Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAVALMISTELIJAN PÄÄTÖS
Lupavalmistelija on päätöksellään 19.12.2022 § 100 myöntänyt rakennusluvan seitsemän omakotitalon ja talousrakennuksen rakentamiselle sekä seitsemän maalämpökaivon poraamiselle tontille 49-82-25-1, osoite Perusmäentie 24. Kuudessa omakotitalossa on kytketyt autokatos- ja varastotilat. Omakotitalon F varasto- ja autokatostilat sijaitsevat erillisessä talousrakennuksessa.
Asemakaavan mukainen rakennusoikeus tontilla on 822 kem2, jonka lisäksi saadaan rakentaa erillisiä asuntojen käyttöön tulevia talous-, säilytys-, sauna- ja yhteistiloja enintään 15 % rakennusoikeudesta (123 kem2).
Haettavien asuinrakennusten kerrosala on yhteensä 908 kem2 (rak. A 134 kem2, rak:t B ja C 158 kem2, rak:t D ja E 120 kem2, rak. F 104 kem2 ja rak. G 114 kem2), josta ulkoseinien yli 250 mm paksun rakenteen osuus on yhteensä 30 kem2 ja varastojen lisärakennusoikeutta on 55 kem2. Talousrakennuksen kerrosala on 10 kem2, joka lasketaan myös lisärakennusoikeuteen. Varsinainen rakennusoikeus on käytetty ja lisärakennusoikeudesta jää käyttämättä 58 kem2. Rakennusten kokonaisala on yhteensä 1698 m2, josta autokatosten pinta-ala on yhteensä 180 m2.
Yksikerroksisten omakotitalojen julkisivun materiaali ja väritys toteutetaan korttelisuunnitelman mukaisesti. Autopaikkoja toteutetaan asemakaavan mukaisesti 14 kpl, joista 9 kpl sijoittuu autokatoksiin ja 5 kpl avopaikkoina piha-alueelle. Piha-alueen autopaikat ympäröidään osittain pensasistutuksilla. Syväkeräysjäteastioiden keräyspaikka on osoitettu ajoliittymän vierestä.
Tontti sijoittuu kolmen rakennetun kiinteistön (Perusmäentie 22, 26 ja 28), Perusmäentien ja puistoalueen väliin. Asemakaavan mukaan tontin pintaa saa korottaa korkeintaan 50 cm. Asuinrakennukset on sovitettu jo rakennettujen ja rakenteilla olevien naapuritonttien asuinrakennusten korkeusasemien sekä tienkorkeuden mukaisesti. Tontin pintaa nostetaan enintään noin 2,49 metriä rakennusten välisen sisäpihan kohdalla, koska rakennuspaikan nykyinen maanpinta on vaihteleva ja rakennuspaikan vieressä kulkevan tien korkeus määrää tonttiliittymän korkeusaseman. Hakija on perustellut rakennuspaikan maanpinnan nostamista rakennusten sijoittamisella hulevesijärjestelmän padotuskorkeuksien yläpuolelle ja esteettömyysvaatimusten täyttämisellä pysäköintialueilla sekä asuntojen pihoilla.
Piha-alueiden hulevedet johdetaan kiinteistöllä 49-82-9903-42 olevalle puistoalueelle Espoon kaupunkitekniikan keskuksen suostumuksella ja Espoon ympäristönsuojelun palvelualueen vapautuspäätöksellä. Muut hulevedet esitetään viivytyksen kautta johdettavaksi kaupungin hulevesiverkkoon.
Naapureille on tiedotettu hankkeesta sekä hakijan että rakennusvalvonnan toimesta. Kiinteistön 82-22-2 omistajat ovat huomauttaneet asuinrakennusten korkeusasemasta ja kiinteistön 82-22-1 omistajat ovat huomauttaneet asuinrakennusten korkeusasemasta, hulevesien johtamisesta sekä Perusmäentien aurauslumen sijoituspaikasta. Hakijan vastineen mukaan kiinteistön 49-82-25-1 asuinrakennusten lattiakorot on sopeutettu ympäröivien tonttien jo valmistuneiden asuntojen lattiakorkojen sekä olemassa olevan Perusmäentien mukaan. Piha-alue on suunniteltu Valtioneuvoston esteettömyysasetuksen mukaisesti. Hulevesien osittainen ohjaaminen puistoalueelle on viranomaisten ohjeistuksen ja suostumusten mukainen.
