Lisäselvitykset ja poikkeukset | Haetaan lupaa 34-kerroksisen liike-, toimisto- ja hotellirakennuksen rakentamiseen.
RAKENNUSHANKE
Rakennus muodostaa toiminnallisen kokonaisuuden yhdessä korttelin muiden rakennusten kanssa. Korttelin rakennusten jalustana toimii yhtenäinen pysäköintilaitos ja huoltopiha sekä sen päällä oleva pihakansi Keilaniementori. Saattoliikenneyhteys kansitason pääsisäänkäynneille liittyy Keilaniementiehen kulkien Keilalammen kiinteistön pohjoispuolitse. Pysäköintilaitoksen, huoltopihan ja pihakannen tonttien rajat ylittävät toiminnot on kirjattu yhteisjärjestelysopimukseen.
Rakennus käsittää yhden pihakansitason alaisen osittain maanpäällisen kerroksen, jonka alle sijoittuu tekninen kellarikerros, 34 kokonaan maanpäällistä kerrosta sekä niiden yläpuolinen IVKH-kerros. K2-kerrokseen sijoittuvat sulkutilan ympäröimät hissien alatilat ja teknistä tilaa. K1-kerrokseen sijoittuvat Rantaraitille meren suuntaan avautuvat liike-, palvelu- ja ravintolatilat, polkupyörä- ja autopysäköintitilat, sosiaali- ja varastotilat sekä huolto- ja tekniset tilat. Tornin jalustaosan muodostavissa ensimmäisessä ja toisessa kerroksessa sijaitsevat kaksi kerrosta korkea aulatila pääsisäänkäynteineen ja siihen kahdessa tasossa liittyvät neuvottelukeskustilat. 2.kerrokseen on sijoitettu myös teknisiä tiloja. Pihakansitasolle sijoittuu erillinen katosrakenne ja liiketila, minkä yhteyteen on integroitu ilmanvaihdon ulospuhalluselimiä. Kerrokset 3.-24. ovat muuntojoustavaa toimistotilaa, joka on tarvittaessa jaettavissa useammalle käyttäjälle. Kerrokseen 11 sijoittuu toimistotilojen lisäksi kylpylätiloja. Kerroksiin 25.-28. sijoittuvat hotellihuoneet. Kerroksiin 29, 33 ja 34 sijoittuu edustustiloja. Rakennuksen sisäänvedetyn huipun kerroksissa 31 ja 32 sekä kerroksessa 30 sijaitsee ravintolamaailma näköalatasanteineen ja terasseineen. Ravintolakerroksia yhdistää palo-osastoitu atrium avoportaineen. Rakennuksen huipulle sijoittuu osin 2 kerrosta korkea IV-konehuone.
Torni on suurmaisemassa ulkomuodoltaan poikkeava ja veistoksellisesti porrastuva. Torniosan julkisivut toteutetaan alumiiniprofiilirakenteisina, pääosin kirkkain pintalistattomin SG-umpiolasituksin ja osin läpinäkymättömin julkisivulasituksin. Osalla julkisivuja on veistoksellista hahmoa korostavat pystysuuntaiset, ja joka toisen kerroksen välipohjan kohdalla vaakasuuntaiset alumiiniverhoillut umpiosat. Jalustaosassa ja piha-alueilla julkisivuissa käytetään suurten listattomien lasiosuuksien lisäksi keraamista suurlaattaa, joka toimii korttelissa yhdistävänä tekijänä tonttien 12, 13 ja 14 osalla. Jalustaosa on 9 metriä korkea ja sitä reunustaa sisäänkäyntejä suojaava ulokkeellinen katosrakenne. Terassien lasikaiteet toteutetaan rautaoksidivapaista heijastamattomista laseista. Vesikattojen iv-asennukset on sijoitettu julkisivurakenteiden taakse.
Kosteudenhallinta Kuivaketju10 -toimintamallilla soveltuvin osin, hankkeelle on nimetty kosteudenhallintakoordinaattori.
ASEMAKAAVA JA RAKENNUSOIKEUS
Tontti on asemakaavassa osoitettu K-1 liike-, toimisto- ja hotellirakennusten korttelialueeksi. Rakennusoikeutta tontilla on 48 100 kem2, joka on jaettu kahteen osa-alueeseen siten, että suuremmalle osuudelle on sallittua rakentaa 48 000 kem2; torniosalle 40 kerrosta ja jalustaosalle 2 kerrosta. Pienemmälle osuudelle (m-2) saa rakentaa 1-kerroksisen hotellin sisäänkäyntiin liittyvän katoksen ja liiketilaa yhteensä 100 kem2. Asemakaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi korttelialueella saa rakentaa: jätehuolto- ja kiinteistönhoidon tilat, pihakannen alaiset pysäköintitilat, talotekniikan vaatimat tekniset tilat, hissikonehuoneet ja kuilut, väestönsuojatilat, alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat sekä rantaraitin puolelle sijoittuvat liike- ja palvelutilat, sekä kahvilatilat ja ravintolan näköalatasanteen yhteyteen.
