Kaupunkisuunnittelulautakunta
Pöytäkirja 18.01.2023/Pykälä 6

10849/10.02.03/2021

Kaupunkisuunnittelulautakunta 18.01.2023 § 6

§ 6

 etunimi.sukunimi@espoo.fi

 Vaihde 09 816 21

Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelujohtaja Hokkanen Torsti

Käsittely 

Keskustelun aikana Nevanlinna Portinin kannattamana ehdotti asian jättämistä pöydälle lautakunnan seuraavaan kokoukseen.

Keskustelun pöydällepanosta päätyttyä puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko ehdotus pöydällepanosta hyväksyä. Koska ehdotusta ei vastustettu, puheenjohtaja totesi sen tulleen yksimielisesti hyväksytyksi.

Päätös

Selostus 

Asemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa asuinkerrostalojen ja liikerakennuksen rakentaminen nykyisille toimistorakennusten korttelialueille. Suunnittelualueella nykyään sijaitseva toimistorakennus puretaan.

Kaava-alueen pinta-ala on noin 19 800 m2. Rakennusoikeutta kaavassa osoitetaan yhteensä noin 16 250 k-m2. Läntiselle korttelialueelle osoitetaan 10 500 k-m2 asuinrakennuksille. Itäiselle korttelialueelle osoitetaan 5 750 k-m2, josta 1 150 k-m2 liikerakennukselle ja 4 600 k-m2 asuinrakennuksille. Asemakaavan muutoksen myötä alueen rakennusoikeus kasvaa noin      10 000 k-m2.

Päättyvät kadut, Malmiportti ja Niittymäenkujan eteläosa, muutetaan pihakaduiksi. Kadunvarsipysäköinti siirtyy Malmiportin varteen uudelle LP-alueelle. Kortteleiden asukaspysäköinti keskitetään korttelialueiden eteläosiin, heikon ilmanlaadun alueelle.

Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla: 

Malmiportti - Malmporten, asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 7429, käsittää korttelin 15063, osan korttelia 15064 ja katualueet, 15. kaupunginosassa Niittykumpu, alue 212220

Aloite ja vireilletulo 

Alueen kaavoitusta ovat hakeneet alueiden maanomistajat, Fysioline Venture Oy ja Invalidiliitto ry, 1.10.2021 ja 12.10.2021 kirjatuilla hakemuksilla.

Vireilletulosta on tiedotettu osallistumis- ja arviointisuunnitelman sekä valmisteluaineiston nähtävilläolokuulutuksen yhteydessä 29.11.2021.

Alueen nykytila  

Molemmat tontit ovat yksityisessä omistuksessa. Läntisen tontin omistaa Fysioline Venture Oy ja idänpuoleisen Invalidiliitto ry. Katualueet ovat Espoon kaupungin omistuksessa.

Kaava-alue sijaitsee Niittykummussa, Niittymaan eteläosassa. Kaava-alueen läntisessä korttelissa sijaitsee nykyisin 3-4-kerroksinen liikerakennus, jonka eteläpuolella on rakennuksen pysäköintialue. Pysäköintialueelta johtaa ajoluiska rakennuksen kellarikerrokseen. Tonttia rajaavat itä- ja pohjoisreunoilla puurivit.

Kaava-alueen itäisellä korttelialueella ei sijaitse rakennuksia, vaan alue on entistä pelto- tai niittyaluetta, jolle on kasvanut pensaikkoa ja lehtipuita. Alue on asemakaavoitettu liikerakentamiseen, mutta jäänyt rakentamattomaksi.

Läntisen tontin pinta-ala on noin 9 800 m². Rakennusoikeutta tontilla on 6 160 k-m², josta on käytetty 5 010 k-m². Itäisen kiinteistön pinta-ala on 7 300 m². Rakennusoikeutta tontilla on 8 300 k-m², joka on kokonaan käyttämättä.

Kaava-alueella olevat Niittymäenkuja ja Malmiportti on asemakaavoitettu kaduiksi.

