Lisäselvitykset ja poikkeukset | Haetaan lupaa 6-kerroksisen asuinkerrostalon rakentamiseen ja kahdeksan maalämpökaivon poraamiseen.
ASEMAKAAVA JA POIKKEAMISPÄÄTÖS
Hanke sijaitsee asuinkerrostalojen korttelialueella AK. Tontille on osoitettu rakennusala, jolle saa rakentaa L-mallisen 6-kerroksisen rakennuksen, jonka keskiosassa on matalampi 2-kerroksinen osa. Rakennusala määrää rakennuksen rakennettavaksi Avaruuskadun ja Kuitinmäenraitin suuntaisesti, ja se tulee asemoida Avaruuskadun puoleiseen rakennusalan rajaan kiinni. Alimmassa kerroksessa saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi 1/2 suurimman kerroksen alasta. Rakennuksen tulee massoittelultaan, mittasuhteiltaan, julkisivujen käsittelyltään sekä käytettävien materiaalien osalta muodostaa hallittu ja harmoninen kokonaisuus olevan ympäristön kanssa, ja sen tulee lisäksi sopia Kuitinmäen tunnusomaiseen arkkitehtuuriin. Julkisivut on toteutettava materiaaleiltaan ja käsittelyiltään korkealaatuisesti, ja niiden pääasiallinen materiaali on muurattu tiili punaisen tai ruskean sävyissä. Asemakaavassa määrätään lisäksi parvekkeista, julkisivun avoimuudesta, aidoista ja kaiteista sekä lattiakorosta katutasolla. Muita määräyksiä on mm. piha-alueiden suunnitteluun, hulevesien käsittelyyn ja maaperän sulfidisaviin liittyen. Kaava-alueesta on laadittu korttelisuunnitelma, jota on ohjeellisena noudatettava alueen toteutuksessa.
Hankkeelle on myönnetty kaupunkisuunnittelukeskuksen poikkeamispäätös autopaikkamäärän vähentämiselle ja rakennusalan rajan ylittämiselle. Hanke poikkeaa asemakaavasta siten, että autopaikat toteutetaan nimeämättöminä korttelien 22104 ja 22108 yhteiseen pysäköintihalliin kortteliin 22103, jolloin autopaikkoja toteutetaan 10 % vähemmän kuin mitä asemakaava edellyttää. Kiinteistö liittyy yhteiskäyttöautopalveluun, jonka perusteella autopaikkoja toteutetaan 10 % asemakaavassa edellytettyä vähemmän. Haetun poikkeamisen perusteella autopaikkoja esitetään toteutettavaksi asemakaavan edellyttämän 41 ap sijaan 33 ap. Rakennuksen porrashuoneiden A ja B rakennusmassat ylittävät pihan puoleiset rakennusalan rajat enimmillään noin 0,3 metrillä.
Poikkeamispäätöksen ehtoina ovat:
1. Pysäköintioikeuksia tulee osoittaa nimeämättömille paikoille 10 % enemmän kuin autopaikkoja toteutetaan. Autopaikkoja voidaan tällöin toteuttaa nimeämättömien autopaikkojen osalta 10 % asemakaavassa vaadittua vähemmän.
2. Mikäli hanke liittyy yhteiskäyttöautojärjestelmään, autopaikkojen vähimmäismäärästä voidaan vähentää 5 autopaikkaa yhtä yhteiskäyttöautopaikkaa kohti, yhteensä kuitenkin enintään 10 %. Rakennuslupavaiheessa tulee osoittaa yhteiskäyttöautopalvelun toimivuus kohteessa.
Hakemukseen on liitetty sopimusluonnos yhteiskäyttöautopalvelusta kymmeneksi vuodeksi.
RAKENNUSOIKEUS
Tontin asemakaavan mukainen varsinainen rakennusoikeus on 3900 kem2, jonka lisäksi saa rakentaa porrashuoneiden 20 m2 ylittävän osan kussakin kerroksessa, jos se parantaa porrashuoneen viihtyisyyttä ja luonnonvaloisuutta. Kerrosalan lisäksi saa rakentaa Kuitinmäenraitin ja Avaruuspuiston puoleiset katutason liike-, toimisto- ja palvelutilat sekä asuntojen ulkopuoliset varastotilat, asukkaiden yhteistilat, jätehuolto- ja kiinteistönhoidon tilat, talotekniikan vaatimat tekniset tilat kuiluineen, väestönsuojat sekä alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat. Korttelin itäpäädyn kulmiin tulee rakentaa liike-, toimisto-, palvelu- tai asukkaiden yhteistilaa yhteensä vähintään 150 kem2.
