Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa asuinkerrostalon ja siihen kytketyn pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen, pihakannelle toteutettavan kiinteistömuuntamon ja siihen liittyvän pyöräkatoksen ja kahden erillisen pyöräkatoksen rakentamiseen sekä 11 maalämpökaivon poraamiseen.
Tontille on aiemmin myönnetty lupa (2016-871) asuinkerrostalon ja pihakannenalaisen pysäköintilaitoksen rakentamiselle. Lupa on rauennut, rakentamistöitä ei ole aloitettu luvan lainvoimaisuusaikana. Tontin pohjavahvistustyöt on kuitenkin tehty ja tontti on ollut tyhjillään vuosia.
ASEMAKAAVA JA POIKKEAMISPÄÄTÖS
Tontin asemakaavanmukainen varsinainen rakennusoikeus on 7000 kem2, joka on jaettu ohjeellisiin 4000 kem2 ja 3000 kem2 osiin. Kaavamääräyksen mukaan korttelialueelle saa kaavaan merkityn rakennusoikeuden lisäksi rakentaa porrashuoneisiin tilaa, joka porrastasoa kohden ylittää 15 kem2, ilmastointikonehuoneita ja muita taloteknisiä tiloja sekä alueen jätehuollon ja sähkönjakelun vaatimia tiloja. Asuntokerrosalaa on rakennettava vähintään 80 % ja liike-, toimisto-, palvelu-, työ- ja asukkaiden yhteistä kokoontumis-, harrastus- ja saunatilojen kerrosalaa vähintään 3 %. Lisäksi tontille on mahdollista rakentaa pääasiallisesti tai kokonaan maanalainen tila, johon saa sijoittaa teknisiä, huolto-, varasto-, pysäköinti- ja väestönsuojatiloja.
Asemakaavassa on osoitettu tontille rakennusalat, joista pohjoisempi on jaettu kahteen erikorkuisten rakennusmassojen osaan. Eteläisemmälle osalle on mahdollista rakentaa viisikerroksinen rakennus, josta viides kerros on vajaa ja vaihtelevan muotoinen, pohjoisemmalle osalle on mahdollista rakentaa nelikerroksinen rakennus.
Rakennusten julkisivujen tulee olla paikalla rakennettuja muurattuja, rapattuja tai puuverhottuja julkisivuja. Rakennusten ensimmäisen ja ylimmän kerroksen tulee olla normaalikerroksista poikkeavia ja niiden sallitaan olevan sisäänvedettyjä tai ulokkeellisia. Maantasokerroksen sisäänvedot eivät saa muodostaa koko julkisivun pituista arkadia.
Kaavassa annetaan lisäksi mm. tilojen sijoittamista ja meluntorjuntaa koskevia määräyksiä. Katualue hankkeen vieressä on hidaskatu, jolla raideliikenne on sallittu. Alueelle on laadittu myös korttelisuunnitelma.
Hankkeelle on lisäksi myönnetty 10.12.2021 kaupunkisuunnittelujohtajan poikkeamispäätös 2021-1641. Hanke poikkeaa asemakaavasta seuraavasti:
- Autopaikkoja toteutetaan 1 ap / 110 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto.
- Kiinteistön länsiosaan sijoittuvalle istutettavalle alueen osalle toteutetaan ajo- ja pihateitä, jätekeräys sekä pysäköintihallin savunpoiston vaatimat rakenteet.
- Rakennusalan raja ylittyy sisäpihan parvekkeiden ja terassien osalta noin yhdeksän metrin matkalla (parvekkeiden ylitys noin 2 m ja terassien ylitys noin 1,5 m).
- Kiinteistön lounaisosassa kaksi parvekelinjaa ylittävät kiinteistön rajan Landbacka-polun puolella toisesta kerroksesta lähtien enintään 1,5 metriä.
- Asemakaavanmukainen kerrosluku ylittyy (rakennuksessa on sen eteläosassa enimmillään 7 kerrosta).
- Asemakaavan edellyttämästä 30 dBA vaatimuksesta poiketaan yhden asunnon (B53) kattoterassin osalta.
- Rakennusoikeus jakautuu rakennusaloilla eri tavalla kuin asemakaava edellyttää.
Poikkeamispäätös on myönnetty ehdoin, että:
- Pihakannen oleskelualueet toteutetaan ilmeeltään vehreinä ja niille istutetaan pienpuita ja pensaita, joille suunnittelussa ja toteutuksessa varmistetaan riittävä kasvualusta ja muut kasvuolosuhteet.
