Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto
Pöytäkirja 03.05.2021/Pykälä 60

Liiketontin vuokraus Muuralasta Kesko Oyj:lle, korttelin 47540 tontti 6

Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto päättää vuokrata Kesko Oyj:lle korttelin 47540 tontin 6 (49-47-540-6) liikerakennushankkeen toteuttamista varten.

Vuokrasopimuksen pääehdot:

1
Vuokra-aika on 30 vuotta.

2
Vuokra on 218 767 euroa vuodessa (perusvuokra). Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin siten, että perusvuokrana on edellä mainittu vuokra ja perusindeksilukuna vuoden 2021 helmikuun indeksiluku.

Tontin perusvuokra on määritetty asemakaavan mukaiseen rakennusoikeuteen (8 700 k-m2) perustuen, eikä siinä ole huomioitu asemakaavan mahdollistamaa polttoaineen jakeluasemaa. Mikäli vuokralainen toteuttaa vuokra-alueelle polttoaineen jakeluaseman, on vuokranantajalle oikeus laskuttaa siitä lisävuokraa, jonka määrä määritetään erillisellä päätöksellä.

3
Tontille on rakennettava vähintään 6 090 k-m2 suuruinen liikerakennus rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymään käyttöönottokuntoon kolmen (3) vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta.

Mikäli vuokralainen laiminlyö rakentamisvelvollisuuden täyttämisen, vuokralainen sitoutuu maksamaan vuokranantajalle sopimussakkoa, jonka määrä on viivästysajan vuokra 4-kertaisena. Sopimussakkoa tulee maksaa kuitenkin enintään viideltä (5) vuodelta.

4
Vuokralainen sitoutuu olemaan luovuttamatta vuokraoikeutta ennen rakentamisvelvollisuuden täyttämistä ilman vuokranantajan suostumusta. Jos vuokralainen luovuttaa vuokraoikeuden kolmannelle ennen rakentamisvelvoitteen täyttämistä ilman vuokranantajan suostumusta, vuokralainen sitoutuu maksamaan vuokranantajalle kertasuorituksena korvauksen, jonka määrä on luovutusajankohdan vuosivuokra 30-kertaisena.

5
Vuokralainen on velvollinen selvittämään tontilla mahdollisesti sijaitsevat johdot. Mahdollisesti tarvittavasta johtosiirroista ja niistä aiheutuvista kustannuksista vastaa tontin vuokralainen.

6
Vuokralainen on tietoinen, että kaupungin toimesta tontilta on poistettu pilaantuneita maa-aineksia. Tästä huolimatta maanrakennustöiden yhteydessä tulee varautua siihen, että tontilla saattaa vielä ilmetä pilaantuneita maita. Vuokralainen poistaa mahdolliset pilaantuneet maat PIMA-päätöksen edellyttämässä laajuudessa.

Tontilla sijaitsee tehtyjen tutkimusten perusteella vähäisessä määrin jätteellistä maata, jonka vuokralainen poistaa tontilta rakennushankkeen maanrakennustöiden yhteydessä sillä laajuudella kuin rakennushankkeen käyttötarkoitus huomioiden edellyttää.

Kaupunki vastaa pilaantuneen ja jätteellisen maan poistamisesta aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista normaaliin maanrakentamiseen nähden maanvuokrasopimuksen liitteeksi tulevan erillisen pilaantuneista maista ja jätejakeista aiheutuvien kustannusten määritys- ja vastuuperiaatteiden mukaisesti.

Vuokralainen on tutustunut pilaantuneita maa-aineksia ja maaperän puhdistamista koskeviin dokumentteihin.

7
Vuokralainen sopii viereisen tontin 47540/5 vuokralaisen kanssa yhteisistä piha- ja pysäköintijärjestelyistä. Mikäli järjestelyjä koskien tehdään rasitesopimus, tulee kaupunki sopimukseen osapuoleksi molempien tonttien vuokranantajan ominaisuudessa.

8
Vuokralainen on tietoinen, että osa vuokrattavasta tontista on väliaikaisesti viereisen kaupungin varikon käytössä siihen saakka, kunnes maanvuokrasopimus allekirjoitetaan.

Muutoin noudatetaan kaupungin tonttien vuokrauksessa noudatettavia yleisiä ehtoja.

Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto:
Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Aaltonen ilmoitti eriävänä mielipiteenään seuraavaa:

"Espoo tuki päätöksen kohteena olevalle hankkeelle on vuokra-aikana vähintään 2,16 miljoonaa euroa. Espoolla ei ole varaa tällaisiin lahjoihin. Tuen antaminen tälle hankkeelle on virhe.