Voimassa oleva maakuntakaava-, yleiskaava- ja asemakaavatilanne 

Maakuntakaava

Uusimaa-kaava 2050:ssä alue sijoittuu taajamatoimintojen kehittämisvyöhykkeelle ja pääkaupunkiseudun ydinvyöhykkeelle. Alueen pohjoispuolella kulkee metron linjaus.

Yleiskaava

Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka käsittää Leppävaaran, Tapiolan, Matinkylän, Espoonlahden ja Kauklahden suuralueet. Kaava sai lainvoiman vuonna 2010.

Tarkastelualue sijoittuu yleiskaavassa työpaikka-alueen ja asuntoalueen rajavyöhykkeelle. Alueen pääkäyttötarkoitukseksi on osoitettu työpaikka-alue. Yleiskaavan mukaisesti pääkäyttötarkoituksen ohella sallitaan myös muuta maankäyttöä, mikäli se ei aiheuta haittaa alueen pääkäyttötarkoitukselle.

Asemakaava

Alueella ovat voimassa Jousenpuisto, Koivumankkaa ja Niittymaa (hyv. 14.6.2000), Niittymaa (hyv. 26.3.1984), Niittymaa, Niittymäentie (hyv. 3.9.1991), Niittymaa (hyv. 16.8.1995) ja Niittymaa, muutos (hyv.10.1.2007).

Ajantasakaavassa korttelialueet on osoitettu toimistorakennusten korttelialueiksi (KT), joiden yhteenlaskettu kaavojen mukainen rakennusoikeus on 14 460 k-m2.

Lännen puoleisella korttelialueella kokonaisrakennusoikeus 6 160 k-m2, ja se on jaettu kahdelle rakennusalalle, jotka ovat laajuudeltaan 5 000 k-m2 ja 1 160 k-m2. Suurin sallittu kerrosluku on rakennuksen eri osilla II 2/5, III 2/5 ja III 1/3, joissa murtoluku kertoo rakennusalasta, joka saa ylittää roomalaisen numeron osoittaman kerrosluvun. Rakennusalat ovat tontin pohjoislaidassa, ja eteläpuolella on pysäköintialue.

Idän puoleisella korttelialueella rakennusoikeutta on 8 300 k-m2. Rakennusala on osoitettu kiinni tontin etelä-, itä- ja länsireunoihin. Suurin sallittu kerrosluku on tontin itä- ja länsireunoissa kaksi ja keskellä kolme. Pysäköinti tulee kaavan mukaisesti sijoittaa tontin keskelle, pohjoisreunaan. Ajantasaisen asemakaavan mukainen maankäyttö idän puoleisella korttelialueella ei ole toteutunut.

Osallistuminen ja vuorovaikutus (MRA 30 §)

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on valmistunut 29.11.2021. Osallisille on varattu mahdollisuus lausua mielipiteensä valmisteluaineistosta 13.1.2022 mennessä. Mielipiteitä saatiin kuusi kappaletta.  

Mielipiteissä otettiin kantaa rakentamisen tyyliin ja määrään, asuntojakaumiin, alueen luonteen muuttumiseen mm. puuston vähenemisen ja maiseman muuttumisen myötä, liikenteen sujuvuuden huonontumiseen Niittymäentiellä ja Malmiportissa, yleisten pysäköintipaikkojen tarpeeseen sekä julkisten palveluiden riittävyyteen. Suurin osa mielipiteistä on osoitteiden perusteella kaavamuutosalueen välittömästä läheisyydestä.

Mielipiteissä otettiin kantaa liikenneturvallisuuden vaarantumiseen Niittymäentiellä ja Malmiportissa. Liikenteen toimivuuden takaamiseksi kadunvarsipysäköintipaikat Niittymäentien varressa poistetaan ja uusi yleinen pysäköintipaikka perustetaan Malmiportin pohjoispäähän.

Rakennusten korkeuteen otettiin palautteessa kantaa. Rakentamisen korkeutta ja julkisivuja on tutkittu suhteessa ympäröiviin asuinrakennuksiin sekä tehty varjotutkielmat, jotka ovat osa korttelisuunnitelmaa. Asuinrakennusten korkeudet ovat kaavaehdotuksessa samat kuin valmisteluaineistossa, mutta liikerakennuksen kerrosluku on laskettu kolmesta kahteen. Läntiseen kortteliin ei kaavaehdotuksessa osoiteta ollenkaan pysäköintitaloa, vaan pysäköinti on koko kaava-alueella maantasossa pysäköintikatoksissa.

