Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa kahden asuinkerrostalon rakentamiseen.
Rakennushankkeeseen ryhtyvä on As Oy Espoon Suviniitynkuja 3 c/o T2H Espoo Oy. Rakennuslupaa haetaan kolmelle asuintaloyhtiölle: pistetalo As Oy Espoon Asemarinne (3A) sijoittuu tontin kaakkoisosaan ja lamellitalo As Oy Espoon Resiina (3B) ja As Oy Espoon Veturi (3C) luoteeseen.
Korttelissa olevan toisen asuinrakennustontin (4) kerrostalot on jo rakennettu ja loppukatselmoitu.
ASEMAKAAVA
Asemakaavassa on osoitettu tontille kaksi rakennusalaa, joista kaakkoiskulman rakennusala neljäkerroksiselle asuinrakennukselle ja toinen rakennusala viisikerroksiselle rakennukselle siten, että molemmissa rakennuksissa saa lisäksi ullakon tasolla käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi puolet rakennuksen suurimman kerroksen alasta. Tontin varsinainen rakennusoikeus on 5100 kem2. Korttelialueelle saa sille merkityn rakennusoikeuden lisäksi rakentaa porrashuoneiden 15 m2 ylittävän osan kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja porrashuone on luonnonvaloinen, talotekniikan vaatimat tilat kaikissa kerroksissa sekä väestönsuojat ja muuntamotilat. Lisäksi on mahdollista rakentaa asuntojen ulkopuoliset asumista palvelevat aputilat, harraste- ja varastotilat, polkupyörien säilytystilat, jätehuoneet ja kiinteistönhuoltotilat, kuitenkin niin, että niiden yhteenlaskettu kerrosala on korkeintaan 15 % (765 kem2) kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä sekä asumiselle häiriötä aiheuttamattomia liike-, työ- ja palvelutiloja maantasoon, kuitenkin niin, että niiden yhteenlaskettu kerrosala on korkeintaan 5 % (255 kem2) kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä.
Rakennusten pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää puhtaaksi muurattua tiiltä ja kattomuodon tulee olla harjakatto tai murrettu harjakatto. IV-konehuone tulee toteuttaa osaksi rakennuksen kokonaismassaa. Rakennusten porrashuoneista tulee olla suora uloskäynti molemmille puolille taloa.
Tontin lounais- ja luoteisreunat on osoitettu istutettavaksi alueen osaksi. Siltakadun varrelle sijoittuvan rakennuksen luoteisjulkisivun kokonaisääneneristävyyden on oltava liikennemelua vastaan vähintään 32 dB. Mikäli ko. julkisivun puolelle sijoitetaan asunnon ulko-oleskelutilaksi parveke tai terassi, se tulee suojata meluntorjunnan kannalta tarkoituksenmukaisin lasiseinin. Asemakaavassa on lisäksi annettu määräyksiä myös piha-alueisiin sekä hulevesien ja tiloja maan alle rakennettaessa pohjaveden hallintaan liittyen. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
RAKENNUSHANKE
Rakennukset ovat 4- ja 5- kerroksiset, lisäksi rakennuksissa on ullakko. Ullakon tasolle sijoittuu osa ullakon alapuolisen kerroksen asuntojen matalista parvitiloista, joita toteutetaan myös ullakolle rakennettaviin asuntoihin. Rakennuksen kerroskorkeus on normaalia suurempi, noin 3300 mm ja parvellisissa asunnoissa noin neljä metriä. Asuntoja toteutetaan yhteensä 125: pistetaloon toteutetaan 32 asuntoa ja lamellitaloon 93 asuntoa. Kaikkien parvekkeiden lasittamiselle haetaan lupaa: parveke lasitetaan rakentamisen yhteydessä, mikäli ympäristön ääniolosuhteet niin edellyttävät. Tontin kahden asuinrakennuksen yhteistilojen käytöstä sovitaan hallinnanjaolla. Rakennusten ensimmäiseen kerrokseen rakennetaan varastotilojen lisäksi yhdeksän asuntoa. Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan pienasuntovaltaisessa asuinhankkeessa yhteistilojen rakentamisessa tulee noudattaa PKS-yhteistilaohjetta, jota hankkeessa on pääosin noudatettu. Kuivaushuonetta ei toteuteta, pesulassa on sekä kuivausrummut että kuivauskaappeja. Saunaosastoja toteutetaan neljän sijasta kaksi, toinen lamellitalon 1. kerrokseen ja toinen keittiötilalla varustetun kerhotilan yhteyteen ullakon tasolle, kaikilla em. tiloilla on sisäpihalle avautuva parveke.