OIKAISUVAATIMUKSET
Lupavalmistelijan lupapäätöksestä 2022-1285 A on jätetty oikaisuvaatimus.
Saapuneessa oikaisuvaatimuksessa vaaditaan rakennusten sijoitusta tontilla muutettavaksi siten, että se täyttää asemakaavan 10 § määräystä, jonka mukaan tontin pintaa saa korottaa enintään 50 cm. Oikaisuvaatimuksessa huomautetaan lisäksi, että puistoalue, johon rakennusluvassa esitetään hulevedet johdatettavan, on kevään ja alkukesän aikana veden peitossa.
Lisäksi oikaisuvaatimuksessa tuodaan esille, että lupapäätöksen mukainen suunnitelma on Espoon rakennusjärjestyksen 14 § (Pihamaan korkeusasema) ja 15 § (Tukimuurit ja pengerrykset) määräysten vastainen.
Oikaisuvaatimuksen tekijä perustelee vaatimuksiaan seuraavasti. Nyt myönnetyn luvan suunnitelman mukainen korko ei ota huomioon olemassa olevaa ympäristöä tai vastapäätä jo olevaa rakennusta. Asemakaavan vastainen kahden metrin koron nosto muodostaa Perusmäentie 39 a talolle ja pihalle muodoltaan, kooltaan ja valoisuusvaikutuksiltaan erittäin häiritsevän kokonaisuuden (rakennus A, F ja G). Vaadimme huomioimaan, että sekä asemakaava että rakennusjärjestys vaativat ottamaan huomioon jo olemassa olevan rakennetun ympäristön.
Pihamaan hulevedet ohjataan suoraan puistoalueelle ja puiston maanpinta on korkeammalla kuin Perusmäentie 39 a talon sokkeli, joten hulevesien odotetaan valumaan rakennukseen päin.
HAKIJAN VASTINE OIKAISUVAATIMUKSIIN
Luvanhakija on toimittanut oikaisuvaatimukseen vastineen 1.2.2023.
Vastineessa luvan hakija toteaa muun ohessa seuraavaa:
Suunnittelussa on huomioitu kaikkien 3 kiinteistön (49-82-25-1, 49-82-25-2 ja 49-82-25-3) maanpinnan suunnitellut korot yhdessä, koska pihatie palvelee kaikkia 3 tonttia.
Tonttien keskimääräinen maanpinnan nosto ei ylittäne vähäistä enempää ja vastaavat maanpinnan nostot on hyväksytty kiinteistöillä 49-82-22-1 (lupapäätös 2011-1444) ja 49-82-22-1 (lupapäätös 2015-607).
Pihatien korko määräytyy katukorkeusilmoituksen mukaisesti, huomioiden muut ilmoituksen ehdot mm. ajoliittymän kaltevuudesta ja että rakennukset/rakenteet on suunniteltava sopivalle korkeudelle huomioon ottaen viereisen tien/maaston korkeustaso. Pihatien sijainti ja korkeus on määritetty tonttien 1, 2 ja 3 käyttökelpoista kulkua varten. Lisäksi on huomioitu, että esteettömyys pysäköintipaikoille ja rakennusten
pihoille täyttyy.
Tontin 3 (Perusmäentie 28) nykyistä maanpintaa on laskettu, jotta tonttien 1
(Perusmäentie 24) ja 2 (Perusmäentie 26) rakennukset saadaan rakennettua ilman vielä suurempaa maanpinnan nostamista.
Maanpinnan korkoihin vaikuttaa myös Perusmäentie 22 tontin hanke, jossa rakennuspaikan lähellä olevien talojen lattiakorot ovat +40,60 ja +39,80.