Rakennuksen kokonaisala on 69 668 m2. Kerrosalaa on 65635 kem2, josta 48 100 kem2 on varsinaista rakennusoikeutta, 10 615 kem2 asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta ja 6920 kem2 MRL 115 §:n sallimaa rakennusoikeuden ylitystä sekä muuta alaa 4033 m2. Tontille osoitettu rakennusoikeus on käytetty kokonaisuudessaan.
Rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasema saa sijaita korossa +163.00.
Yleiselle aukiolle/torille varatulle alueen osalle Keilaniementien tasolla on järjestettävä selkeät ja esteettömät yhteydet metroasemalle ja rantaraitille. Alueelle saa rakentaa aukiota/toria aktivoivia leikki-, oleskelu- tai lähiliikuntapaikkoja. Alue tulee toteuttaa kaupunkikuvallisesti korkealaatuisesti viherrakentamisen keinoin. Alueelle tulee istuttaa puuryhmiä ja sen suunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota miellyttävän pienilmaston syntymiseen. Asemakaavan mukaan kansipihan ilmeen tulee olla vehreä ja pihalla on oltava kasvullista alaa vähintään 50 % kannen alasta, jolle tulee istuttaa puita, pensaita ja nurmea ja/tai maanpeitekasvillisuutta. Kansipihan tulee liittyä ilman suuria tasoeroja ympäröivään maastoon. Tukimuurit materiaaleineen tulee olla samaa korkeaa laatutasoa rakennusten kanssa. Alueella sallitaan ainoastaan saattoliikenne ja huoltoajo. Pysäköintilaitosten ilmanvaihtolaitteet tulee integroida rakennuksiin ja piharakenteisiin.
Asemakaavan mukaan alueella tulee huomioida tulvariski. Piha- ja kansipiha-alueilla hulevesien hallinnassa tulee suosia hyötykäyttö- ja haihdutusratkaisuja ja liikennöidyillä alueilla syntyvät hulevedet tulee käsitellä niiden laatua parantavalla suodattavalla menetelmällä tai öljynerottimella.
Alueella rakentamaan ryhtyvän on selvitettävä alueella sijaitsevien maan- ja vedenalaisten johtojen tarkka sijainti sekä suoja-alueet ja huomioitava ne suunnittelussa tai sovittava johtojen siirrosta niiden omistajan kanssa.
Maaperän pilaantuneisuus tulee tutkia ja maaperä tarvittaessa puhdistettava ennen rakentamista.
Alueelle on laadittu kortteli- ja lähiympäristösuunnitelma.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Hankkeessa poiketaan asemakaavasta siten, että rakennuksen yläosan yleistä käyttöä palveleva ulko- ja sisänäköalatasanne kahvila- ja ravintolatiloineen sijoittuu korkeusasemaan +126.70 kaavavaatimuksena olevan likimääräisen +140 korkeusaseman sijaan. Perusteluina on esitetty rakennuksen toteuttaminen kaavan sallimaa maksimikorkeutta matalampana, sekä tornin sisennetyn huipun massoittelu, joka muodostaa arkkitehtonisesti edellytykset näköalatasanteen sijoittumiselle nyt suunnitelmassa esitettyyn korkoon. Poikkeamaa asemakaavasta voidaan pitää perusteltuna.
Neljässä hotellikerroksessa laskennallinen poistumismatka ylittää suojaustaso huomioiden sallitun 45 m:n matkan johtuen yhdensuuntaisesta poistumisesta hotellikäytävien perältä. Laskennallinen ylitys on 25. ja 26. kerroksissa 5 metriä (matka 50 m) sekä 27. ja 28. kerroksissa 11 metriä (matka 56 m). Poikkeaman perustelut: (A) Kulkumatkasta osa sijoittuu eri palo-osastoon majoitustiloihin nähden (palo-osastoituun ja palokuormattomiin hissiaulaan sekä portaan palosulkuun). Mikäli tämä osuus jätetään huomioimatta, on laskennallista ylitystä vain 27. ja 28. kerroksissa 4,5 metrin verran. (B) Majoitustilojen palo-osastoon sijoittuva osuus kulkumatkasta kulkee kokonaisuudessaan seinin rajattua sisäistä käytävää pitkin, jossa ei sijaitse irtainta palokuormaa. (C) Rakennus on varustettu hätäkuulutuslaitteistolla, joka nopeuttaa poistumisen alkamista tavanomaiseen palokelloon/sireeniin nähden.