Asuntojen varatiejärjestelynä on osin omatoiminen pelastautuminen parvekeluukkujen kautta, sisäpihalla pelastautuminen tapahtuu parvekkeilta palokunnan tikasautolla, sillä pelastustie on jo toteutettu naapuritontin 4 rakennuksia varten. Parvitiloista ei ole erillistä varatietä, vaan niiden poistumismatkalaskelmissa on huomioitu enimmäisetäisyydet.
Julkisivut ovat pääosin poltettua puhtaaksimuurattua tiiltä. Parvekkeiden taustaseinät ovat maalattua betonia. Rakennuksessa käytetään kahta erilaista muuraustapaa, perusmuurausta ja 1. kerroksen julkisivussa tehostemuurausta. Parvekevyöhykkeet muodostavat kolmiulotteisen julkisivuaiheen, jossa vertikaalisia linjoja halkovat tehostetiililaatalla tehdyt horisontaalilinjat. Parvekkeet ovat visuaalisesti sisäänvedettyjä, yhtenäinen osa kutakin julkisivupintaa. Parvekekaiteet ovat kirkasta lasia. Katon muoto on epäkeskeinen harjakatto.
Tontin ajoyhteys on idästä Suviniitynkujan puolelta. Leikki- ja oleskelualueet rakennetaan sisäpihalle. Yhteisjärjestelynä toteutettava jätteiden syväkeräysjärjestelmä sijoitetaan muurilla rajattuna ajoliittymän läheisyyteen. Asuintonttien ulkopuoliset autopaikat toteuttaa erillinen pysäköintiyhtiö. Hankkeessa käytetään Kuivaketju 10:n riskilistaa ja rakentajan omiin laatuvaatimuksiin perustuvaa järjestelmää. Luvan liitteeksi on toimitettu hankekuvaus.
RAKENNUSOIKEUS
Rakentamiseen käytetään yhteensä 7073 kem2. Varsinaista rakennusoikeutta käytetään 5100 kem2 ja se käytetään kokonaan. Rakennettavasta kerrosalasta on asemakaavan mahdollistamaa lisärakennusoikeutta 1432 kem2 ja MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys on 541 kem2. Asuntojen apu-, harraste- ja varastotiloja sekä kiinteistönhuoltotiloja toteutetaan tontilla noin 12,6 % kaavassa osoitetun rakennusoikeuden määrästä.
VÄHÄISET POIKKEAMAT
Rakennukset poikkeavat asemakaavasta seuraavalla tavalla:
- Rakennus 3A ylittää rakennusalan rajan koillisella julkisivulla 185 mm ja luoteisella julkisivulla 540 mm (parveketaustaseinä). Rakennus 3BC ylittää rakennusalan rajan kaakkoisella julkisivulla 320 mm (parveketaustaseinä). Perustelu: Ylitys on vähäinen, mutta olennainen asuttavuudelle ja kalustettavuudelle huoneistojen sisällä.
- Molemmat rakennukset ylittävät rakennusalan rajan lounaisella julkisivulla 250 mm istutusalueelle.
Perustelu: Asemakaavassa ulokeparvekkeet on kielletty. Parvekkeet ovat visuaalisesti osa julkisivua, joka on ulotettu tontin rajaan saakka parvekkeiden linjaan.