Hulevesien osalta vastineessa todetaan, että suunnitelmat laaditaan Espoon hulevesiohjelman mukaisesti. Ensisijaisen tavoite on hulevesien muodostumisen ehkäisy, jolla voidaan parhaiten estää hulevesistä aiheutuvia haittoja. Pihatie ja kulkureitit päällystetään kivituhkalla, muut pihan pintamateriaalit ovat nurmi ja sokkelien vierustan sepeli. Lisäksi istutetaan istutettavalle alueelle puita. Suunnitelmissa on yritetty johtaa vähemmän hulevesiä liitoskohtalausunnon mukaisen purkupaikan kautta, jonka sijaan hulevedet ohjataan suoraan tontilta yleiselle alueelle imeyttämistä varten. Loput hulevedet, joita ei voida ohjata suoraan yleiselle alueelle, ohjataan viivytysjärjestelmän kautta hulevesiliittymiskohtaan. Tämä sama hulevesipurkukohta on sama muillakin lähinaapuritonteilla, eli kaikki hulevedet puretaan viime kädessä yleiselle alueelle.
Vastine on kokonaisuudessaan oheismateriaalina.
PÄÄTÖSEHDOTUS JA PERUSTELUT
Ympäristö- ja rakennuslautakunta hylkää oikaisuvaatimuksen.
Rakennushankkeen kohteena oleva tontti on viimeinen rakentamatta jäänyt rakennuspaikka kolmesta tontista (82-25-1, -2 ja -3). Rakennustyöt aloitettiin tontilla 3 ja tonttien 2 ja 3 omakotitalot ovat otettu käyttöön. Rakennuslupien haku ja sen mukainen toteutus oli porrastettu hakijan toiveesta.
Rakennuspaikalle (tontti 1) myönnettiin 4.6.2020 toimenpidelupa 2020-704-R, tonttiliittymän, pihatien, jätekeräysastioiden ja hulevesien viivytysalueen rakentamiselle, puiden kaatamiselle ja maansiirtotyölle, koska tonttien 2 ja 3 yhteiset järjestelyt on osittain sijoitettu tontille 1. Tonttien yhteisen pihatien korkeusasemat oli esitetty asemapiirustuksessa. Oikaisuvaatimuksen tekijät huomauttivat toimenpideluvan liitteissä esitetyn pihatien ja tulevien asuinrakennusten korkeusasemasta, hulevesistä, postilaatikoiden sijainnista, lumikeräystilasta, jätekeräystilasta ja asuntojen lukumäärästä.
Hakijan vastineen mukaan tontin 3 maanpintaa lasketaan ja tonttien 1 ja 2 maanpintaa nostetaan, jotta tonttiliittymästä lähtevä pihatie voidaan toteuttaa määräysten mukaisesti. Kiinteistön 82-25-1 asuinrakennusten lattiakorot on arvioitu ja lopulliset korot vahvistuvat rakennuslupavaiheessa, samoin rakennusten laajuudet. Rakennusten kuivatusvedet johdetaan hulevesiviemäriin ja piha-alueiden hulevedet viivytyksen jälkeen puiston alueelle maanomistajan suostumuksella. Hulevesijärjestelmä toteutetaan määräysten ja viranomaisten ohjeiden mukaisesti. Lumenkeräyspaikka varmistuu asuinrakennusten rakennuslupahakemuksen yhteydessä. Toimenpideluvasta 2020-704-R ei ole tehty oikaisuvaatimusta ja se on voimassa.
Espoon rakennusjärjestyksen 8 §:n mukaan, rakennuksen korkeusaseman tulee sopeutua olemassa olevan ympäristön korkeusasemiin ja asemakaavassa suunniteltuihin korkeusasemiin sekä kadun ja viemäreiden liittymäkorkeuteen.
Rakennushankkeesta on toimitettu pintavaaituskartta, jonka mukaan tontin korkeammat kohdat ovat lounas- (+40.49) ja koillisnurkassa (+40.34). Matalin kohta on tontin luoteisnurkan läheisyydessä (+35.83) noin 11 metrin etäisyydellä. Perusmäentien katukorkeudet ovat ilmoitettu katukorkeusilmoituksessa. Sekä pintavaaituskartan että myös katukorkeusilmoituksen korkeusasemat ovat esitetty asemapiirustuksessa.
Rakennuslupahakemuksen ennakkokäsittelyvaiheessa lupakäsittelijä pyysi täydentämään hakemusta tien vastapäätä olevien rakennusten ja niiden korkeusasemien lisäämisellä julkisivupiirustuksiin sekä tonttileikkauspiirustuksilla. Lisäksi lupavalmistelija pyysi merkitä maastoon tontin kulmapisteet ja suunnittelujen rakennusten F ja G nurkkapisteiden sijainnit ja korkeusasemat.