Osalla käännetyn kattorakenteen alueella on käytetty paloteknisiltä ominaisuuksiltaan huonompaa eristettä kuin edellytetty A-luokka. Perusteluina eristeen kotelointi rakenteen sisälle siten, että palo ei pääse leviämään eristeestä muuhun rakenteeseen tai päinvastoin. Koteloinnin paloluokka on EI 60. Myös paloteknisiä poikkeamisia voidaan pitää perusteltuina.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖNSUOJA
Kaavan mukainen autopaikkatarve on 611 ap, joista 110 toteutetaan rakennuksen K1-tasolla ja loput 501 osoitetaan Keilaniemen kalliopysäköinnin tiloista erillisellä sopimuksella. Omalle tontille rakennettavista 110 autopaikasta 4 kpl on osoitettu liikuntaesteisille ja kalliopysäköinnin tiloista 10 kpl. Kaikki K1-tason autopaikat varustetaan sähköautojen lataukseen soveltuviksi.
Väestönsuojatarve on pääkäyttötarkoituksen mukaisesti 962 m2 varsinaista suoja-alaa 1282 henkilölle. Väestönsuojapaikat osoitetaan Keilaniemen kalliopysäköinnin tiloista erillisellä yhteiskäyttösopimuksella, joka on toimitettu luvan liitteeksi.
ESTEETTÖMYYS
Esteettömyys on otettu huomioon seuraavasti:
- Kaikkiin rakennuksen kerroksiin on esteetön pääsy.
- Rakennuksen jokaiseen kerrokseen on hissiyhteys. Henkilöhissikorit täyttävät esteettömyydelle vaaditun mitoituksen.
- Luiskat ovat kaltevuudeltaan max 8 %.
- Liikuntaesteisille merkityt autopaikat sijoitetaan autohalliin (4 kpl) ja tulevaan Keilaniemen kalliopysäköintilaitokseen (10 kpl).
- LE-saattopaikat (2 kpl) osoitettu kansitasolle pääsisäänkäynnin läheisyyteen
- Rakennuksen kaikki sisäänkäynnit on suunniteltu esteettömiksi
Esteettömyysselvityksen kaaviot ovat lupahakemuksen liitteinä.
MELU
Kortteli sijaitsee tieliikenteen suhteen melualueella. Oleskelualueet tulee sijoittaa rakennusten ja rakenteiden melukatveeseen ja oleskeluterassit on suojattava meluntorjunnan kannalta. Kohteesta laaditun meluselvityksen mukaan melutasojen ohjearvot täyttyvät osalla julkisivuista ja oleskeluterasseilla. Ympäröivät rakennusmassat suojaavat hyvin ulko-oleskelualueita. Hotellikerroksissa (25.-28.) rakennuksen kulmissa sijaitsevissa huonetiloissa vaadittava parempi äänieristävyys saavutetaan varustamalla ne paremmin ääntä eristävin lasituksin. Muuten ulkovaipan äänieristävyys on saavutettavissa tavanomaisilla rakenteilla ja ratkaisuilla. Oleskeluterassien lasikaiteet (vähintään laminoitu 4+4) on ulotettava lattiapintaan saakka tiiviinä ja kohteesta laaditun meluselvityksen mukaisen korkuisina.
PIHA-ALUEET, JÄTEHUOLTO JA MUUT SELVITYKSET
Porrastuvan rakennuksen vesikattopinnat, kahta ylintä lukuun ottamatta otetaan käyttöön oleskeluterasseina ja istutusalueina. Maisemoitavan ja istutettavan piha-alueen toimintoja ovat lähiympäristöä palvelevat oleskelu- ja liikennealueet. Kannelle on mahdollista toteuttaa 100 kem2:n suuruinen liiketila katosrakenteen yhteyteen. Talotekniikan ulospuhalluskanavat integroidaan katokseen.
Torikannen pääasiallinen jalankulkureittien materiaali on graniittilaatta, myös saattoliikenteelle osoitetut alueet ovat graniittipintaisia. Saattoliikenne erotetaan jalankulusta pollareilla, kivipaasilla tms. turvallisuutta tuovilla keinoilla. Yleisiä alueita ja oleskelualuetta, sekä sisäänkäyntejä, suojataan tuulelta istutuksin sekä rakenteellisin tuulensuojarakentein, pyrkien varmistamaan mahdollisimman miellyttävä mikroilmasto ja samalla kuitenkin maksimoiden merinäkymät Keilaniementorilta rakennusten välistä.
