Ympäristö- ja rakennuslautakunta
Pöytäkirja 27.10.2022/Pykälä 176

Oikaisuvaatimus rasitepäätöksestä 25.8.2022 § 30

Ympäristö- ja rakennuslautakunta hylkää oikaisuvaatimuksen

OIKAISUVAATIMUS
Kiinteistön ----------- omistajat ovat jättäneet oikaisuvaatimuksen vs. rakennuslakimiehen rasitepäätöksestä 25.8.2022 § 30 (asia 017 2022). Oikaisuvaatimuksen tekijät vaativat, että ympäristö- ja rakennuslautakunta oikaisee edellä mainittua päätöstä siltä osin, kun kahdessa eri rasitesopimuksessa (13.4.2022 allekirjoitettu rasitesopimus kiinteistöjen ---------- ja --- välillä sekä 13.4.2022 allekirjoitettu rasitesopimus kiinteistöjen ----------- ja --- välillä) mainittuja tukimuurirasitteita ei ole perustettu.

Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat perustelleet vaatimustaan muun ohessa seuraavasti:

Rekisteröitävää rasitetta ei voi jättää rekisteröimättä sillä perusteella, että rasitteet on myöhemmin perustettavissa, jos tarve sitä vaatii. On myös epäselvää, onko rasitteet perustettavissa myöhemmin, sillä rasitteita ei voi rekisteröidä enää siinä vaiheessa, jos kiinteistöjen ---------- tai ----------- omistus olisi muuttunut, koska rasitesopimukset eivät sido tonttien uusia omistajia.

Kirjallisten rasitesopimusten osalta rasitteiden rekisteröinnin edellytykset täyttyvät ja rekisteröitäväksi vaaditut rasitteet ovat oikaisuvaatimuksen tekijöille tarpeellisia. Oikaisuvaatimuksen tekijät ovat ostaneet kiinteistön ----------- sillä ehdolla, että he voivat myöhemmin rakentaa tonttien välille (rajalle) tarpeellisina pitämänsä tukimuurit. Rasitesopimukset allekirjoitettiin kiinteistökaupan tekemisen yhteydessä. Rasitesopimusten tekemiseen meni kauppaneuvottelujen yhteydessä paljon aikaa. Oikaisuvaatimuksen tekijät eivät ole rakentamassa tonttia aiemman omistajan hakeman rakennusluvan nojalla, vaan vasta tulevaisuudessa kokonaan uudestaan haettavan rakennusluvan nojalla. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden kannaltaan on ollut kaupassa olennaista, että he voivat myöhemmin rakentaa tukimuurit. Tukimuurit ovat tarpeellisia kiinteistön ----------- myöhemmän rakentamisen kannalta.

Oikaisuvaatimuksen tekijöiden laatimat rasitesopimukset menettävät käytännössä merkityksensä tukimuurien osalta, jos Espoon kaupunki ei rekisteröi rasitteita näiltä osin. Rasitteiden rekisteröinti tehdään juuri sen vuoksi, että ne sitovat kiinteistöjen myöhempiä luovutuksensaajia. Rasitteiden rekisteröimättä jättäminen on vastoin rasitteiden tarkoitusta ja vastoin koko rasitejärjestelmän tausta-ajatusta.

Oikaisuvaatimus perusteluineen sekä rasitesopimukset ovat kokonaisuudessaan oheismateriaalina.

KUULEMINEN
Rasitesopimusten toiselle osapuolelle As Oy Havupolku 5:lle on annettu hallintolain mukaisesti tilaisuus antaa oikaisuvaatimuksen johdosta asiassa vastine 26.10.2022 mennessä. Kuulemisen johdosta ei ole toimitettu vastinetta määräaikaan mennessä.

PÄÄTÖSEHDOTUKSEN PERUSTELUT
Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 158.1 §:n mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus rakennuksen tai rakennelman käyttämiseen tai niihin verrattavaan toimenpiteeseen (rakennusrasite). Rasitteen perustaminen edellyttää, että asianosaiset sopivat siitä kirjallisesti.

MRL 158.2 §:n mukaan rakennusrasite saadaan perustaa, jos sillä edistetään tarkoituksenmukaista rakentamista tai kiinteistön käyttöä, rasite on tarpeellinen rasiteoikeuden haltijalle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle.

MRL 158.4 §:n mukaan rakennusrasitteen perustamisesta, muuttamisesta ja poistamisesta päättää kunnan rakennusvalvontaviranomainen. Rasitetyypeistä ja rasitteen rekisteröinnistä säädetään asetuksella.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen (MRA) 80.1 §:n 1 kohdan mukaan tonttia tai rakennuspaikkana olevaa kiinteistöä varten voidaan perustaa MRL:n 158 §:ssä tarkoitettuna rakennusrasitteena toista kiinteistöä pysyvästi tai määräajan rasittava oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä  olevan rakennuksen tai tukimuurin perustusta rasiteoikeuden haltijan kiinteistölle rakennettavan rakennuksen tai tukimuurin perustamiseen sekä ulottaa rakennuksen tai tukimuurin perustus rasitetulle kiinteistölle (perustusrasite).

Vs. rakennuslakimiehen päätöksellä 25.8.2022 § 30 on perustettu neljä rakennusrasitetta kiinteistöjen ---------- ja --- välisen rasitesopimuksen perusteella. Tukimuurirasitteet on kuitenkin jätetty perustamatta, koska niiden perustamiselle MRL:ssa asetetut edellytykset eivät ole täyttyneet.

Tällä hetkellä kiinteistölle ----------- ei ole rakennettu tukimuureja, joiden osalta rasitteet olisi mahdollista perustaa, vaan oikaisuvaatimuksen tekijät ovat hakeneet tukimuurirasitteiden perustamista etukäteen tulevaa rakentamista varten. Tukimuureja ei kuitenkaan ole osoitettu kiinteistön ----------- voimassa olevassa rakennusluvassa. Mikäli tukimuurit olisi osoitettu rakennusluvassa, olisi myös niiden MRL:n mukainen tarve osoitettu ja rasitteet siten mahdollista perustaa.

Oikaisuvaatimuksen tekijöiden tarve varmistaa tukimuurien mahdollinen rakentaminen tulevaisuudessa ei ole sellainen syy, jonka perusteella rasitteet olisi MRL 158.2 §:n nojalla perustettavissa. Tästä poikkeava tulkinta voisi johtaa ns. haamurasitteiden perustamiseen, jotka haittaisivat kiinteistöjen tulevaa käyttöä ja rakentamista.

Eri asia on, että rasitesopimukset voivat olla voimassa yksityisoikeudellisina sopimuksina kiinteistöjen välillä. Rakennusvalvontaviranomainen ei voi kuitenkaan ottaa kantaa kiinteistöjen omistajien välisiin yksityisoikeudellisiin kysymyksiin.

Koska rasitteiden perustamisedellytykset tukimuurien osalta eivät täyty, oikaisuvaatimus on hylättävä.

Ympäristö- ja rakennuslautakunta:

Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

-------------

-----------------

-------------

------------

---------------

-------------

-------------

-----------------

-------------