- Ullakolla käytetään yli puolet suurimman kerroksen pinta-alasta kerrosalaan laskettavaksi tilaksi. Toteutettavien tilojen kerrosala rakennusten ullakoilla on rakennuksessa A noin 276 kem2, joka on noin 68,5 % suurimman kerroksen alasta ja rakennuksessa BC noin 676 kem2, joka on noin 75 % suurimman kerroksen alasta. Suunnitelmien mukaisesti toteutetun ullakon kaupunkikuvallisen ilmeen on todettu pysyvän hallittuna ja rakennusoikeutta ei ylitetä. Alueelle on myönnetty vastaavia vähäisiä poikkeamia.
- Parvekkeita rajaavissa osuuksissa (pilarit ja palkit) käytetään muurauksen sijasta tiililaattapintaisia elementtejä. Julkisivut ovat pääosin puhtaaksi muurattua tiiltä. Elementtien käyttöä perustellaan sillä, että ratkaisu helpottaa palkkimaisten rakennusosien valmistusta ja asentamista. Valitsemalla muuta seinää vastaava tiililaatta ratkaisu noudattaa muun julkisivun kaupunkikuvallista ilmettä.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Asemakaavanmukainen autopaikkavaatimus tontille on 1 ap / 110 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Autopaikat tulee sijoittaa pääsääntöisesti pysäköintilaitoksiin. Jos pysäköintialueelle toteutetaan vähintään 50 autopaikkaa siten, että niitä ei nimetä kellekään, voidaan näille nimeämättömille pysäköintipaikoille antaa pysäköintimääräyksestä 10 % kevennys rakennusluvan yhteydessä. Liikuntaesteiselle soveltuvia autopaikkoja tulee asuinrakennusten korttelialueella rakentaa vähintään 1 le-ap / alkavaa 30 ap. Ainakin osa le-autopaikoista tulee sijoittaa tontille. Autopaikkavaatimus hankkeelle on asuntojen lukumäärän määräämänä vähintään 63 ap. Autopaikkoja toteutetaan sallittu vähennys huomioiden 57 ap, joista 55 ap sijoitetaan nimeämättömän tontin etelänpuoleisen korttelin LPA-1 tontille 5 rakennettavaan pysäköintilaitokseen ja 2 ap toteutetaan tontille liikuntaesteisille mitoitettuina ja osoitettuina.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / 30 asunto-kem2, kuitenkin vähintään 2 pp / asunto katettuun ja lukittavissa olevaan tilaan. Lisäksi ulkotiloissa tulee osoittaa tilaa Iyhytaikaiseen pyöräpysäköintiin. Pyöräpaikkavaatimus hankkeelle on asuntojen lukumäärän määräämänä vähintään 250 pp. Pyöräpaikkoja toteutetaan sisätiloihin 250 pp ja myös ulos Iyhytaikaiseen pyöräpysäköintiin (10 pp).
Tontin rakennusten yhteinen S1-luokan väestönsuoja rakennetaan läntisemmän rakennuksen B-porrashuoneen yhteyteen rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen. Varsinaista suoja-alaa tarvitaan 102 m2 136 henkilölle. Suoja toimii normaaliajan käytössä ulkovälinevarastona.
ESTEETTÖMYYS
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena myös yhteistilojen osalta. Hissillä on pääsy kaikkiin asuinkerroksiin, ei kuitenkaan asuinparvien tasoille.
MUUT SELVITYKSET
Meluselvityksen perusteella suurimmat tontin hankekokonaisuuden asuinrakennusten julkisivuille kohdistuvat äänitasot ovat päivällä 64 dB ja yöllä 56 dB. Rakennuksen parvekkeista osa täytyy lasittaa. Korttelin yhteiset leikki- ja ulko-oleskelualueet on suunniteltu rakennustoimenpitein muodostettuun melukatveeseen.
Tontin hulevesiä esitetään viivytettävän rakennusten välisellä piha-alueella viivytysputkissa (19 m3) ennen niiden johtamista Siltakadun hulevesiverkkoon.