Kiinteistön jätteiden käsittelytilat sijaitsevat kansitason alla yhteiskäyttöisen huoltopihan yhteydessä.
Alueen hulevesiratkaisut toteutetaan asemakaavan vaatimusten mukaisesti.
Lintujen törmäämisriskiselvityksen mukaisesti lasituksessa ja valaistuksessa otetaan huomioon kaavan 4 §:n vaatimukset.
Lasipintojen heijastuvuusriskiselvitys on toimitettu luvan liitteeksi.
Julkisivujen tuulenpaineselvitys on toimitettu luvan liitteeksi.
Riskienhallintaraportti on toimitettu luvan liitteeksi.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on puoltanut hanketta. Jatkosuunnittelussa on suositeltu varmistamaan julkisivun ruutujaon havaittavuus myös kaukonäkymässä ja tutkimaan sen mittasuhteiden varioimismahdollisuuksia rakennuksen eri osuuksien osalta. Lisäksi on pyydetty varmistamaan sosiaalitilojen riittävyys ja saavutettavuus rakennuksen käyttäjille, sekä polkupyöräpaikkojen riittävyys ja helppokäyttöisyys myös vierailijoille. Suunnitelmaan on pyydetty sisällyttämään esitykset kulkuyhteyksistä tulevaan kalliopysäköintilaitokseen, esteettömyysselvitys kulkukaavioineen, ja pihasuunnitelmassa kiinnittämään huomiota esteettömyyteen ja yhteyksiin myös ulkokautta, sekä varmistamaan kasvillisuusvalinnat ympärivuotisiksi ja paikan sääolosuhteita sietäviksi. Rakennuslupavaiheessa esitettäviksi pyydettiin myös tuulitunnelikokeet ja varjostavuustutkielmat. Pyydetyt suunnitelmat on toimitettu ja tutkittu hankkeessa myös näiltä osin.
YHTEISJÄRJESTELYT, RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Korttelin 10030 alueelle on laadittu yhteisjärjestelysopimus koskien tontteja 8-12 sekä kaupungin yleistä aluetta (Rantaraitti). Mm. torialuetta, torikantta, kannen sulanapitojärjestelmiä, kulkuyhteyksiä, piha-aluetta, huoltopihaa jätehuoltoa, pelastusteitä, savunpoistoa, raitisilmanottoa, hätäpoistumisteitä, hulevesisuunnitelmia, yhteisiä ajoväyliä, pysäköintijärjestelyjä, muuntajien sijainteja ja kunnallisteknisiä liittymiä koskien. Lisäksi on laadittu yhteisjärjestelysopimus koskien Espoon kaupungin ja 10. kaupunginosan korttelin 10030 tontteja 8, 9, 10 ja 12, korttelin 10032 tonttia 5 sekä kaupungin yleisiä tori- ja puistoalueita. Mm. yhteisiä rakenteita, palomuureja, teknisiä järjestelmiä, poistumis- ja pelastusteitä, IV-asennuksia ja autopaikkoja koskien. Yhteisjärjestelysopimukset ovat luvan liitteinä.
MUUT LAUSUNNOT
Kaupunkimittauksen lausunto on puoltava.
Pelastusviranomainen puoltaa hanketta, mikäli palotekniset ratkaisut toteutetaan kuten paloturvallisuussuunnitelmassa ja sen liitteissä on esitetty.
Länsimetron lausunto on puoltava. Lausunnossa todetaan, että jos louhintaa tarvitaan, pitää asiasta olla ennakkoon yhteydessä Kaupunkiliikenteeseen ja sopia töiden järjestelyistä.
Pääkaupunkiseudun Kaupunkiliikenteen lausunto on ehdollinen. Lausunnossa todetaan, että mm. tulee ottaa huomioon metroliikenteen ja raitiotien läheisyys ja siitä mahdollisesti aiheutuvat melu- ja äänihaitat, kohteessa tapahtuva rakentaminen ei saa häiritä tai vaarantaa metro-/ raitiotieliikennettä, työmaat eivät saa heikentää kulkua kiinteistöille ja tarvittavat opasteet erityisesti matkustajien kulkua (jalankulku, pyörä- tai ajoneuvoliikenne yms) varten pitää järjestää.
Luvan liitteeksi on toimitettu lentoestelausunto ja ulkopuolisen tarkastajan lausunnot (LVI, Palo, julkisivut, rakenne Sweco, rakenne WSP, rakennusfysiikka, geo ja kat).
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Rakennusvalvonta on kuullut naapureita, eikä heillä ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
|
Kokousasia PDF-muodossa