- Lukutorin ja Henttaan puistokadun kulmaan toteutetaan korkea ja vähintään kerrosalaltaan 240 m2 suuruinen kahvilaksi tai vastaavaksi soveltuva liiketila (pinta-ala voi jakautua erillisiin liiketiloihin). Lisäksi katutason tilojen tulee avautua mahdollisimman suurin ikkunoin Lukutorille ja Henttaan puistokadulle.
RAKENNUSHANKE
Asuinrakennus on porrastettu 4-7 kerroksisiin osiin ja se liittyy maanalaiseen pysäköintilaitokseen. Neljään porrashuoneeseen toteutetaan yhteensä 119 asuntoa, joiden ulokeparvekkeet lasitetaan. Suunnitelmissa alin kerros on nimetty pohjakerrokseksi ja sen päällä olevat asuinkerrokset kerroksiksi 1-6. Pohjakerros avautuu katu- ja toritiloihin ja käsittää liiketilojen lisäksi varastotiloja, palvelueteisen, pesulan kuivaushuoneineen sekä kerhotilan ja siihen liittyvän saunaosaston. 1. kerros pihakannen tasossa käsittää pihan puolella pääosin asuntoja ja niiden lisäksi pihalle avautuvana toteutetaan saunaosasto, lisäksi kerrokseen sijoittuu varastotilojen lisäksi kadun puolelle pesula kuivaushuoneineen ja toinen saunaosasto sekä torin puolelle erillinen kuivaushuone. Kohde on pienasuntovaltainen. Rakennuslautakunnan päätöksen mukaan yhteistilojen rakentamisessa tulee tällöin noudattaa PKS-yhteistilaohjetta, jota hankkeessa on pääosin noudatettu. Asuntojen varatiejärjestelynä on pihan puolella omatoiminen pelastautuminen luukkujen kautta sivusuunnassa naapuriparvekkeelle ja yksittäisissä parvekelinjoissa alemmalle asuntoparvekkeelle. Puistoon, torille tai kadulle avautuvilta parvekkeilta pelastaminen hoituu pelastuslaitoksen toimenpitein.
Asuinrakennuksessa hankkeeseen ryhtyviä on kaksi, rakennuksen eteläosassa Asunto Oy Espoon Henttaan puistokatu 4 A-B, jossa rakennuksen kerrosluku on 7 ja pohjoisosassa Asunto Oy Espoon Henttaan puistokatu 4 C-D, jossa rakennuksen kerrosluku on 6.
Asuinrakennuksen julkisivut ovat pääosin paikalla muurattua luonnonvalkoista ja harmaata tiiltä. Sisäpihalla länsisivulla ja Lukutorin puolella parvekeseinät ovat sandwichelementtejä, jotka on pinnoitettu tummanharmaalla tiililaatalla. Viidennen kerroksen rakennusmassojen välisiä aukkoja rajaavat seinät, sisäänkäyntisyvennykset, D- ja E-portaan välisen porttikongin seinät, Landbackanpuiston puoleiset päädyt ja iv-konehuoneiden seinät ovat rapatut tehostevärein. Ensimmäinen kerros on muita kerroksia korkeampi ja hyvin lasinen. Pohjois- ja sisäpihan julkisivujen parvekkeet ovat ulokeparvekkeita, kadun puolella on yksittäisiä ranskalaisia parvekkeita ja muut parvekkeet ovat sisäänvedettyjä. Kaikkien parvekkeiden kaiteet ovat lasia. Rakennelmat ovat puujulkisivuisia.
Ajoyhteys pihakannenalaiseen pysäköintilaitokseen sijoittuu naapuritontille 1, joka on rakennettu myönnetyn rakennusluvan mukaisena. Kansipihalle johtaa erillinen ajoyhteys puistokadulta. Hanke sitoutuu alueellisen imujätejärjestelmän käyttöön, jonka lisäksi erityisjätejakeiden keräystä varten asuinrakennuksen itäosaan rakennetaan jätehuone. Luvan liitteeksi on toimitettu hankkeen kuvaus.
RAKENNUSOIKEUS
Rakentamiseen käytetään yhteensä 9867 kem2, josta asuinrakennukseen 8456 kem2 ja pysäköintilaitokseen 1411 kem2. Varsinainen 7000 kem2 rakennusoikeus käytetään kokonaan. MRL 115 §:n mahdollistama rakennusoikeuden ylitys asuinrakennuksen kokonaiskerrosalasta on 661 kem2 ja asemakaavan salliman lisärakennusoikeuden osuus on 790 kem2. Asuntokerrosalaa rakennetaan kokonaiskerrosalasta noin 80,9 % ja liike-, toimisto-, palvelu-, työ- ja asukkaiden yhteisten tilojen kerrosalaa 5,8 %.