Asemakaavan muutosehdotus

Yleisperustelut

Asemakaava osoittaa kaksi asuinkerrostalojen korttelialuetta sekä muuttaa katualueita palvelemaan paremmin alueen liikennettä. Korttelialueilla sijaitsee nykyisellään vajaakäyttöinen toimistotalo ja luonnontilaista puustoista niittyä. Asemakaavan muutoksessa alueelle osoitetaan asuinrakennuksia ja nykyistä pienimuotoisempi liikerakennus.

Yleistä pysäköintiä lisätään uudelle pysäköintialueelle Malmiportin varressa, ja kadunvarsipysäköinti Niittymäentiellä poistetaan kokonaan, jotta liikenne Niittymäentiellä on sujuvampaa. Niittymäenkuja ja Malmiportti muutetaan pihakaduiksi, jolloin ajoneuvojen kuljettajat ovat väistämisvelvollisia suhteessa jalankulkijoihin ja pyöräilijöihin, ja nopeusrajoituksia lasketaan.

Yleiskaavan mukainen alueen pääkäyttötarkoitus on työpaikka-alue. Alueen osoittaminen asumiseen edellyttää Länsiväylältä kantautuvien ympäristöhaittojen huomioimisen korttelisuunnitelmassa ja asemakaavaratkaisussa. Alueella voimassa olevissa asemakaavoissa molemmat tontit osoitetaan toimistorakennusten korttelialueiksi. Toista tonttia ei ole toteutettu. Alueeseen ei kohdistu riittävästi kysyntää toimitiloja kohtaan, joten on järkevää miettiä uudelleen alueen käyttötarkoitusta.

Korttelialueet

Kaavaehdotus osoittaa kaksi korttelialuetta. Läntinen korttelialue osoitetaan asuinkerrostaloille (AK), ja idän puoleinen asuin-, liike- ja toimistorakennuksille (AL).

Läntisessä korttelissa rakennusoikeutta osoitetaan kokonaisuudessaan 15 800 k-m2. U:n muotoisen, neljä-kuusikerroksisen kerrostalon sisäpihalle sijoittuu nelikerroksinen kerrostalo. Nelikerroksiset osat laskevat Niittymäentietä kohti, jonka toisella puolella sijaitsee pientaloalue. Korttelialueella on määrä toteuttaa yksi kerrostalokohde ARA-tuettuna asuntotuotantona.

Itäisellä korttelialueella rakennusoikeutta osoitetaan 5 720 k-m2, josta 4 320 k-m2 asumiselle ja 1 120 k-m2 liikerakentamiseen. Korttelialueen rakennuskannan muodostavat sen länsipäässä sijaitseva kaksikerroksinen liikerakennus, itäisessä osassa sijaitseva itä-länsisuuntainen, kuusikerroksinen lamellikerrostalo ja sen pohjoispuolella sijaitseva kuusikerroksinen pistetalo. Liikerakennus on sijoitettu heti korttelin sisääntulon kohdalle, missä se on parhaiten saavutettavissa.

Asuinkorttelien etelän puoleiset korttelit muodostavat muurimaisen julkisivun Länsiväylää kohti. Tavoitteena on luoda monimuotoista kaupunkikuvaa ja pilkkoa rakennusmassoja visuaalisesti jaottelemalla niitä vaihtelevilla värisävyillä ja sisäänvedoilla. Kaava ohjaa määrää myös pitkien yhtenäisten julkisivujen välttämisestä sekä paikallamuuratusta tiilestä pääasiallisena materiaalina. Julkisivujen tulee olla väriltään vaihtelevan sävyisiä. Lisäksi kattomuotojen tulee olla vaihtelevia. Kattomuodoilla tavoitellaan, että rakennukset muodostavat vahvat siluetit Länsiväylää kohti. Ulokeparvekkeita ei kaava-alueella sallita ollenkaan, vaan parvekkeet sulautetaan rakennusten runkoihin. Ilmanvaihtolaitteisto tulee integroida laadukkaasti osaksi rakennusten arkkitehtuuria.