Hankkeen kokonaiskerrosala on 4971 kem2, josta 3900 kem2 on varsinaista rakennusoikeutta, 700 kem2 on asemakaavan sallimaa lisärakennusoikeutta ja 371 kem2 on MRL 115 § 3 momentin sallimaa seinärakennepaksuuden ylitystä sekä taloteknisten kuilujen ja hormien, väestönsuojan sekä teknisten tilojen osuutta. Hankkeessa käytettään rakennusoikeus kokonaan.
RAKENNUSHANKE
Avaruuskadun ja Kuitinmäenraitin kulmaan sijoittuvalle tontille rakennetaan betonirunkoinen asuinkerrostalo, joka koostuu kahdesta 6-kerroksista tasakattoisesta lamellista ja niiden välissä olevasta yksikerroksisesta osasta. Avaruuskadun puoleisen lamellin alin kerros on osittain maanalainen tontin laskiessa etelään. Tontin korkeuserosta johtuen itäisempi lamelli asemoituu korkeammalle. Asuntoja on yhteensä 68 kpl ja huoneistojen keskipinta-ala on 48,8 m2. Kymmenessä asunnossa on sauna. Jätetila ja ulkoiluvälinevarasto sijoittuvat matalaan rakennusosaan. Avaruuskadun ja Kuitinmäenraitin kulmassa on kadunpuolelle avautuva kerhotila ja talopesula. Asukkaiden yhteiset saunatilat sijaitsevat rakennuksen länsipäädyssä ja niiden vilvoitteluterassit avautuvat pihan puolelle. Rakennuksen julkisivut ovat pääosin muurattu punaisenkirjavasta tiilestä. Harmaata tiiltä on käytetty tehostevärinä. Lasitetuissa ulokeparvekkeissa on silkkipainetut lasikaiteet. Alimman kerroksen asuntojen terasseissa on pinnakaiteet, joihin lasi on integroitu. Korttelin piha-alue on suunniteltu yhtenäiseksi ja vehreäksi. Tontille on aiemmin myönnetty purkamislupa 2022-850, joka mukaisesti tontilla olleet asuinkerrostalot on purettu. Tontille on myönnetty takautuvasti myös maisematyölupa 2024-1061 purkamisen yhteydessä luvattomasti kaadetuille puille. Korvaavat puuistutukset on esitetty pihasuunnitelmassa. Tontille porataan 8 kpl maalämpökaivoja, joista kaksi on varakaivoja. Luvan liitteeksi on toimitettu kuvaus rakennushankkeesta.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Pienempi talosauna ei ole esteetön. Rakennuksessa on toinen suurempi saunaosasto, joka on esteetön, joten poikkeama voidaan myöntää vähäisenä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖSUOJA
Asemakaavan mukaan autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap / 95 kem2, kuitenkin vähintään 0,5 ap / asunto. Liike-, palvelu- ja toimistotiloille autopaikkamitoitus on 1 ap / 80 kem2. Autopaikat on sijoitettava LPA -alueelle. Asuinkorttelien pihoille saa sijoitta ainoastaan LE-autopaikat. Hankkeessa rakennetaan poikkeamispäätöksen mukainen vähennetty autopaikkamäärä 33 ap, joista 30 kpl sijoitetaan rasitteena myöhemmin rakennettavaan paikoitustaloon LPA tontille ja 3 kpl LE-ap sijoitetaan tonttien 4 ja 5 yhteiselle piha-alueelle yhteisjärjestelysopimuksella. Hanke on esittänyt lisäksi suunnitelman autopaikkojen sijoittamisesta väliaikaisesti viereiselle tontille 2, kunnes LPA tontille rakennettava pysäköintitalo on valmis. Tontilla 2 on sama omistaja kuin nyt rakennettavalla tontilla 5.
Polkupyöräpaikkoja on rakennettava asunnoille 1 pp / 30 kem2, kuitenkin vähintään 2 per asunto. Hankkeessa on 136 pp ja ne on sijoitettu asemakaavan mukaisesti katettuihin ja lukittavissa oleviin varastotiloihin. Lisäksi asemakaavan vaatimia pyöräpysäköintipaikkoja lyhytaikaista pysäköintiä varten on osoitettu piha-alueelle 30 pp.
Rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen rakennetaan S1-luokan väestönsuoja 104 henkilölle. Normaaliaikana suoja toimii irtaimistovarastona.