VÄHÄISET POIKKEAMAT
Hankkeessa poiketaan asemakaavasta seuraavin tavoin:
- Poiketaan julkisivumateriaaleista: Sisäpihalle sekä rakennuksen pohjoispäädyn ja pohjoisjulkisivun puolella haetaan lupaa ulkoseinille, joissa on maalattuja betonipintoja ja tiililaattaa. Kaupunkikuvallisesti keskeisimpiin ilmansuuntiin (kadulle ja torille) materiaalina on pääosin puhtaaksimuurattu tiili ja puuverhous. Ratkaisua perustellaan sillä, että muurattu julkisivu on rakenteellisesti vaikea ja kallis toteuttaa autohalliin rajautuvilla julkisivuilla. Lisäksi naapurirakennuksessa (Henttaan Puistokatu 6-8) on vastaavanlaisia maalattuja julkisivupintoja.
- Poiketaan istutettavan alueen osasta, jolle sijoitetaan tontin eteläosassa osittain muuntamo, joka ulottuu istutettavalle alueen osalle enimmillään noin 730 mm sekä pohjoisosassa pääosin erillinen pyöräkatos, joka ulottuu istutettavalle alueen osalle enimmillään noin 3,2 m. Rakennelmien sijoittelulla rajataan pihalle yksityisempi lounaisosa, josta on korkeuseroja viereiseen puistoon nähden sekä jäsennellään vaihtelevia tiloja pihalle. Suuri osa istutettavasta alueesta jää tästä huolimatta vehreäksi ja suunnitelmissa esitetään istutettavaksi myös poikkeamispäätöksen edellyttämiä puita.
Esitetyt poikkeamat voidaan hyväksyä vähäisinä esitetyin perusteluin.
AUTO-, POLKUPYÖRÄ- JA VÄESTÖNSUOJAPAIKAT
Asemakaavanmukainen autopaikkavaatimus tontille on 1 ap / 85 m2 asuntokerrosalaa ja 1 ap / 70 m2 toimisto-, liike- ja palvelutilojen kerrosalaa, autopaikkanormiin ei vaikuta rakennusoikeuden lisäksi sallittavien tilojen kerrosala. Poikkeamispäätöksen mahdollistamana autopaikkoja toteutetaan 68 ap, joista 3 ap toteutetaan liikuntaesteiselle soveltuvana. Kaikki pysäköintipaikat varustetaan sähköauton latauspaikoiksi. Pysäköintilaitokseen tulee myös moottoripyöräpaikkoja.
Asemakaavassa ei ole vaatimusta polkupyörille. Polkupyöräpaikkoja toteutetaan 302 pp.
Rakennuksen eteläosan länsipäätyyn sekä kadun varrelle porrashuoneiden C ja D välille rakennetaan S1-luokan väestönsuojat, joiden suojatilan tarve on 130,5 m2 yhteensä 173 henkilölle. Suojat toimivat normaaliajan käytössä irtaimistovälinevarastoina.
ESTEETTÖMYYS
Ajoluiska kadulta ei täytä kulkuväylien esteettömyysvaatimuksia olevan ympäristön pihakannelle määrittämien korkojen vuoksi. Asuinrakennus on kuitenkin esteetön, sillä jokaiseen porrashuoneeseen on esteetön käynti joko kadulta tai torilta. Porrashuoneissa on luiskia. Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena myös yhteistilojen osalta.
MUUT SELVITYKSET
Luvan liitteeksi on toimitettu selvitys rakenteiden ääneneristävyydestä. Poikkeamispäätöksessä vapautettu yhden asunnon terassin melusuojaus toteutetaan asemakaavan mukaisena asunnon asumismukavuuden vuoksi.
Asemakaavassa ei ole hulevesien hallintaa koskevia määräyksiä, hulevesiä viivytetään tontilla asetusten edellyttämänä. Viivytys tapahtuu putkissa osin keskellä kansipihaa ja osin pysäköintilaitoksen alla. Viivytystilavuustarpeeksi on todettu vähintään 25 m3.
YHTEISJÄRJESTELYT
Pysäköintilaitos palo-osastoidaan tonttien välisellä rajalla, mutta palomuuria ei rakenneta. Tästä sekä ajo- ja kulkuyhteyksistä on sovittu tontin 1 kanssa luvan liitteeksi toimitetussa rasitesopimuksessa. Lupaehdoksi on kirjattu rasitteiden perustaminen ennen rakennuksen käyttöönottoa.