Rakennukset on sijoitettu niin, että ilmanlaadun sanelema minimietäisyys Länsiväylästä toteutuu. Huonomman ilmanlaadun vyöhykkeelle saa rakentaa liikerakennuksen ja pysäköintialueet (at). Tälle vyöhykkeelle tulee sijoittaa myös puilla ja pensailla istutettavia alueita, joilla voi olla myös hulevesirakenteita ja korttelin sisäisiä reittejä.

Korttelien leikki- ja oleskelualueet on toteutettava melulta suojaan. Läntisen korttelin piha-alueet sijoittuvat korttelin sisäosaan. U-muotoinen piha-alue kiertää korttelin keskelle jäävää rakennusta. Puilla ja pensailla istutettavaksi osoitetulle piha-alueelle sijoitetaan pihan leikki- ja oleskelutoiminnot sekä hulevesien hallintarakenteita. Piha-alue on varjoinen. Itäisellä korttelialueella varsinainen leikki- ja oleskelupiha sijoittuu asuinrakennusten väliin alueen itäosaan. Leikille ja oleskelulle varattu alue on pieni ja suhteellisen varjoinen. Lisäksi korttelin kasvullista pinta-alaa sijoittuu asuinrakennusten ympärille.

Kaava edellyttää suunnittelemaan ja toteuttamaan piha-alueet yhtenäisinä kokonaisuuksina mahdollisesta tonttijaosta huolimatta. Määräyksen tarkoituksena on luoda alueelle maisemallisesti ja toiminnallisesti laadukas kokonaisuus ja parantaa esimerkiksi hulevesienhallinnan edellytyksiä alueella. Tontteja ei myöskään saa aidata toisiaan vastaan. Piha-alueet ovat maavaraisia. Läntisen tontin länsireunassa on pihasuunnitelmassa osoitettu uusien istutettavien puiden rivi, joka osoitetaan myös kaavassa.

Korttelialueille laaditussa pihasuunnitelmassa ja hulevesisuunnitelmassa on otettu huomioon riittävät tilat hulevesien käsittelylle. Korttelialueiden laadukkaan ja riittävän vehreyden takaamiseksi kaavassa on määrätty viherkertoimesta.

Yhdyskuntatekninen huolto

Rakentaminen ei johtokarttojen perusteella edellytä kunnallistekniikan johtojen tai kaapeleiden siirtoa. Malmiportin varrella sijaitsee muuntamo, joka osoitetaan kaavakartassa (vm).

Ajoneuvoliikenne

Päättyvät kadut (Niittymäenkuja ja Malmiportti) muutetaan pihakaduiksi. Liikennemerkin myötä nopeusrajoitus muuttuu 30 km/h:stä 20 km/h:iin ja ajoneuvojen kuljettajilla on väistämisvelvollisuus jalankulkijoihin ja pyöräilijöihin nähden.

Jalankulku ja pyöräily

Pääpyörätieyhteyttä (Malmiportinpolku, pp) etelä-pohjoissuunnassa vahvistetaan. Nykyisin sekava Niittymäentien ylitys tehdään pyöräilijöille tuvallisemmaksi ja väistämissääntöjä selkeytetään. Ylitykseen esitetään korotettua suojatietä ja pyörätien jatketta.

Niittymäentien yhdistetty jalkakäytävä ja pyörätie muutetaan jalkakäytäväksi. Pyöräily siirtyy ajoradalle. Viitesuunnitelmassa on esitetty yhteyksiä korttelialueilta olemassa oleviin reitteihin.

Itäisestä korttelista yhteydet metroasemien ja palvelujen suuntaan ovat heikot. Naapurikiinteistöjen autopaikka-alue (LPA-2) muodostaa estevaikutuksen. Kävely- ja pyöräreiteistä tulee kiertäviä, ja myös pysäköintilaitoksen vierustaa pitkin kulkevia. Korttelista esitetään pistoyhteys itäiselle puistoraitille, joka kiinteistön tulee itse toteuttaa ja kunnossapitää.