Espoon ei pidä ilman erittäin painavia syitä ja nimenomaisella päätöksellä lahjoittaa alihintaan espoolaisten omaisuutta. Espoossa käytössä oleva tonttien vuokrankorotusten indeksijärjestelmä tarkoittaa miljoonien eurojen lahjoittamista joka ainut vuosi tonttien vuokraajille.
Jopa 60 vuoden tontinvuokrasopimusten vuokrien pitäisi nousta suurin piirtein samaa vauhtia vuokratun tontin arvon kanssa. Vuokrakehitys pitäisi sitoa tonttien arvonmuutokseen, ei siitä reilusti yli prosenttiyksikön vuodessa jälkeen jäävään kuluttajahintaindeksiin. Tässä päätetyssä 30 vuoden tontinvuokrassa espoolaisten tuki yritykselle on arviolta ainakin 2,16 milj. euroa ja edellisessä kohdassa käsitellyssä 60 vuoden vuokrasopimuksessa alihinta on ainakin 8,9 milj. euroa. 

Espoon ei ole syytä antaa kilpailua vääristävää yritystukea. Jos Espoo vuokraa liikekiinteistöjä alivuokralla joillekin yrityksille, saavat ne perusteetonta kilpailuetua verrattuna niihin, jotka hankkivat liikekiinteistönsä markkinahintaan kiinteistömarkkinoilta. Espoon tontinvuokrasopimusten ehdot ovat vanhentuneet ja kohtuuttomat tonttien omistajille, eli espoolaisille. Kyse on pahasta vääristymästä.

Espoossa käytössä oleva vuokrankorotusten indeksijärjestelmä tarkoittaa miljoonien eurojen lahjoittamista joka ainut vuosi tonttien vuokraajille ilman syytä tai perusteluja. Espoolaisilla ei ole tähän varaa.

Jos kaupunki haluaa tukea jotakin toimintaa alhaisella vuokralla, pitäisi tämä tehdä avoimesti ja läpinäkyvästi nimenomaisella tukipäätöksellä. Tuen "piilottaminen" vuokrasopimusten sisälle aiheuttaa sen, että tukea saavat kaikki siitä huolimatta mikä käyttötarkoitus tontilla on.

Espoolaiset tukevat nyt vuosittain miljoonilla tontteja vuokranneita. Tuensaajiin kuuluu mm. huoltoasemia, kauppoja, parkkihalliyhtiöitä, liikekiinteistöjä, rakennusyrityksiä, sijoittajia, pörssiyhtiöitä jne. Kyse ei ole täsmätuesta tärkeisiin asioihin, vaan yleistuesta ilman tarveharkintaa kaikille tontteja vuoranneille.

Indeksijärjestelmä on tontin vuokraajalle käytännössä myytävissä oleva etu. Ei ole syytä olettaa, että tontin vuokrannut ei kohdetta myydessään hinnoittelisi kauppahintaa nostavana tekijänä erittäin edullista, jopa 60 vuotta voimassa olevaa vuokrasopimusta. Edullinen vuokrasopimus on ostajallekin peruste maksaa kaupan kohteesta enemmän kuin mitä se siitä maksaisi ilman edullista tontinvuokraa. Em. tarkoittaa, että esim. sijoittajille halpa tontinvuokra ei mitä suurimmalla todennäköisyydellä ainakaan hillitse kohteiden hinnannousua.

Seurojen ylläpitämää urheilu ja hallitoimintaa sekä sosiaalista asumista tarvitaan lisää. Lasten harrastusmahdollisuuksien tai sosiaalisen asumisen tukemisen varjolla ei ole kuitenkaan järkevää tukea sijoittajia ja osaa yrityksistä.

Em. perustein katson, että kaikkien tonttien vuokrat pitää sitoa tonttien arvonmuutokseen. Esimerkiksi lasten urheilua tai sosiaalista asumista voidaan tukea esimerkiksi asettamalla nykyistä alhaisempi maan tuottotavoite tällaisessa hankkeessa. Tällöin tontinvuokra voisi vuokrauksen alussa olla merkittävästi nykyistä vuokratasoa alhaisempi. Näin toimittaessa tuki menisi oikeudenmukaisesti, oikea-aikaisesti ja järkevästi sinne, minne sen halutaan menevän eikä valuisi tehottomasti kaikille tontteja vuokraaville.

Kaupungin antaman tuen tulee aina olla läpinäkyvää, perusteltua, harkittua, tehokasta ja oikeudenmukaisesti annettua."

Päätösehdotus             Teknisen toimen johtaja Olli Isotalo

Päätös                           Kaupunginhallituksen elinkeino- ja kilpailukykyjaosto:

                                       Esittelijän ehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.