Lisäksi tullaan tekemään yhteisjärjestelyjä tontin asunto-osakeyhtiöiden ja pysäköintilaitoksen kiinteistöosakeyhtiön välisille yhteistilojen käytölle.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta kaksi kertaa ennakkoon ja puoltanut sitä ylimmän kerroksen selvempää erottamista muusta julkisivupinnasta koskevin huomautuksin. Lisäksi on tuotu esille, että porrashuoneiden sisäänkäyntien kohdalla esitetty puupaneeli ei paloteknisesti ole oikea materiaali. Julkisivuja on päivitetty ja puisissa julkisivuosissa on huomioitu palosuojaus luvan liitteeksi toimitetun paloturvallisuussuunnitelman mukaisesti.
Hankkeen rakenne- ja lvi-teknisten ratkaisujen sekä hulevesiratkaisujen suunnitteluperusteet on käsitelty teknisessä yksikössä, erillistä teknistä esittelyä ei ole nähty tarpeelliseksi järjestää.
MUUT LAUSUNNOT
Luvan liitteeksi on toimitettu hankkeelle kaupunkitekniikan keskuksesta annetut kolme puoltavaa lausuntoa (kannanottoa) sekä yhteenvetomuistio tehtävistä toimenpiteistä:
- Aiemman rakennusluvan rakentamista valmistelevien töiden yhteydessä on kaivettu pois maata Landbackanpuiston puolella. Jotta jatkossa muodostuu luonteva yhteys pihan ja puiston välille, puiston ja tontin länsirajan alueella maastoa täydennetään ja maastonmuodot tasataan.
- Katu-, puisto- ja torialueille sijoittuvat pelastustiet nostopaikkoineen on hyväksytty asemapiirustuksessa esitetyllä tavalla. Alueen katu- ja torisuunnitelman päivittäminen on käynnissä ja rakennusluvan suunnitelmat on toimitettu kaupunkitekniikan keskukselle tiedoksi päivitysten pohjaksi.
- Osin torille ja osin puistoon sijoittuvan yhden nostopaikan osalta tulee puistoraitin kantavuutta vielä parantaa ja toimenpiteet kustannuksineen on sovittu rakennushankkeeseen ryhtyvän hoidettavaksi.
Lisäksi tontin rajan ylittäville (alittaville) rakennuksen osille on haettu ja saatu kaupunkitekniikan keskuksen sijoituslupa (2022-88).
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Ympäristö- ja rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, joilla ei ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen. |
Esittelijän päätösehdotus |
Ehdotuksen tekijä: vs. rakennuslupapäällikkö Christel Schalin.
Lupa myönnetään.
Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin on hyväksytty:
vastaava työnjohtaja | KVV-työnjohtaja | IV-työnjohtaja |
Ennen kunkin työvaiheen aloittamista on rakennusvalvontaviranomaiselle esitettävä:
pohjarakennesuunnitelmat
rakennesuunnitelmat
rakennelaskelmat
pintavesisuunnitelma
vesi- ja viemärisuunnitelmat
ilmanvaihtosuunnitelmat
lämpösuunnitelmat
piha- ja istutussuunnitelma
Erityissuunnitelmien sähköisen tallentamisen jälkeen erityissuunnittelijoiden on otettava yhteyttä alueen rakenne- ja lvi-insinööriin suunnitelmien esittelytavan sopimiseksi. Piha- ja istutussuunnitelma esitellään lupakäsittelijälle. |
Rakennustyön edistymisen mukaan pyydettävä seuraavat katselmukset:
paikan merkitseminen | pohjakatselmus | sijaintikatselmus | rakennekatselmus, suoritetaan vaiheittain, jotka määrätään aloituskokouksessa tai edellisellä työmaakäynnillä | vesilaitteiden katselmus | ilmanvaihtolaitteiden katselmus | lämmityslaitteiden katselmus | loppukatselmus, edellyttää rakennushankkeeseen ryhtyvän MRL 153 § mukaista ilmoitusta |
Muut ehdot:
Hankkeen työmaatukikohta tulee sijoittaa rakentamattomalle korttelialueelle ja sille tulee hakea tilapäinen toimenpidelupa.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien töiden aloitusta vastaavan työnjohtajan on otettava yhteyttä Kaupunkitekniikan keskuksen katumestariin ja sovittava katualueen alku- ja lopputarkastuksista.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on pidettävä aloituskokous, jossa on esitettävä työmaasuunnitelma ja kosteudenhallintasuunnitelma.
|
| Mikäli jo lyötyjä paaluja käytetään hyväksi perustamisessa, on niiden kelpoisuus selvitettävä.
|
| Ennen rakentamista valmistelevien toimenpiteiden aloittamista on otettava yhteys rakennusvalvontaan mahdollisen taloteknisen aloituskokouksen järjestämiseksi.
