Lisäselvitykset ja poikkeukset | LUPAHAKEMUS
Haetaan lupaa opiskelija-asuntolarakennuksen (HOAS) rakentamiselle paloaseman välittömään yhteyteen. Kiinni rakennettavan paloaseman rakennuslupahakemusta (2024-48-A) käsitellään samanaikaisesti rinnakkain tämän lupahakemuksen kanssa.
ASEMAKAAVA
Alueella on voimassa Miestentie -niminen asemakaavan muutos vuodelta 2021. Rakennuspaikka kuuluu asuinkerrostalojen korttelialueeseen opiskelija- ja tutkija-asuntoja sekä niihin liittyviä yhteiskäyttötiloja varten, minkä lisäksi alueelle saa sijoittaa myös paloaseman (AK-1).
Asemakaava edellyttää rakennusten pääasiassa punatiilisen ulkoasun muodostavan hallitun ja harmonisen kokonaisuuden olemassa olevan ympäristön kanssa. Rakennusten maan tason julkisivut eivät saa antaa umpinaista vaikutelmaa ja niitä tulee elävöittää lasipinnoin, aukotuksin ja/tai erilaisin muurauksin.
Korttelin läpi on järjestettävä itä-länsisuuntainen jalankulkuyhteys palvelemaan alueen laajempaa yleistä jalankulkuverkostoa huomioiden kuitenkin samalla korttelin sijainti melualueella.
Asuintonttien piha ilmeen tulee olla vehreä, ja yhteiskäyttöinen piha-alue tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenäisenä kokonaisuutena mahdollisesta tonttijaosta riippumatta.
Alueen erikoinen luonne tutkimus- ja opetustoiminnan käytössä tulee huomioida rakennus- ja louhintatöiden yhteydessä, ja töiden suorittamisen ajankohdista ja tavoista tulee sopia lähialueen toimijoiden kanssa.
Asemakaavan yhteydessä on laadittu kaavamääräyksiä ja -merkintöjä täydentävä korttelisuunnitelma.
RAKENNUSHANKE
Opiskelija-asuntolarakennus rakennetaan kiinni viereiselle tontille 10-14-3001 rakennettavaan paloasemaan siten, että niillä on yhteisiä väliseinä- ja välipohjarakenteita. Paloaseman rakennuslupahakemusta (2024-48-A) käsitellään rinnakkain tämän lupahakemuksen kanssa. Samanaikaisesti haetaan rakennuslupaa myös saman korttelin tontille 10-14-15 toiselle opiskelija-asuntolarakennukselle (AYY).
Asuntolarakennukset ja paloasema muodostavat kaupunkikuvallisesti yhtenäisen, sisäpihan ympärille kietoutuvan ja toisiinsa kiinni rakennettavan kokonaisuuden. Asuntolarakennukset liittyvät toisiinsa ilmavalla porttiaiheella ja niiden kaksi muusta rakennusmassasta korkeammaksi nousevaa torniosaa muodostuvat korttelin dominanteiksi.
HOASin L-muotoinen rakennus koostuu kahdesta toisistaan poikkeavasta siivestä; kadun suuntaisesta sivukäytäväsiivestä ja paloasemarakennukseen yhteisillä väliseinä- ja välipohjarakenteilla kahden alimman kerroksen korkeudelta kytkeytyvästä keskikäytäväsiivestä. Sivukäytäväsiivellä ratkaistaan Kehä I:n aiheuttama liikennemeluhaitta asuntojen avautuessa pelkästään sisäpihan puolelle päätyasunnon yhtä ikkunaa lukuun ottamatta. Korttelia sivuavan pyöräilybaanan ja liikenneturvallisuusvaatimusten johdosta rakennuksella ei ole sisäänkäyntejä Miestentien puolella.