ESTEETTÖMYYS
Hanke on suunniteltu esteettömyysmääräysten mukaisena. Kulku ulkotilasta porrashuoneisiin, asuntoihin, yhteistiloihin ja asumista palveleviin tiloihin sekä yhteys kadulta piha-alueelle on suunniteltu esteettömiksi. Pihan LE-autopaikat sijaitsevat porrashuoneiden läheisyydessä. Sisätilat ovat esteettömiä ja kahdesta talosaunasta suurempi on esteetön.
MUUT SELVITYKSET
Hankkeesta on tehty pelastuslaitoksen hyväksymä palotekninen suunnitelma. Rakennuksessa on kaksi osastoitua uloskäytävää. Asuntojen varatienä toimii parvekkeiden omatoimisesti käytettävät varatieluukut. Rakennuksen yleisistä tiloista poistutaan porrashuoneiden kautta ulos tai suoraan kadulle. Rakennuksen paloluokka on P1 ja sen savunpoisto on painovoimainen.
Tontin hulevesien käsittelystä on laadittu erillinen hulevesisuunnitelma, jossa on huomioitu kaavan asettamat vaatimukset. Osa tontin hulevedestä haihtuu tai suotautuu kasvukerrokseen ja läpäisevien pintojen kautta maaperään pihalla olevissa sadepuutarhoissa. Ylijäämä johdetaan virtaamasäätökaivojen kautta viivytysjärjestelmään ja sieltä yleiseen hulevesiverkostoon.
Hankkeesta laaditun perustamistapalausunnon mukaan rakennusten kohdilta poistetaan kaikki rakennusjätteitä sisältävät maat. Tontita on aiemmin purettu kerrostalot. Tontilla ei ole ollut pysäköintiä, eikä aistiperäisiä löydöksiä pilaantuneesta maaperästä ole havaittu. Maanäytteen perusteella on tehty epäily potentiaalisesta happamasta sulfaattimaasta. Aiemmissa rakentamisessa saman savikon osalla on tehty sulfaattimaatutkimus. Tutkitut saven ominaisuudet ja sulfaattipitoisuudet olivat sellaisia, ettei maaperää tulkita todelliseksi potentiaaliseksi happamaksi sulfaattimaaksi eikä maaperän hapontuottokapasiteetti ole merkittävä. Näiltä osin alueen maankäytölle ei ole estettä.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta. Suunnitelmaa puollettiin ehdoin, että sauna- ja vilvoittelutilojen avautuminen järjestetään sisäpihan puolelle. Lisäksi pyydettiin tutkimaan tiilijulkisivujen sävyä sekä siinä olevien peltiosien sommittelua ja määrää. Julkisivujen pihatason umpinaisuutta sisäpihan puolella on pyydetty myös minimoimaan. Suunnitelmia on muutettu annetun lausunnon mukaisesti.
Rakennusvalvonnan tekninen yksikkö on tutustunut hankkeeseen ja suunnitelmia on täydennetty teknisen yksikön palautteen mukaisesti.
MUUT LAUSUNNOT
Kaupunkitekniikan keskuksen lausunnossa todetaan, että Avaruuskadun ja Kuitinmäenraitin katu- ja kadunrakennussuunnittelu on kesken ja se valmistuu syksyllä 2025. Lisäksi ohjeistetaan sijoittamaan rakenteet omalle tontille ja sovittamaan pintakiveykset katusuunnittelun kanssa. Hanke on tarkastanut suunnitelmaa siten, että rakenteet pysyvät tontin rajojen sisäpuolella.
RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Korttelin 22108 tonttien 2, 3,4 ja 5 kanssa on laadittu luonnos yhteisjärjestelysopimuksesta, joka koskee mm. tonttien välisiä kulkuväyliä, ajoyhteyksiä, leikki- ja oleskelualueita, pihavalaistusta, LE-autopaikkoja, rakenteita ja talotekniikkaa, pinta- ja hulevesien johtamista, lumen kasausta, maalämpöä ja yhteisten alueiden hoitoa. Tonteilla on sama omistaja.
LPA tontin 22103/2 pysäköintilaitoksen käytöstä laaditaan yhteisjärjestelysopimus korttelien 22104 ja 22108 tonttien välille. Autopaikoista perustetaan joko rasite tai kirjataan hallinnanjakosopimus. Kaikkien hakijatonttia palvelevien oikeuksien tulee olla perustettuina tai merkittyinä ennen rakennuksen käyttöönottoa.
Yhteiskäyttöautopalvelusta on liitetty rakennuslupahakemukseen sopimusluonnos. Sopimus tulee tehdä rakennuksen käyttöönottoon mennessä.
NAAPUREIDEN KUULEMINEN
Rakennusvalvontakeskus on tiedottanut hankkeesta naapureille, eikä heillä ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3. momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
|
RSS
Haku