|
| Tontin pelastusteiden ja imujätejärjestelmän putkien yleisiin alueisiin sovittamiseen liittyvät toimenpiteet tulee käydä läpi kaupunkitekniikan keskuksen kanssa ennen rakennustöiden aloittamista. Kadun ja torin puoleisten sisäänkäyntien tulee toteutua esteettöminä.
|
| Tulevan tontin omistajan ja kaupungin välinen hyväksyntäasiakirja imujätejärjestelmään liittymisestä sekä palvelueteisen toteuttamisesta tulee toimittaa luvan asiakirjoihin (Erityissuunnitelmat) ennen runkorakennustöiden aloittamista.
|
| Työmaalla on noudatettava Espoon kaupungin työmaavesiopasta ja PKS maalämpökaivojen porausvesien käsittelyohjetta.
|
| Rakennustyömaa on rajattava koko rakennustyön ajan ja käytettävä riittäviä suoja-aitoja eri työvaiheiden turvallisuusvaatimusten mukaisesti.
|
| Rakennustyön aikana on pidettävä rakennustyön tarkastusasiakirjaa ja laadittava rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
|
| Sijaintikatselmus tulee suorittaa myös rakennelmille.
|
| Liiketilojen toimintojen tarkentuessa tulee olla yhteydessä ympäristöterveydensuojeluun.
|
| Ennen muuraus-/rappaustyöhön ryhtymistä on pääsuunnittelijan ennakkoon hyväksymät vaihtoehdot muuraus- ja rappausmalleista esiteltävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyntää varten työmaalla pidettävässä tarkastuksessa. Tarkastus tulee järjestää siten, että muutoksia voidaan vielä tehdä. Tarkastuksessa tulee olla käytettävissä myös ikkunoiden/ovien värisävyt. Hyväksymistä varten on vaihtoehdoista tehtävä 2-3 kpl riittävän kokoista mallia.
|
| Rakennuksen ulkovaippa on toteutettava ympäristöstä johtuvien erityisten ääneneristysvaatimusten mukaisesti. Ääneneristävyyden vaatimustenmukaisuus on todennettava mittaamalla ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Ennen rakennusten käyttöönottoa on tehtävä melutasomittaukset, joilla todennetaan, että parvekkeet ja virkistykseen käytettävät piha- ja oleskelualueet täyttävät ympäristöministeriön asetuksessa ja asemakaavassa asetut vaatimukset.
|
| Pääsuunnittelijan on sovittava hankkeen pihasuunnitelman toteutumiseen liittyvän työmaakäynnin järjestämisestä pihasuunnittelijan kanssa ja laadittava tarkastusmuistio. Pääsuunnittelijan allekirjoittama muistio työmaakäynnistä on toimitettava tiedoksi rakennushankkeeseen ryhtyvälle ja se on oltava käytettävissä loppukatselmuksessa. Vastaavan työnjohtajan on huolehdittava siitä, että pihasuunnitelman mahdolliset puutteet korjataan ennen loppukatselmusta pääsuunnittelijan ohjeiden mukaisesti.
|
| Ajoliittymä Henttaan puistokadulta saa toimia vain huoltoajokäytössä. Mahdollisista liikennemerkkijärjestelyistä tulee sopia kaupunkitekniikan keskuksen kanssa.
|
| Pelastusteiden nostopaikkoineen tulee olla rakennettu ja merkitty ennen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Vastaava työnjohtaja huolehtii siitä, että maalämpökaivojen sijaintikartta ja porausraportti toimitetaan kaupunkitekniikan keskuksen geotekniikkayksikköön.
|
| Ennen rakennuksen käyttöönottoa on pidettävä erityinen palotarkastus.
|
| Rakennushankkeen toteuttaminen edellyttää, että luvan liitteenä toimitetuista rasitesopimuksista tehdään virallinen päätös. Hankkeen on haettava mahdollisimman ajoissa rasitteiden perustamista toimivaltaiselta viranomaiselta ja saatava asiasta päätös viimeistään ennen ensimmäisen rakennuksen käyttöönottoa.
|
| Töiden aloittamisesta on ilmoitettava rakennusvalvontakeskukselle.
|
| Rakennustyöt on tämän rakennusluvan perusteella aloitettava kolmen vuoden kuluessa luvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloa ei jatketa oikeudellisten edellytysten niin salliessa. Työ on saatettava loppuun viiden vuoden kuluessa rakennusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Lupa raukeaa, mikäli luvan voimassaoloaikaa ei pidennetä luvan ollessa voimassa.
|
|
|
Kokousasia PDF-muodossa