Julkisivumateriaaleina on koko korttelissa käytetty vaihtelevasti ladottuja ja saumattuja, eri punertavan sävyisiä ja pinnaltaan vaihtelevia, paikalla puhtaaksi muurattuja punatiiliä tai tiililaattoja. Tässä HOASin rakennuksessa ja siihen kytkeytyvässä paloasemarakennuksessa väritys on punaiseen vivahtava, kun taas AYYn rakennuksen väritys vivahtaa enemmän ruskeaan.
Korttelin Miestentien puoleisen julkisivun kaksi alinta kerrosta sekä paloasema kokonaan ovat vyöhykkeittäin paikalla taidemuurattuja. Muut julkisivut rakentuvat tiililaattaelementeistä, joissa ikkunasyvennyksiä korostetaan poikkeavalla tiilityypillä tai ladonnalla. Tässä HOASin rakennuksessa taidemuurausta on kahdessa alimmassa kerroksessa koko Miestentien puoleisen julkisivun mitalla.
Asuinrakennusten sisäänkäynnit ovat sisäpihan puolella ja pääsisäänkäynnit ovat kahden kerroksen korkuisia. Räystään korkeudella oleva asuinrakennuksia yhdistävä katos muodostaa porttiaiheen, jota korostetaan katoksen alapuolella olevien rakennusten päätyjen lasitetulla tiiliverhoilulla. Portti johdattaa asemakaavan edellyttämälle korttelin itä-länsisuuntaiselle jalankulkuyhteydelle. Katos sijaitsee kokonaisuudessaan naapuritontilla (AYY).
Kohderakennuksessa on 11 asuinkerroksen lisäksi maantasokerros, jossa sijaitsee normaaliaikana polkupyörävarastona toimiva väestönsuoja, teknisiä tiloja, varastotiloja, kerhotila ja talopesula. Kellaria ei ole ja yhteistiloja on hajautettu myös muihin kerroksiin.
Irtaimistovarastot sijaitsevat pääosin 3. kerroksessa keskikäytäväsiiven paloasemanvastaisella sivulla, mutta myös 1., 3., 4. ja 5. kerroksissa rakennussiipien yhtymäkohdassa.
Viisi ylintä kerrosta erottuu omaksi massakseen ja ylimmässä kerroksessa sijaitsee asuntojen lisäksi sauna- ja kerhotiloja. Kerhotiloja on sijoitettu maantasokerroksen ja ylimmän kerroksen lisäksi myös myös 6. kerrokseen.
Ilmanvaihtokonehuoneet sijaitsevat sekä 7. että ylimmässä kerroksessa integroituina rakennusmassaan.
Rakennuksen korkeamman keskikäytäväsiiven poistumisportaan yhteyteen on suunniteltu neljälle kerrostasolle parvekkeet, joita voidaan käyttää paloaseman nosto- ja pelastusharjoituksiin, mikä on huomioitu myös piha-alueen suunnittelussa.
Rakennuksessa on 187 opiskelija-asuntoa, joista valtaosa on kompakteja yksiöitä, minkä lisäksi on muutama kaksio.
RAKENNUSOIKEUS
Asemakaavan mukaan rakennuspaikalla on rakennusoikeutta 5 500 kem2, minkä lisäksi sallitaan rakennettavaksi opiskelija-asuntojen varastotiloja kerroksiin, asukkaiden yhteistiloja, porrashuoneiden 20 m2 ylittävä osa kussakin kerroksessa mikäli se lisää porrashuoneen viihtyisyyttä ja luonnonvaloisuutta, jätehuolto- ja kiinteistönhoidon tilat, pysäköintitilat, yli 8-kerroksisen rakennuksen edellyttämät lisäuloskäytäväporrashuoneet sekä alueen sähkönjakelun vaatimat muuntamotilat.
Hankkeen kokonaisala on 8 517 brm2, mistä pääkäyttötarkoituksen mukaista kerrosalaa 5 500 kem2, MRL 115 § sallimaa rakennusoikeuden ylitystä 1 021 kem2 ja asemakaavan sallimaa lisäkerrosalaa 1 996 kem2. Rakennuspaikalle ei jää käyttämätöntä rakennusoikeutta.
