käsitelty kaupunkikuvatoimikunnassa kaksi kertaa 7.3. ja 13.6.2022. Kaupunkikuvatoimikunta on jälkimmäisessä käsittelyssään puoltanut hanketta ehdoilla että, näkymien avaamiseksi lännen puoleisia parvekekaiteita tulee keventää, tulee esittää pysäköintihallista kansipihalle johtavan porrashuoneen suunnitelmat, korttelin yhteistä ajoliittymää ja liikennejärjestelyjä tulee tarkentaa ja samalla varmistaa kevyen liikenteen turvallisuus ja vihersuunnitelmaa tulee tarkentaa laadun ja laajuuden osalta ja maapohjalle tulee istuttaa kunnon puita. Lisäksi suositellaan huoneistokohtaisen ilmanvaihdon pääte-elimien sijoittamista muualle kuin parvekelasituksen pitkälle sivulle ja kevyttä näkösuojausta lasirakenteisiin parvekekaiteisiin.
Tekninen ennakkoneuvottelu on pidetty 15.9.2022.
Kaupunkikuvatoimikunnan ja teknisen ennakkoneuvottelun kirjaukset on hakijan mukaan huomioitu suunnitelmissa.
LAUSUNNOT
Ympäristönsuojelun ensimmäisessä lausunnossa syksyllä 2022 velvoitetaan hakijaa teettämään kortteliin 23313 ja sen välittömään läheisyyteen liito-oravan papanoiden etsimiseen perustuva liito-oravakartoitus helmi-toukokuussa 2023. Jos lisääntymis- ja levähdyspaikkoja ei havaita kaadettavien puiden joukossa, voidaan puut kaataa liito-oravien pesimärauhan 1.4. - 31.7. ulkopuolella. Korttelin rakentamisen seurauksena korttelin länsipuolisen metsän puusto ei saa esimerkiksi vettyä korttelin hulevesistä, jotta se pysyy elinvoimaisena. Lintujen pesimärauha on ajalla 1.4. - 15.8, jolloin alueella ei saa tehdä kallioiden räjäytyksiä, murskausta tai paalutusta tms häiritsevää työtä. Finnoon kosteikko on osa maakunnallista ekologista yhteyttä, jonka takia tonttien aitaaminen on kielletty. Tontin etelälaidan luonnonmukaisena hoidettavat alueen osat tulee huomioida ja mikäli nykyinen kallio/ metsä poistuu, tulee tilalle sijoittaa esim kunttaa. Alueiden puiden tulisi olla suureksi kasvavia. Hulevesien muodostumisen välttäminen sekä syntyneiden hulevesien viivyttäminen asemakaava-alueella on ensisijaisen tärkeää hulevesitulvariskistä johtuen. Hakija on kehittänyt suunnitelmia lausunnon mukaisesti tai ne on huomioitu lupamääräyksissä.
Ympäristönsuojelun toisessa lausunnossa toukokuussa 2023 todetaan, että korttelin (sisältää kiinteistöt Kalastajantie 23, 25 ja 27) rakentamisen ehdoksi oli asetettu, että korttelista on kartoitettava liito-oravat ennen korttelin puiden kaatamista. Huhtikuussa 2023 suoritettiin liito-oravakartoitus, jossa korttelin puustosta ei havaittu merkkejä liito-oravasta tai potentiaalisista pesäpuista. Liito-oravakartoitus on tehty asianmukaisesti ja näin ollen voidaan todeta, ettei korttelin puusto ole osa liito-oravien lisääntymis- ja levähdyspaikkaa tai keskeistä kulkureittiä. Puustoa voidaan kaataa rakennuslupahakemuksissa esitetyllä tavalla.
Länsimetron lausunnon mukaan kaikki saatujen suunnitelmien mukaiset rakennustoimenpiteet jäävät metrotunne-lien suojavyöhykkeiden ulkopuolelle, mutta siitä huolimatta tulee metron sijainti huomioida alueen rakentamisessa Länsimetron lausunnon mukaisesti katselmuksilla, seurannalla ja suunnitelmien yhteensovittamisella. Länsimetron ja metron rataisännöinnin lausunnot on hakijan mukaan huomioitu hankkeessa.
Kaupunkisuunnittelukeskukselta ja kaupunkimittaukselta on myös saatu lausunnot.
Hakijan mukaan saadut lausunnot on huomioitu suunnitelmissa.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Tontilla toimii taloyhtiö sekä erillinen korttelikohtainen pysäköintiyhtiö. Yhteisistä tiloista, piha- ja oleskelualueista, jätehuollosta, pysäköinnistä, kulkuyhteyksistä, kunnossapidosta, talotekniikan reiteistä, lumensäilytyksestä, palomuurin rakentamatta jättämisestä tonttien rajoilla jne. sovitaan korttelin kolmen tontin kesken yhteisjärjestelysopimuksella. Luvan liitteeksi on toimitettu yhteisjärjestelysopimuksen luonnos ja sopimuksen esisopimus.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Luvan hakija on tiedottanut hankkeesta kahdelle naapurille ja rakennusvalvonta kolmelle naapurille, joilla ei ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 2. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Kokousasia PDF-muodossa