Itäisen korttelialueen läpi on osoitettu jalankululle ja pyöräilylle varatut alueen osat, joiden sijainnit ovat ohjeellisia, mutta yhteydet sitovia (pp).

Sisäinen liikenne ja pysäköinti

Pihakatu-kaavamerkintä mahdollistaa tontille ajon kuten tähänkin asti.

Pysäköintiä on esitetty Länsiväylän puoleisille korttelialueille. Nämä osat korttelialueista ovat huonolla melu- ja ilmanlaadun alueella.

Kadunvarsipysäköinti Niittymäentieltä poistetaan ja korvataan uudella LP-alueella (autopaikkojen korttelialueella). LP-alueelle on osoitettu yleistä pysäköintiä 18 ap. Yleistä pysäköintiä lisätään siis kymmenellä autopaikalla, kun huomioidaan poistuvat autopaikat kadun varresta. Ehdotettuun rakennusoikeuteen nähden yleistä pysäköintiä on 1 ap/1 300 k-m2. Liiketilan korttelialueelta on mahdollista osoittaa joitakin autopaikkoja myös yleiseen pysäköintiin, mutta tätä ei kaavassa erikseen määrätä.

Kadunvarsipysäköinnin poistamisella poistetaan hankala pullonkaula Niittymäentieltä. Ajoradan leveys on koko matkalta noin kuusi metriä.

Asuinkerrostalojen korttelialueilla pysäköintinormi on 1 ap/95 k-m2, jota on mahdollista keventää ARA-tuetun asuntotuotannon toteutuessa sekä siitä edelleen nimeämättömyydellä. Asuinkerrostalojen pysäköintipaikat tulee sijoittaa viherkattoisiin autokatoksiin. Viherkattojen tavoitteena on parantaa alueen kaupunkikuvaa ja ilmastonmuutokseen sopeutumista lisäämällä viherkattopintaa. Autokatosten julkisivujen tulee olla laadukkaita, tiililaattapintaisia tai puisia.

Niittymäentieltä jalkakäytävää levennetään korttelialueen kohdalta ja lisätään erotuskaista. Järjestelyllä mahdollistetaan jäteauton pysähtyminen tonttiliittymien kohdille, niin että jalankulkijat pääsevät ohi, mutta tontille ajo estyy hetkellisesti (lastauksen ajaksi). Pelastautuminen perustuu muuten omaehtoiseen pelastautumiseen. Huolto- ja pelastusajoneuvojen ajoa varten kaavakarttaan on merkitty jalankululle ja pyöräilylle varatut alueen osat, joilla huoltoajo on sallittu (pp/h).

Maaperä ja rakennettavuus

Maaperä on suurimmilta osin savea ja vähäisissä määrin moreenin päällistä silttiä ja savea. Kaava-alue on vaikeasti rakennettavaa pehmeikköä. Sulfidisavien esiintymiset tulee kaavan mukaisesti huomioida ennen rakentamisen aloittamista.

Luonnonympäristö

Asemakaavamuutoksen mukaisessa rakentamisessa alueelle ei jää luonnontilaisia tai sen kaltaisia ympäristöjä. Alueen viherympäristö muodostuu uusien pihojen ja aluetta jäsentävien istutusalueiden varaan. Kaavamääräyksillä ohjataan vehreään pihaympäristöön, jonka istutukset koostuvat pääosin puista ja pensaista. Vehreää pihaympäristöä tukee myös kaavassa edellytetty viherkerroinlaskelma, jonka tavoitetasoksi on asetettu 0,9.

Kaavamääräyksillä ohjataan hulevesien hallintaa. Kaavalla ohjataan viivyttämään alueella syntyviä hulevesiä yksi kuutiometri jokaista sataa maanpinnan vettä läpäisemätöntä neliömetriä kohden. Korttelialueilla tulee suosia luonnonmukaisia hulevesienkäsittelymenetelmiä mikä voi tarkoittaa esimerkiksi viherrakenteisia painanteita kuten alueelle laadituista piha- ja hulevesisuunnitelmissa on esitetty. Lisäksi kaava määrää käsittelemään liikennöidyillä alueilla syntyvät hulevedet niiden laatua parantavalla menetelmällä. Määräyksen tarkoituksena on parantaa vesistöön johtuvien vesien laatua ja minimoida niistä syntyvät haitalliset vaikutukset. 