VÄHÄISET POIKKEAMISET
Palomuurin rakentamatta jättäminen alle 8 metrin etäisyydellä toisistaan olevien rakennusten välille. Palomuurit korvataan tavallisilla käyttötarkoitukseen ja palokuormaryhmään perustuvilla palo-osastoivilla rakenteilla. Palomuurin rakentamatta jättämistä perustellaan maanomistushistorialla ja siitä on sovittu yhteisjärjestelysopimuksessa.
Neljällä asunnolla keskikäytäväsiiven 4. kerroksessa ei ole asetuksen vaatimaa 8 metriä vapaata tilaa asuinhuoneen ikkunan edessä koko ikkunan korkeudelta, vaan paloasemarakennuksen IV-konehuoneen vuoksi etäisyys rajoittuu 5,5 metriin 1 450 mm korkeuteen asti asunnon lattiapinnasta.
Irtaimistovarastoissa käytetään HOASin ohjeen mukaista mitoitusta 1 m2/asunto, mikä poikkeaa noudatettavaksi sovitusta topten-ohjeesta.
Kaikkia tilamitoituksellisia poikkeamisia perustellaan opiskelija-asumisen erityisyydellä.
Poikkeamisia voidaan pitää vähäisinä.
AUTOPAIKAT, POLKUPYÖRÄPAIKAT JA VÄESTÖSUOJA
Asemakaava edellyttää 1 ap / 500 kem2 opiskelija-asuntoja varten eli yhteensä 11 ap. Asemakaava sallii autopaikkojen sijoittamisen toiselle tontille kiinteistöjen välisin sopimuksin.
Kohdetontille rakennetaan yhteensä 15 ap, joista yhteisjärjestelysopimuksen mukaan 2 ap osoitetaan HOASin käyttöön ja loput 13 ap AYYn ja LUPin käyttöön.
Kaavan kiinteistölle edellyttämistä 11 autopaikasta 2 ap on osoitettu omalta tontilta, 4 ap tontilta -------- ja 5 ap tontilta --------. Omalle tontille sijoittuvat kaksi autopaikkaa varustetaan sähköautojen latauspistevarauksella. Lisäksi tontilla -------- sijaitsee yhteiskäyttöinen le-ap.
Polkupyöräpaikkoja asemakaava edellyttää 1 pp-paikka/30 kem2, kuitenkin vähintään 1 pp/asunto. Kaikki toteutettavat 224 pp-paikkaa sijoitetaan sisätiloihin rakennuksen maantasokerrokseen, minkä lisäksi pihalle on osoitettu 34 teline-pp-paikkaa yhteisesti sekä AAY:n että HOAS:in vierailijoille.
Rakennuksessa on maanpäällinen S1-luokan väestönsuoja 147 henkilölle. Väestönsuojaa käytetään normaaliaikana polkupyörien varastotilana.
ESTEETTÖMYYS
Rakennukseen ja asuntoihin on sisäpihalta esteetön käynti ja kaikki yhteistilat on suunniteltu esteettömiksi.
Rakennukseen on sijoitettu eri kerroksiin yhteensä 10 kpl (5,3 % kaikista asunnoista) liikuntaesteiselle opiskelijalle soveltuvia asuntoja, joiden lukumäärä täyttää esteettömyysasetuksen minimivaatimuksen 5 %. Muissa asunnoissa esteettömyysasetuksen vaatimuksista poiketaan wc-tilojen oviaukon leveyden ja eteis- ja kylpyhuonetilojen mitoituksen osalta. Opiskelija-asuntojen esteellisiä oviaukkoja ja tilamitoituksia perustellaan esteettömyysasetuksen 9 § 3 momentilla, joka sallii esitetyn ratkaisun ’ainoastaan opintotukilain mukaiseen opintotukeen oikeuttavaan koulutukseen osallistuville tai ainoastaan 18-29-vuotiaille henkilöille tarkoitettuihin asuntoihin’.