Luvan ennakkokäsittelyn aikana rakennusten korkeusasemat laskettiin rakennuksen F (0,40 m), G (0,20 m) ja talousrakennuksen (0,50 m) osalta, huomioiden naapureiden aiemmin tekemät huomautukset. Asuinrakennuksen A korkeusasema (+40.50) on pysynyt samana, Perusmäentien korkeusaseman vuoksi. Lähin rajanaapuri Perusmäentie 22 ei ole huomauttanut rakennushankkeesta.
Rakennuksen F ulkoseinän lähin etäisyys tien puoleisesta pohjoisrajasta on 4 metriä ja rakennuksen G ulkoseinän lähin etäisyys tien puoleisesta pohjoisrajasta on 2,50 metriä. Asemakaavassa esitetty rakennusalueen rajan vähimmäisetäisyys samasta rajasta on 1,50 metriä. Rakennukset siirrettiin kauemmas sallitusta rakennusalueen rajasta huomioiden naapureiden tekemät huomautukset. Kaikki rakennuspaikan rakennukset ovat yksikerroksisia ja rakennuksen F etäisyys tien vastapäätä olevan omakotitalon (Perusmäentie 39a) ulkoseinään on 19,20 metriä.
Rakennus A on sijoitettu tienpuoleisen rakennusalueen rajaan kiinni ja rakennuksen ulkoseinän lähin etäisyys koillisessa olevalta kadunpuoleiselta rajalta on 2,50 metriä. Rakennuksen A etäisyys tien vastapäätä olevaan omakotitalon (Perusmäentie 37) ulkoseinään on noin 24 metriä.
Espoon rakennusjärjestyksen 14 §:n mukaan, pihamaan korkeusaseman on sopeuduttava olemassa olevan ympäristön ja suunniteltuihin katualueen ja naapurikiinteistöjen korkeusasemiin. Rajanaapureiden rakennusten sijainnit ja korkeusasemat sekä Perusmäentien toisella puolella olevat kiinteistöt on esitetty pääpiirustuksissa. Talo F suunniteltu lattiakorkeusasema on +39,40 ja talo G lattiakorkeusasema on +39,80, joten talo F asuintilojen lattiakorkeusasema +39,40 on alempana kuin naapurin Perusmäentie 39 asuintilojen lattiakorkeusasema + 39,897.
Espoon rakennusjärjestyksen 15 §:n mukaan, pihamaata ei saa ilman erityistä syytä tasata niin, että asuintontin rajalle syntyy 0,5 metriä suurempi korkeusero. Rakennuspaikan ja rajanaapureiden välisten tonttirajojen korkeusasemat eivät muutu.
Asemakaava on vahvistunut vuonna 2007, jonka jälkeen asetusten määräykset astuivat voimaan 1.1.2018. Esteettömyysvaatimuksen mukaan rakennukseen johtava kulkuväylä on oltava esteetön. Asuinrakennusten väliset piha-alueet ovat suunniteltu esteettömänä, jonka seurauksena rakennuspaikan hyvin vaihtelevat korkeuserot on tasattu. Tontin 3 (Perusmäentie 28) nykyistä maanpintaa on laskettu, jotta saadaan tonttien 1 (Perusmäentie 24) ja 2 (Perusmäentie 26) rakennusten ja piha-alueiden korkeusasemat toteutettuna määräysten mukaisesti ja ylisuuren maanpinnan nostamista välttäen.
Hulevesiverkosto kerää hulevedet kiinteistöilta Perusmäentie 24, 26, 28, 37 ja 39 ja hulevesien purkukohta on esitetty yleiselle puistoalueelle. Rakennuspaikan hulevedet viivytetään ennen johtamista hulevesiviemäriin ja puistoalueeseen.
Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty mitään sellaisia uusia seikkoja, joita ei olisi jo tutkittu viranhaltijapäätöstä tehtäessä tai joiden perusteella lupapäätöstä tulisi nyt muuttaa. Hanke on asemakaavan ja maankäyttö- ja rakennuslain sekä sen nojalla annettujen määräysten mukainen, vähäistä kaavasta poikkeamista lukuun ottamatta. Lupa on siten tullut myöntää.
|
Kokousasia PDF-muodossa