Kaavan mukainen rakentaminen muuttaa alueen pienilmastoa ja maisemaa. Pihamääräykset ohjaavat vehreään pihaympäristöön mikä parantaa myös alueen pienilmastoa sillä kasvillisuus mm. suojaa paahteelta ja tuulelta, sitoo ilmansaasteita ja pehmentää koettua melua.

Itäisen korttelialueen eteläosassa sijaitsee monirunkoisia lehmuksia, jotka on nostettu luontoselvityksessä (Luontotieto Keiron, 2022) esiin ja suositeltu säilytettävän. Lehmukset on huomioitu kortteli- ja pihasuunnitelmissa. Lehmusten säilyttäminen on erittäin suositeltavaa.

Ympäristön häiriötekijät

Kaava-alueelle kohdistuu paljon Länsiväylän tieliikenteestä johtuvaa melua. Hankkeen yhteydessä on laadittu meluselvitys (Promethor 2022). Kaavaan on osoitettu meluselvityksen pohjalta ne julkisivut, joilla julkiseinän ääneneristävyyden vaatimus on yli 67 dB.

Asunnoilla, joiden ulkoseinään kohdistuu yli 65 dB päiväaikainen keskiäänitaso, määrätään, että asuinhuoneiston täytyy avautua myös sellaiseen suuntaan, jolla asuinhuoneiston julkisivuun kohdistuva ulko-oleskelualueiden päiväaikainen melutason ohjearvo ei ylity.

Parvekkeet tulee sijoittaa niin, ettei niillä ylity ulko-oleskelualueiden melutasojen ohjearvot. Kortteleiden leikkipihat on korttelisuunnitelmassa suunniteltu sijoitettavan kerrostalojen suojaan niin, että rakennukset suojaavat leikki- ja oleskelupihoja melulta. Korttelisuunnitelman mukaisilla pihoilla melun ohjearvot toteutuvat.

Länsiväylän läheisyys aiheuttaa suunnittelualueelle myös ilmansaasteista johtuvia rajoitteita. Suunnitelmassa ilmanlaadun riittävä taso huomioidaan sijoittamalla asuinrakennukset niin, että minimietäisyys Länsiväylästä toteutuu. Lisäksi kaavaehdotuksessa määrätään, että tuloilma on suodatettava tehokkaasti ja että tuloilman otto tulee sijoittaa katolle tai riittävän korkealle sisäpihan puolelle.

Sopimusneuvottelut 

Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutokseen liittyy maankäyttösopimus. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä.

Lähiympäristö- ja korttelisuunnitelma 

Kaavaa varten on laadittu korttelisuunnitelma.

Perittävät maksut 

Hakijat ovat maksaneet 13.12.2021, kaavoitus- ja kuulutuskustannuksista 50 %. 

Hyväksyminen 

Hallintosäännön I osan 2. luvun 3 §:n 23 kohdan mukaan kaupunginhallitus hyväksyy muut kuin vaikutukseltaan merkittävät asemakaavat ja asemakaavan muutokset, joihin liittyy maankäyttösopimus. 

Jatkokäsittely  

-          Ote ilman liitteitä: Hakijat

-          Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus, lausuntopyyntö

-          Elisa Oyj

-          Telia

-          DNA Oyj

-          Caruna Oy

-          Fortum Power and Heat Oy

-          HSL Helsingin seudun liikenne

-          HSY Helsingin seudun ympäristöpalvelut

-          Ympäristösuojelun palvelualue, kannanottopyyntö

-          Länsi-Uudenmaan pelastuslaitos, kannanottopyyntö

-          Katu- ja viherpalvelut, kannanottopyyntö

-          Kuulutus ja tiedotekirjeet 

-          Vastineet mielipiteiden jättäneille, jotka sitä ovat erikseen kirjallisesti pyytäneet ja jättäneet yhteystietonsa

Liitteet

Oheismateriaali