MUUT SELVITYKSET
Alueella on suoritettu keväällä 2020 maaperän pilaantuneisuutta kartoittava tutkimus, jossa havaittiin ohjearvoja ylittäviä arseenin ja kuparin pitoisuuksia. Tutkimusraportin yhteenvedossa todetaan, että kiinteistölle jää maa-ainesten käyttörajoite em. havaintotutkimuspisteiden kohdalle, mikäli kynnysarvovon ylittäviä maa-aineksia ei poisteta esim. maanrakennustöiden yhteydessä. Mahdollisia kaivutöitä varten tulee laatia pilaantuneen maaperän kunnostussuunnitelma.
Uudenmaan ELY-keskuksen kannanotossa 17.5.2023 todetaan, että haitta-ainepitoisten maa-ainesten kaivaminen edellyttää ilmoitusta maaperän puhdistamisesta, minkä voi tehdä rakentamisen yhteydessä.
Asemakaavassa kohdetontin Miestentien ja Tekniikantien puoleisiin julkisivuihin kohdistuu 32 dB(A) ääneneristävyysvaatimus liikennemelua vastaan, mistä syystä ao. siipi on ratkaistu sivukäytävällä ja asunnot avautuvat pelkästään sisäpihan suuntaan lukuunottamatta kolmen päätyasunnon yhtä asuntolarakennusten väliseen porttikäytävään avautuvaa ikkunaa, jossa käytetään riittävän ääneneristysarvon omaavaa ikkunatyyppiä.
Hankkeen kosteudenhallinnassa noudatetaan Kuivaketju 10 -toimintamallia.
TOIMIKUNTAKÄSITTELYT
Kaupunkikuvatoimikunta on käsitellyt hanketta korttelikokonaisuuden osana ennakkoon 22.3.2021, jolloin sitä puollettiin ehdollisena. Lausunnossa suositeltiin kiinnittämään huomiota mm. luhtikäytävän sekä päätyasuntojen riittävään aukotukseen ja yhteistilojen riittävyyteen ja toiminnallisuuteen, sekä kehotettiin tutkimaan kadunpuoleisten julkisivujen aktivoimista esim. sisäänkäynneillä. Luhtikäytävään on lisätty aukotusta ja yhteistiloja on suurennettu ja järjestelty toimivammiksi, mutta sisäänkäyntien avaamista vilkasliikenteisen kadun ja pyörätien suuntaan ei ole nähty turvalliseksi.
Hankkeen tekninen ennakkoesittely on pidetty 30.6.2021 eikä sen yhteydessä ilmennyt lisäselvityksiä edellyttäviä seikkoja. Vaaditut tekniset selvitykset on toimitettu lupahakemuksen liitteiksi. Palotekninen suunnitelma on esitelty Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselle 6.7.2021. Rakennus on varustettu automaattisella sammutuslaitteistolla.
MUUT LAUSUNNOT
Länsimetro Oy toteaa lausunnossaan 6.9.2023, ettei hanke tule vaikuttaman millään lailla metron tilojen lujitus- ja tiivistysvyöhykkeisiin eikä se edellytä myöskään katselmuksia metron tiloissa.
YHTEISJÄRJESTELYT, RASITTEET JA MUUT SOPIMUKSET
Korttelin kiinteistöjen kesken on laadittu yhteisjärjestelysopimus koskien mm. piha-alueiden ja kulkuyhteyksien yhteiskäyttöä, polkupyörä- ja autopysäköintijärjestelyjä, huolto- ja pelastusjärjestelyjä, jätehuoltoa, hulevesijärjestelyjä, palomuurien rakentamatta jättämistä, perustus- ym. rakenteiden, maalämpökaivojen sekä taloteknisten laitteiden ja yhteyksien sijoittamista.
Naapureille on tiedotettu hankkeesta rakennusvalvonnan toimesta, eikä heillä ole ollut huomautettavaa. MRL 133 § 3 momentin mukainen katselmus ei ole tarpeen.
|
RSS
Haku