YHTEISJÄRJESTELYT
Kiinteistöä rasittaa ja kiinteistö on samalla oikeutettu yhteiseen kulkuyhteyteen korttelin naapuritontin 4 kanssa. Ko. ajoyhteys toimii mm. pelastustienä tontin 4 sisäpihan puoleisille varateille. Lisäksi tontin kolmen hankkeeseen ryhtyvän kesken tehdään hallinnanjakosopimus.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt tontin kahden asuinrakennuksen hankekokonaisuutta kerran yhdessä korttelin eteläpuolella olevan puiston etelänpuoleisen tontin 8 rakennushankkeen (kaksi rakenteilla olevaa kerrostaloa) kanssa ja puoltanut sitä esteettömyyden ja polkupyöräsäilytyksen toimivuuden tarkistamista koskevin huomautuksin, jotka on huomioitu päivitetyissä suunnitelmissa.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä, erillistä teknistä esittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää.
MUUT LAUSUNNOT
Tontin rajan yli ulottuville perustusrakenteille ja salaojille on myönnetty kaupunkitekniikan keskuksen sijoituslupa (2022-726).
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Hankkeeseen ryhtyvä on tiedottanut hankkeesta naapureille, joilla ei ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus |
Ehdotuksen tekijä: vs. rakennusvalvontajohtaja Anni Tuominen-Maila.
Lupa myönnetään.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:
vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
pohjarakennesuunnitelmat
rakennesuunnitelmat
rakennelaskelmat
pintavesisuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | pohjakatselmus | sijaintikatselmus | rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta |
Muut ehdot:
Rakennushankkeeseen ryhtyvän on varmistettava luvan lainvoimaisuus, kun aloitusoikeutta ei ole haettu ja myönnetty. Ympäristö- ja rakennuslautakunnan luvista tiedon saa hallinto-oikeudesta.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien töiden aloitusta vastaavan työnjohtajan on otettava yhteyttä Kaupunkitekniikan keskuksen katumestariin ja sovittava katualueen alku- ja lopputarkastuksista.
|
| Katu- ja yleisten alueiden tilapäinen aitaaminen sekä käyttö varasto- tai työmaa-alueena edellyttää katualueiden vuokraamista.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan mahdollisen aloituskokouksen järjestämiseksi.
|
| Viimeistään aloituskokouksessa on esitettävä työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan mahdollisen taloteknisen aloituskokouksen järjestämiseksi.
|
| Asemakaavan mukaista hulevesien mitoitukseen / hallintaan liittyvää määräystä tontille tulee noudattaa myös työmaa-aikana.
|
| Työmaavesien käsittelyssä on noudatettava Espoon kaupungin työmaavesiopasta.
|
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Luvan asiakirjoihin tulee edelleen toimittaa paloturvallisuussuunnitelmat, jotka on esitelty pelastuslaitokselle.
|
| Ennen muuraustyöhön ryhtymistä on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät vaihtoehdot muuraus- ja rappausmalleista esiteltävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää varten työmaalla pidettävässä tarkastuksessa. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutoksia voidaan vielä tehdä. Tarkastuksessa tulee olla käytettävissä myös ikkunoiden/ovien värisävyt. Hyväksymistä varten on vaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallia.
|
| Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Ennen rakennusten käyttöönottoa on tehtävä melutasomittaukset, joilla todennetaan, että parvekkeet ja virkistykseen käytettävät piha- ja oleskelualueet täyttävät ympäristöministeriön asetuksessa ja asemakaavassa asetut vaatimukset.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava hankkeen pihasuunnitelman toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä pihasuunnittelijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että pihasuunnitelman mahdolliset puutteet korjataan ennen loppukatselmusta pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Uudisrakennuksen käyttöönottoon mennessä on asemakaavan edellyttämät autopaikat (57 ap) oltava toteutettuina.
|
| Mahdollisille tilapäisille pysäköintiratkaisuille tontin ulkopuolella tulee hakea erillinen lupa.
|
| Pelastusteiden nostopaikkoineen tulee olla rakennettu ja merkitty ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
|
|
Kokousasia PDF-muodossa
